摘要：这一次，新模式将让中心城区那些密集的“老破小”进入春天，成为抢手的香饽饽。一时之间，持有市中心“老破小”的业主，仿佛拿住了城市发展的“原始股”。
旧改的方式越来越灵活多样了。
8月28日，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，明确提出支持老旧住房自主更新、原拆原建。
在开发商主导大拆大建、政府主导净土出让、老旧小区微型改造之后，旧改又迎来新模式。
这一次，新模式将让中心城区那些密集的“老破小”进入春天，成为抢手的香饽饽。一时之间，持有市中心“老破小”的业主，仿佛拿住了城市发展的“原始股”。
01
增值160%，
广东首个“原拆原建”项目“赚麻了”
“原拆原建”“自主更新”这一模式指的是，在政策扶持下，由业主作为实施主体，通过社区自治推动共同决策、自筹资金，公开引入开发建设单位，对原有老旧住房进行拆除，并在原土地上按原使用年限和建筑面积（可适当优化）重新建设房屋，最终实现原业主回迁。
广东省首个“原拆原建”出现在广州市花都区集群街2号楼。
交房现场 图源：广州花都发布
花都区通过创造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“谁受益、谁出资”原则，引导居民承担主要改造成本，项目拆建投资估算约800万元，由业主按照4600元/平方米标准共同承担改造成本。
仅9个月的时间，这个坐落在人气兴旺、商业繁华的老城区旧楼以崭新的电梯住宅形象重生，住宅面积更宽、户型更优、功能分区更合理、采光更足，而且成功解决了困扰小区居民多年的供水、电梯加装等问题、并使房屋增值160%！（数据来源：广州花都发布）
建好后的集群街2号楼 图源：广州花都发布
板块范围内，目前主打教育、交通、商业亮点的中旅·璞樾天序一手房在售均价约为2.1万元/㎡，在同等区位条件下，成功“原拆原建”的集群街2号楼可以说赚麻了。
这个成功案例不仅吸引人民日报、新华社、中国日报等众多央媒关注，而且也让很多难以进行大规模拆建的老旧小区看到了希望，特别是直接为越秀区、荔湾区等老城区密集的“老破小”打开了广阔的价值想象空间。
回头看，集群街2号楼与越秀、荔湾核心区众多“老破小”有很多相似之处。
位处成熟城区的集群街2号楼，其周边多为各类批发市场，商业发达、居住氛围浓厚，有着难以替代的区位优势和宜居价值，但其所处整体环境较为紧凑杂乱，难以供应充足、优质、成熟的住宅产品。
集群街2号楼周边商业旺盛 图源：广州花都发布
然而，集群街2号楼的成功和业主的构成有着很大的关系，近三分之二的住宅是公房，私人业主仅有9户。也就是，它的成功其实很难大规模复制。
同为花都区危房拆除重建项目，新华坊最终确定的却是探索运营权有偿让渡的模式，业主让渡20年运营权，以未来的租金收益替代当前的改造出资。
新华坊改造前后对比 图源：广州花都发布
这也是“原拆原建”“自主更新”模式的一大特点，在兼具灵活的同时每个个案都具有难以复制的独特性，特别突出的难点在于统一业主意愿、资金统筹、权益保障等等。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“该模式下需调动三大主体的积极性：业主不仅要共同出资，还要全程参与改造决策与工程监督，实现我的房子我做主；政府负责政策制定、流程规范与资源协调；引入的建设单位负责具体的开发与施工管理。”
而在当前政策的鼓励加持下，未来有望出现更多成功案例，相信“原拆原建”的工作机制也将会不断得到完善。根据专家测算，预计到2030年，原拆原建将占老旧小区改造总量的30%-40%，成为与综合改造并行的主流模式。
普遍认为，政策将利好老城区核心的“老破小”，预期这类房产会因为“原拆原建”越来越值钱。尤其是位于市中心核心地段、规模小、户数少的老旧小区。
02
老旧小区密集，越秀区力推“原拆原建”
除了花都区集群街2号楼，全国各地均有“原拆原建”的成功案例，比如上海彭一小区、杭州浙工新村等，这些成功案例极大增强了各特大城市的老城区积极推进原拆原建的意愿与预期。
广州的越秀区就是一个很好的例子。
当前越秀区正在推进传统中轴线附近的小石集连片危旧房屋“原拆原建”；另有共和村片区正在进行意愿摸查工作，4月贴出的《致共和村业主的一封信》显示，改造需获得90%以上业主的表决同意。
其中，小石集地处建筑高度密集的老社区，涉及17栋建于上世纪60-80年代的1-4层低矮老旧建筑，共有商、住户45户82人。安居客数据显示，周边二手房放价5.7万/㎡左右。
作为广州首个“原拆原建”同步增容的落地项目，小石集适用6%容积率激励的政策红利，主要用于电梯、公共走廊、服务配套等。具体来看，项目一楼增设约250㎡公共服务空间，规划嵌入社区颐康服务站及普惠托育点，首层骑楼设置健康茶饮、新街市等功能用途，二到四层保留居住功能，预计于今年九月底完工。
而共和村片区的区位条件极其优越，毗邻地铁杨箕站，周边商业成熟。据悉，该片区进行原拆原建意愿摸底后，周边二手房价均出现不同程度的上涨。安居客数据显示，当前周边的共和路100㎡三室二手房挂牌价575 万，均价约5.7万/㎡。
重建效果图 图源：南方+
而根据共和村片区公布的四档改造成本，即3000-4000元/平方米、4000-5000元/平方米、5000-6000元/平方米及6000-7000元/平方米。原有的100㎡房产业主最低改造成本需要30万、最高70万。
相比周边二手房均价，假如片区原拆原建能顺利推进，那么居民不仅能收获更舒适的居住环境，也有望获得可观价值。
小结
作为广州的老城区，越秀区等老城区拥有大量建于上世纪60-90年代的房屋，这些房屋长期以来因为各种历史原因面临着难以改造的困局。
而原拆原建能够调动微观市场主体的主动性、发挥其创造性，提高改造效率和灵活性，为越秀区等高密度老旧社区提供了一种新的更新路径。它不仅能加速焕新城市面貌、降低存量住宅的改造成本、完善公共服务配套、优化社区功能，还能大幅提升原有物业价值，这属于多方共赢。未来原拆原建能否成为成熟的城市改造方案？我们拭目以待。
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来源：房地产导刊
