摘要：华发股份（600325.SH）抓紧把手里最承压的深圳冰雪世界项目给卖掉了一部分，哪怕，就在这个月的月底，冰雪世界就要开业了。

华发股份（600325.SH）抓紧把手里最承压的深圳冰雪世界项目给卖掉了一部分，哪怕，就在这个月的月底，冰雪世界就要开业了。

深圳不下雪，但是华发的指标正在经历一股寒流。

他们刚刚发布了上半年的业绩报告，财报数据显示，上半年，华发股份 381.99亿元的营收同比增长53.46%，但7.59亿元的净利润较往年大幅缩水，成为近十年同期最低值；归属上市公司股东的净利润更是暴跌86.41%，仅余1.72亿元，近乎“杯水车薪”。

关键词有几个：营收创了新高，增幅很大，利润创了新低，跌幅很大。

作为珠海国资委控股的核心房企，华发股份这份业绩展示了国资背景支撑下的发展雄心，也暴露了行业转型期难以规避的盈利能力承压与运营挑战。

上市公司发财报的时候就很痛苦，是骡子是马都要拉出来溜溜，赚钱不赚钱是投资者最看重的指标，没有之一。

12356名员工忙了半年，赚了1.72亿元，算下来，每个人这半年给公司赚了1.39万元，打个不恰当的比方，给每个人降月薪降2000元，那利润就比现在要翻倍。

好消息是，还在赚钱。

“增收不增利”他们已经努力要改善了，比如卖地。7月28日，华发抓紧把44.05亿元的价格将持有的7块商业用地亏本退回给政府。交易标的是融华置地100%持有的深圳前海冰雪世界项目未建的7块商业用地，这些地块总面积达7.0468万平方米，计容建筑面积约46万平方米，位置就在前海合作区会展新城片区的核心地段。

这么一卖，下半年的指标会好看一点，毕竟一下回笼了44.05亿的现金，哪怕这个项目拿地5年、股东方爆雷一个、面积缩水一半，有点坎坷。

头部房企、新兴民企的利润集体下滑，都代表着一个不争的事实：房地产不好做。

需要极致抠成本、需要更有战略性的拿地眼光、需要体系能力强、需要领导年薪低，等等等，一个六边形战士一样的房企。

那么，华发具备吗？

他们利润的崩塌，与持续下滑的毛利率直接相关。

自2022年起，华发股份主营业务毛利率便进入下行通道，从20.25%逐步跌至2024年末的14.31%，2025年上半年虽微升至14.82%，但这种短期波动难以扭转长期颓势。

他们也意识到了。华发股份在后续募资报告中解释为“市场环境影响导致项目结转毛利率下降”及“部分项目计提资产减值准备”。

不过这一说法难以平息市场疑虑。在行业整体承压的背景下，为何头部房企中仅有华发股份的盈利指标跌穿近十年底线？

而且，其负债总额仍高达2791.92亿元，资产负债率虽较去年末微降0.35个百分点至69.91%，但降债效果微弱，庞大的债务规模仍像悬在头顶的“达摩克利斯之剑”。

华发股份的现金流也在下滑。

截至6月末，华发股份的在手现金余额仅286.36亿元，较去年末减少39亿元，这是在2024年末现金储备已创五年新低基础上的再度下滑。

这么大体量的房企，现金只有286.36亿元，买不了几块地啊。

尽管上半年经营活动产生的现金流量净额同比增长约13倍，但对比2022年385.46亿元、2023年505.44亿元的峰值，如今159亿元的规模已大幅缩水，企业“造血”能力明显弱化。

公司新增计提资产减值损失14.4亿元，计提信用减值损失0.79亿元，合计计提减值规模15.2亿元，而公司在历史同期未大规模计提资产减值损失。

所以他们拿地非常小心，有一种摸着绳子过河的感觉，上半年仅在成都锦江区新增两宗权益地块，权益拿地金额约20亿元。

要知道，土地储备是企业未来发展的核心资源。

华发股份如今的保守策略虽然在短期能缓解资金压力，但却可能导致未来几年项目供应不足，进一步丧失市场份额。

何止是保守，不怎么买地了，甚至还卖地，冰雪世界就是个最好的例子。

从具体销售情况看，两大业绩重镇——华南地区和华东地区，都面临销售压力。

在华东地区的上海，华发股份2024年全口径销售额仅123亿元，比2023年301亿元，降幅将近60%。操盘金额更是从2023年的289.36亿元直接跌到38.5亿元，连零头都不到，排名从第三跌到四十二，堪称“蹦级式”下跌。

今年上半年，努力了一把，终于排到了第14位，在曾经的合作方、今天爆雷房企融创的后面，全口径销售额为97.16亿元，权益金额只有51.86亿元。

但是，原来的上海，仅一座单城，就曾给华发股份贡献了超过三成的销售业绩。

根据华发股份2024年度报告，华东大区全年实现销售 461.73 亿元，相比2023年的692.71亿元缩水超33%，在整个华发控股的销售比重也从2023年55%降至43.79%。

上海市场，曾助力华发实现了快速的规模扩张和业绩增长，2024年一年，华发上海在为应付各个项目的业主维权疲于奔命。

如果说业绩下滑是华发的外伤，那么管理层频繁震荡则是内伤。

2025年上半年，华发股份经历了近十年来最剧烈的人事变动，核心业务线高管几乎“换血”，引发市场对其内部稳定性的强烈担忧。

我们来捋一下。

1月份，两名独立董事张学兵、谢刚先后辞职；4月，常务执行副总裁俞卫国、执行副总裁张驰、财务总监罗彬三位核心高管离职，涉及集团运营、财务两大重要领域；5月，华发股份董事局主席李光宁突然辞职，调任珠海科技集团总经理。

从李光宁的履历来看，他1998年加入华发股份，主导了公司A股上市、股权分置改革，并推动其迈入千亿销售规模，被视为华发集团“第三代掌门人”。

更令市场担忧的是，8月初，李光宁被带走的消息在珠海本地传开了。此时，距离李光宁从华发集团调至珠海科技集团还不到4个月。

6月份，董事、执行副总裁张延也提交辞呈。

至此，华发股份的运营、财务、工程三大核心业务线的高层几乎全部换岗。

此后，华发股份任命原副总裁郭凌勇为新董事局主席。集团层面，新上任的董事长谢伟和总经理胡传伟都是金融背景出身，并无房地产行业实操经验，任命两位非地产行业背景的新帅出任集团一二把手，或许也在传递着一个信号，房地产业务在集团层面的重要性与以往相比可能会不一样了。

手头缺少足够的现金，华发股份2024年仅在上海联合拿地一幅，且只拥有该项目26.01%的权益，再无新增土地储备，也就是说，2025年到现在上海市场都没有新增的土地。

他们正在为缩减上海投资为代价，含泪吞下快速扩张、产品口碑崩塌带来的苦果。

他们的前辈曾经有过碧桂园、融创、旭辉、正荣等等，这些房企都曾经走过很远，但是停下了脚步。

上海是整个集团的缩影。这一轮是华发的机会吗？是的，负重前行，2791亿负债。

如何在高能级的城市拿到好的地、不断打造出彩的高标产品，这里面的能力太多了，最大的一种能力叫做，不断。其次是拿地能力，以及产品能力。这三种能力的提升，是这一轮正在扩张的房企遇到最难的问题。

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来源：城市地标