URI城市租住游学考察（中）| 公寓研学· 日本站-行程设置及特色项目展示

摘要：日本作为全球住房租赁市场发展最为成熟的国家之一，其长租公寓产业经过数十年发展已形成一套完整的生态体系，在政策法规、产品设计、运营服务等各个维度都积累了丰富的实践经验，但能否对我国正处于快速发展阶段的住房租赁市场具有宝贵的借鉴意义？

日本作为全球住房租赁市场发展最为成熟的国家之一，其长租公寓产业经过数十年发展已形成一套完整的生态体系，在政策法规、产品设计、运营服务等各个维度都积累了丰富的实践经验，但能否对我国正处于快速发展阶段的住房租赁市场具有宝贵的借鉴意义？

基于此，URI推出服务项目「海外游学记·URI Study Tour」，通过深度对话标杆企业及探访标杆项目、为行业参与者提供沉浸式学习平台。

本次，URI带队游学考察，精选大阪、京都、东京这三大最具代表性的都市圈作为研究区域，通过深入走访日本长租公寓领域的标杆企业、实地考察具有典型示范意义的优质项目，学习日本同行在长租公寓领域的海外经验，深入理解其背后的发展逻辑和运营哲学。

本次行程设置及项目特色共6天5晚：

大阪：日本最大住宅建筑商之一

-1企业交流：大和房屋工业株式会社（Daiwa House）-

大阪：日本最大租赁住宅资产管理有限公司

-2企业交流：大东建托（Daito Trust Construction）-

大阪：日本五大建材与住宅设备巨头组成

-3供应链企业交流：骊住集团（LIXIL）-

东京：日本最大的综合性房地产集团之一

-4企业参访：三井不动产（Mitsui Fudosan）及高端塔楼公寓项目-

东京：空间压缩艺术酒店式服务+青旅式定价

-5特色项目探店：东京胶囊公寓酒店（First Cabin）-

备*：本次日本企业考察交流环节涉及商业机密，出于保密要求不便拍照，故相关内容不在文中展示，如有特殊需求，可联系后台咨询

行程设置及项目特色

大阪 · 大和房屋工业

日本最大住宅建筑商之一

简介：大和房屋工业（Daiwa House Industry）成立于1955年，总部位于日本大阪，是日本最大的住宅建筑商之一，业务涵盖独户住宅、租赁公寓、商业地产、物流设施及城市开发等领域。截至2024年，公司已建成住宅191.9万户，商业设施5.6万栋，全球设有480家公司，海外占比超60%。

行业创新：

◦工业化建造：采用预制混凝土（PC）工法，缩短施工周期30%；

◦零能耗住宅：2013年推出大阪“SMA×ECO TOWN晴美台”，实现太阳能自给自足；

◦智能家居：与松下合作开发智能控制系统，优化能源管理；

发展战略：

◦全球扩张：重点布局东南亚（如泰国酒店业务）、美国及中国市场；

◦可持续运营：2040年实现100%可再生能源供电，工厂已部分实现电力自给；

◦多元化业务：拓展物流仓储（如与樂一番合作）、医疗设施及城市更新项目；

特色项目案例：大阪零能耗生态联排房（SMA×ECO TOWN晴美台）

由日本大和房屋工业（Daiwa House）开发建设的SMA×ECO TOWN晴美台，是日本首个实现电能自给自足的智能环保住宅社区，位于大阪府堺市，于2013年6月竣工并投入使用。项目占地面积约1.7万平方米，共提供65户独栋住宅，采用太阳能发电系统、锂离子蓄电池及能源管理系统（HEMS），实现全年近乎零电费及二氧化碳零排放的居住目标。

项目地处大阪南部堺市优质居住区，交通便捷，15分钟可达大阪市中心。周边商业配套完善，步行范围内即有大型超市、医疗机构及教育资源，满足居民日常生活需求。

住宅设计采用大和房屋自主研发的全电化节能技术，配备高效隔热建材、智能温控系统及LED照明，大幅降低能耗。每户均搭载太阳能发电装置，日间发电储存至家用蓄电池，夜间供能，剩余电力可反向售电至关西电力公司。室内采用标准化精装交付，包含节能热水器、智能家居控制系统及环保建材，实现“拎包入住”体验。

社区规划注重生态可持续，公共区域设置绿化带及节能照明系统，并采用雨水回收技术灌溉植被。项目获日本国土交通省“低碳社区典范”认证，并成为后续零能耗住宅开发的参考样板。自交付以来，入住率长期保持高位，主要吸引环保意识较强的中高收入家庭及科技行业从业者。

作为日本绿色住宅的里程碑项目，SMA×ECO TOWN晴美台荣获多项可持续发展奖项，并推动了大和房屋在后续项目（如“Premist南千里津云台”太阳能公寓）中的技术升级。其成功经验为全球零能耗社区建设提供了重要参考。

大阪 · 日本大东建托

日本最大租赁住宅资产管理有限公司

简介：大东建托成立于1974年，是日本最大的租赁住宅资产管理公司，管理房源超100万套，市场份额达26%。公司最初以建筑业务起家，后转型为“代建+运营”双轮驱动模式，涵盖租赁管理、金融服务、老年护理等多元化业务。

行业创新：

◦包租模式：2006年推出35年长期包租制，保障业主稳定收益，同时承担房屋维护责任；

◦金融创新：设立大东Energy公司，整合光伏发电与电力零售，降低租户用电成本；

◦智能管理：引入AI和物联网技术优化租户体验，如24小时客服和智能支付系统；

发展战略：

◦全产业链布局：拓展老年护理、幼儿教育等增值服务，增强租户粘性；

◦轻资产扩张：建筑业务外包，聚焦前端市场分析与租赁运营，提升资产周转率；

◦可持续经营：计划2025年转型为“全方位租赁解决方案商”，覆盖能源、商业等衍生业务；

骊住集团（供应链）

日本五大建材与住宅设备巨头组成

简介：骊住集团（LIXIL）成立于2011年，由日本五大建材与住宅设备巨头（INAX、TOSTEM、新日轻、通世泰、旭硝子住宅建材）合并组建，是全球领先的住宅与建筑产品集团。其业务遍布全球150多个国家，旗下拥有高仪（Grohe）、美标（American Standard）、伊奈（INAX）等国际知名品牌。骊住致力于通过“为所有人提供优质家居”的愿景，为全球消费者提供从卫浴、厨房、门窗到整体建材的综合性解决方案。

行业创新：

◦产品技术革新：推出颠覆性的“SATIS”智能马桶，集成了自动开盖、除菌、节水冲洗等物联网技术，重新定义了卫浴体验。在水处理技术方面，开发了可用于极度缺水地区的节水型马桶，积极应对全球水资源挑战；

◦商业模式创新：开创性地提供“解决方案式”销售，不仅销售单一产品，还提供从设计、安装到售后维护的整体空间解决方案（如整体卫浴、整体厨房），提升了产品附加值和客户满意度；

◦生产与材料创新：大力投入环保材料研发，如使用再生树脂制造水槽、开发低能耗生产线。通过自动化与智能制造技术优化全球供应链，提升生产效率并降低成本；

◦开放式创新：与初创企业、研究机构合作，共同开发面向未来的家居技术，例如与大学合作研发适用于老龄社会的无障碍卫浴设计。

企业发展战略：

◦全球品牌组合战略：通过收购高仪（Grohe）、美标（American Standard）等国际顶级品牌，构建多品牌矩阵，覆盖从高端、中端到经济型的全市场段，实现协同效应和市场份额的全球扩张；

◦聚焦核心与数字化转型：出售部分非核心业务（如化学材料、门窗业务）以优化资产结构，将资源集中应用于更具增长潜力的卫浴厨房核心领域。同时大力推进数字化转型，利用数据和AI优化产品开发、市场营销和供应链管理；

◦可持续发展驱动：将ESG（环境、社会、治理）理念置于战略核心，致力于在2025年实现生产过程的碳中和，并推动循环经济，目标是成为“为社会课题提供解决方案的企业”；

◦深耕亚洲高增长市场：尤其重视中国、印度等亚洲市场，通过本土化生产、产品设计和营销策略，满足新兴市场消费者对高品质住宅产品日益增长的需求。

东京 · 三井不动产

日本最大的综合性房地产集团之一

简介：三井不动产成立于1941年，是日本最大的综合性房地产集团之一，业务涵盖住宅开发、商业地产、写字楼、物流设施及城市更新等领域。截至2024年，公司年营收超2.3万亿日元，管理资产规模位居行业前列。

行业创新：

◦轻资产转型：2000年后拓展代建、REITs管理及存量房运营，降低负债并提升盈利稳定性。

◦科技融合：推动智能城市（如柏叶智能城）、AI/IoT建筑技术，优化能源管理与用户体验。

◦产业平台：设立RISE-A半导体创新平台，整合全球科研资源，拓展科技地产。

发展战略：

◦多元化经营：形成“开发+租赁+管理”生态链，写字楼、商业地产贡献核心收益。

◦全球化布局：重点拓展亚洲市场（如台湾LaLaport购物中心）。

◦可持续城市开发：主导东京筑地造镇等大型项目，融合文化、商业与科技。

特色项目案例：神宫北参道公园庭院塔楼（Park Court Jingu Kitasando The Tower）该项目是日本三井不动产住宅株式会社开发的高端塔楼公寓，也是东京城市更新的典范之作。项目地处东京都涩谷区千驮谷，集优越区位、优质配套与高端设计于一体。

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项目概况

•开发商：三井不动产住宅株式会社

•竣工时间：2023年1月
•建筑结构：地上28层、地下1层，采用钢筋混凝土结构
•总户数：464户
•产权类型：永久产权（Freehold）

位置与交通

•具体地址：东京都涩谷区千驮谷4-6-8;
•交通优势：步行1分钟可达东京地铁副都心线北参道站；步行6-8分钟可达JR山手线代代木站；可便捷前往涩谷、新宿等东京核心商圈

周边环境

自然景观：紧邻明治神宫、新宿御苑、代代木公园三大城市绿地，生态环境优越，可轻松享受自然惬意生活;
生活配套：周边分布时尚咖啡馆、精品店、超市及便利店，满足日常消费需求;步行可至罗森便利店、OK杂货店，生活采购便利;医疗与教育资源丰富，附近有JR东京综合医院、庆应义塾大学信浓町校区。

设计理念与建筑特色

设计理念：以“巢=NEST”为核心概念，强调有机活力与多功能空间连接，建筑外观采用编织状立体造型，从不同视角观看可呈现动态视觉变化，设计感突出。
生态设计：景观融合多种树种，衔接周边自然环境，为鸟类、蝴蝶提供栖息地；屋顶安装太阳能电池板，为电梯与公共照明供应可持续能源；
结构安全：采用制震结构与直接基础，大幅提升建筑抗震性能，居住安全有保障。

户型与价格

户型范围：涵盖1LDK至3LDK多种户型，面积约40.40㎡-237.49㎡，可满足不同需求;
价格示例：
•1LDK（40.80㎡）：售价约1.44亿日元（约720万人民币）
•2LDK（70.76㎡）：月租金约61.8万日元（约3万人民币）
•3LDK（85.39㎡）：售价约3.98亿日元（约2000万人民币）
相关费用：
•管理费：1LDK户型约2.53万日元/月
•修缮基金：1LDK户型约0.763万日元/月
•停车位：月租约7万日元

配套设施

生活娱乐类：派对休息室、电影院和图书馆休息室、高尔夫休息室；
健康休闲类：健身室、感受甲板、观景甲板；
实用功能类：学习休息室、洗衣休息室、自行车工作室、快递箱、24小时垃圾收集处；
安全服务类：24小时安全管理（含夜间警卫）、礼宾服务（部分收费）、各层专有宅配保管柜；

科技与可持续性

节能技术：屋顶太阳能电池板为公共区域供电，践行绿色节能理念;
智能家居：部分户型配备地暖、影像对讲机、自动恒温浴缸，提升居住舒适度与便捷性

目标客群

追求高端居住体验的家庭及外籍人士;
投资客户（项目提供租赁管理服务，适合长期投资）。

项目总结

地段稀缺：毗邻代代木公园、明治神宫，兼顾都市便利与自然生态；
品牌保障：由三井不动产开发，建筑质量与后期物业服务水准可靠；
配套完善：多样化公共设施覆盖社交、休闲、健身等需求，满足全方位生活场景；
生态友好：注重与自然环境融合，积极利用可持续能源。

URI认为项目作为高端物业，售价与租金水平相对较高。整体而言，其兼具自住舒适度与投资价值，是东京高端住宅市场的优质选择。

东京 · 胶囊酒店

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