摘要：又到了一年一度点评伦敦金丝雀码头市场的时刻。虽然小编认为按目前的经济和市场环境以及老英家祖传的速度，这片区域想发展到所谓的“金丝雀码头 3.0”版本——弱化金融属性、转型生命科学、成为集居住、娱乐和工作属性于一体的综合功能区域——还需至少十年以上的时间，暂时无
又到了一年一度点评伦敦金丝雀码头市场的时刻。虽然小编认为按目前的经济和市场环境以及老英家祖传的速度，这片区域想发展到所谓的“金丝雀码头 3.0”版本——弱化金融属性、转型生命科学、成为集居住、娱乐和工作属性于一体的综合功能区域——还需至少十年以上的时间，暂时无法一夜之间摆脱其功能性办公楼的形象。
不过近期金丝雀码头的办公楼市场还是可圈可点的，尽管该市场仍在努力恢复中，但不少大银行和开发商动作频频，带来了新一波的市场活力。
图片来源：Finacial Times
金丝雀码头一些大型办公楼的估值三年来首次上涨，回暖迹象初现，尽管该区域的复苏速度一直落后于伦敦金融城。金丝雀码头集团（Canary Wharf Group）发布的数据显示，今年3-6月期间，约20亿英镑的办公楼（其中包括金丝雀码头集团自持物业）中，约一半资产的价值上涨了0.6%。此前，估值已连续11个季度停滞或下滑。截至8月，该集团2025年的租赁总面积已超过45万平方英尺，有望超过去年的70万平方英尺。知情人士表示，预计今年的租赁量可能会创下十多年来的新高，超过2022年和2023年的全年总量。
一些好消息或许会被误认为是炒作，但实实在在的数据表明，金丝雀码头确实正在开始复苏。
摩根大通正考虑在其当前的总部所在地25 Bank Street兴建一座全新的办公楼。这块地原本是雷曼兄弟的总部，摩根大通在2008年买下，如今已经是摩根大通在英国业务的重要据点。目前摩根大通正在进行尽职调查，评估对现有大楼进行大规模改造的可能性，但大楼建得早，翻新成本高，施工还可能打乱日常运营，因而摩根大通的高管便提出“拆旧重建”的方案，希望能盖一座能容纳所有伦敦员工的新大楼。与此同时，摩根大通已在今年7月完成租赁One Cabot Square大约15万平方英尺的额外办公空间——即瑞银接管瑞信后退租的楼层。这家美资银行在英员工人数超过2.2万人，这一系列动作背后，与摩根大通要求全员回到办公室上班的政策不无关系。
One Cabot Square
图片来源：CoStar
另一边，汇丰银行也敲定了一笔新租约：在金丝雀码头的40 Bank Street拿下21万平方英尺的空间，租期15年，横跨11层。两年前，汇丰决定要搬去伦敦金融城的新总部81 Newgate Street的Panorama项目，但办公面积缩减近一半至55.6万平方英尺，并将在2027年彻底搬离位于8 Canada Square的旧总部（110万平方英尺）。但随着办公政策调整，从每周两天增加到三天，员工回办公室的需求超出预期，汇丰不得不额外找地方安置更多工位，此前据彭博社报道，汇丰银行在新总部中可能面临约7700个工位的缺口。新租约也意味着汇丰继续保留在金丝雀码头的业务，汇丰集团首席运营官Suzy White直言，多点布局既方便客户，也符合业务连续性的考量。
金丝雀码头集团自身也在加快改造项目的步伐。正计划给10 Cabot Square来一次“大改造”。这栋楼原本由巴克莱银行使用，后来在2023年退还给业主，换来续租1 Churchill Place的100万平方英尺空间。现在，集团打算把这栋81万平方英尺的建筑升级到约90万平方英尺，同时收缩部分体量来做露台，重新换幕墙，整体形象大幅刷新。改造方向不仅是现代化办公室，还可能加入酒店、教育和休闲等多功能用途。目前，集团已经向地方议会提交了环境影响评估，未来是否推进还要看能否锁定大租户的预租合同。
10 Cabot Square
图片来源：CoStar
Cheyne Capital为橡树资本提供了一笔1.71亿英镑的高级贷款，用于支持其出租金丝雀码头的YY London办公楼。YY London是一栋14层、总面积41.5万平方英尺的办公楼，由橡树和Quadrant在2019年联合收购，并于2023年完成全面翻新。大楼的设计相当现代：层高最高可达6米，还有三层挑高大堂、屋顶花园、露台以及餐饮空间，整栋楼采用全电力系统，达到了净零碳排放，并获得多项环保认证。目前该项目已出租约三分之一，金融科技公司Revolut作为主力租户，承租了其中四层，签下10年租约。
更大的背景是，金丝雀码头的写字楼市场正在复苏。过去几年间这里一度遇冷，不少大租户另寻新址，但现在情况逐渐好转。摩根大通、汇丰、巴克莱、摩根士丹利、Revolut都在续租或扩张，Visa也在洽谈把伦敦办公室从帕丁顿搬到One Canada Square，面积17万平方英尺。市场分析认为，随着银行收紧居家办公政策并要求员工更多回到办公室，租赁需求出现回升，这对原本定位为“新金融城”的金丝雀码头是利好消息。根据金丝雀码头集团披露，过去30宗租赁交易里，65%的租户选择扩大面积，25%保持不变，只有10%缩减，这说明越来越多企业不再“收缩防守”，而是“加码进攻”。目前金丝雀码头办公楼的空置率已从过去的15%+下降至11.2%（莱坊数据）。
这一系列交易与开发计划表明，经历低谷后的金丝雀码头正重新吸引大型金融机构和企业，加速进入新一轮调整与增长周期。
不过，从贷款和评级方面来看，金丝雀码头集团似乎还有很长一段路要走。
去年九月，信用评级机构惠誉进一步下调了金丝雀码头集团的评级至“垃圾”级别（B），引发市场热议，原因是当时金丝雀码头集团面临一笔3.5亿英镑债券即将到期，存在短期再融资风险以及预期的现金流限制。不过在2024年年底，美国知名私募股权投资公司Apollo向金丝雀码头集团提供一笔五年期6.1亿英镑的抵押贷款用来偿还即将到期两笔债务，完成再融资。我们之前已经下文中分析过，感兴趣的朋友可以点击查看。
研究 | 金丝雀码头集团评级下调至“垃圾”级别
美国私募基金为金丝雀码头提供6亿英镑贷款
今年3月，惠誉继续维持对金丝雀码头集团的长期发行人违约评级（IDR）为“B”，展望为负面，并确认其高级担保评级为“BB-”，追偿评级为“RR2”。不过随后惠誉同时撤销了所有评级。
图片来源：Fitch Ratings
影响评级的关键因素包括2025/2026年再融资风险已得到解决，即上文提到的Apollo贷款。而剩余的3亿英镑债券将在2028年到期，但对应的可追索资产只有价值2.6亿英镑的部分办公楼和一些规模较小的收租资产。而这些办公楼的一部分关键租约在2025-2026年到期，意味着未来租金和资产价值存在不确定性。
公司股东出具了一封承诺函：如果公司流动性不足，他们会注资，但这份承诺书并未赋予债权人向股东追索的权利，也未明确规定按时支付利息。因而惠誉认为这份承诺书不是铁打的保证，只是表示股东们有此意向，但如果到时候情况变了，他们也可能重新评估将采取的行动。
此外，负面展望反映了对现金流和偿债能力的担忧。Apollo提供的贷款虽然解决了短期融资问题，但借款时间恰逢利率高点，新债务的利息变高了，导致从租金收入扣除利息后，到手的现金流减少。另外，花旗银行的租约在2026年到期，导致相关CMBS的条款被触发，一部分租金收入被冻结。两方面原因导致金丝雀码头集团的EBITDA下降，进而影响集团杠杆率和利息保障倍数变差了。
变的有多差呢？以前，利息保障倍数约2x，对应的是2.5%的平均债务成本（旧债务）。一旦用那笔6%高利率的新债去还以前2.5%的低利息旧债，利息保障倍数将降至1x以下。
不过也不全是负面消息。正如我们多次强调，金丝雀码头正在从纯粹的办公区，转型成多功能社区，有办公，有住宅，有商场，有娱乐。为了适应这种转型，很多老旧办公楼需要花钱翻新，虽然这会增加公司的财务负担，但从长远来看，有助于提升资产价值和吸引新租客。
撰稿 & 编辑：西瓜
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