摘要：根据Domain的数据，悉尼8月清出率达72.3%，墨尔本69.7%，均为自2023年6月以来最强。

01

“卖方市场”：悉尼和墨尔本的房屋拍卖市场达到两年来最强水平

悉尼和墨尔本房屋拍卖市场达到两年来的最强点，利率下调促使买家纷纷进入房市场购房。

而潜在的卖家对利率下降反应较慢，导致两市待售房源比去年少，供需失衡加剧。

根据Domain的数据，悉尼8月清出率达72.3%，墨尔本69.7%，均为自2023年6月以来最强。

60%的清出率被视为买卖双方平衡点，更高的结果显示房价可能上涨。

研究人员统计更多售价后，月度结果通常比周度低几个百分点。

Domain首席研究与经济学家鲍威尔博士（Nicola Powell）表示，两地市场都在对借贷成本下降做出反应。今年澳洲央行已三次降息至3.6%，经济学家预计还会进一步降息。

鲍威尔博士说：“悉尼和墨尔本对经济条件变化非常敏感，现金利率下降在这两个市场的传导速度远快于其他首府城市。”

“当前库存下降，而清出率开始上升……春季在供应不足的基础上开启，这体现在清出率上，同时信心也在上升。”

鲍威尔指出，清出率在高60%或低70%时会促使买家尽快出手，以免房价进一步上涨。如此强劲的市场也可能鼓励房主出售。

但她警告，这并非繁荣期，因为房价与买家支付能力之间仍存在巨大差距。如果央行不再降息，可能会抑制房价增长速度。

分区域来看，悉尼最强的市场在东区（78%）和Sutherland郡（75.9%）。大墨尔本地区，莫宁顿半岛清盘率达77.8%，其次是外东区74.1%。

西太平洋银行高级经济学家哈桑（Matthew Hassan）同意拍卖市场正在响应利率下降，买家情绪减弱悲观之际，房源却更少。

他说：“买家对市场变化的反应可能比卖家更快。准备一套房子上市需要时间。”

“看来我们可能有点措手不及。目前春季销售季的开局几周，需求超过了供应。”

他表示市场正在“升温”，不同子市场表现不一，但还未“真正过热”。在炽热市场中，清盘率可超过80%。

“悉尼和墨尔本目前都是卖方市场，需求反应显示短期内将更加如此。”

悉尼拍卖师、Cooley Auctions创始人库利（Damien Cooley）注意到，拍卖注册竞标人数增加，更多房产以高于或等于底价成交。

他说，许多计划拍卖的房屋提前售出，市场具有房产特性。

他还指出春季上市房源增多，将检验市场强度。

他说：“通常难以获得第一口价，但一旦有人出价，进展就很快。”

“比去年更多买家愿意开出第一口价。”

他公司在悉尼的拍卖中，8月仅7%以卖方出价开场，而去年同期为19%。

在墨尔本，巴里地产（Barry Plant）首席执行官佩内尔（Lisa Pennell）表示市场已进入下一个周期。

她说：“势头已经积聚了一段时间，几个月前就有早期迹象。”

“就像任何上涨周期的开始，市场仍有些分化。”

她表示，由于缺乏可供装修的技工，定价合理、展示良好的房源需求旺盛。

佩内尔说：“无需翻新的、价格合理的房产将吸引最多关注和竞争”。

“上市房源更多，市场整体信心增强……我认为房价现在会迎头赶上。”

02

海景能值多少钱？悉尼两居室卖出$372万，超指导价$72万！买家跨州“抢房”

《悉尼晨锋报》9月8日报道，在上周六的一场房拍中，一幢位于悉尼South Coogee 区、具有升级潜力的住宅，由一位父亲代表远在珀斯的女儿和女婿，以372.5万澳元的价格成功竞得。

这栋位于Denning Street 37号的半独立两居室住宅，可眺望壮阔海景及Wedding Cake Island，挂牌指导价为300万澳元。

负责销售的Harcourts Byrnes Marsh Shaw中介Peter Shaw表示，这套“重在土地价值”的房子吸引了10组买家参与拍卖，大多数人计划进行翻新或重建。

他透露，当天有四组以上的买家出价，将成交价推高到超过330万澳元的底价。

“有些人选择等待，采取不同策略，临近尾声才加入竞价。”

最终胜出的买家是一位父亲，他代表身处珀斯、计划回悉尼定居的女儿和女婿参与竞拍。

Shaw补充称，也有几位建筑商对这幢“整洁干净”但基本维持原貌的住宅感兴趣，这套房子上一次翻新已经是三四十年前的事了。

他表示：“你说海景值多少钱？这处房产的景观非常出色，这一带向来不乏财力雄厚的买家。”

03

$11.6万亿！澳房产总值已达GDP的5倍

澳洲房地产市场总价值已达到年度经济产出的5倍，此前在今年首次降息后的几个月内，房产总值飙升了2130亿澳元。

周二，澳洲统计局公布的罪行数据显示，全国住宅总价值在第二季度升至11.6万亿澳元，高于3月的11.35万亿澳元。

基于当前预测，澳洲名义GDP预计将于2025年达到约2.58万亿至2.7万亿澳元。

与此同时，房产专家表示，自澳联储在2月宣布今年首次降息以来，全澳多地的住房需求大幅增加。

PropTrack数据显示，这推动了房价的显著上涨，尤其是布里斯班、阿德莱德和珀斯等中等规模城市，那里的住宅价格较去年同期上涨近10%。

悉尼的增幅较为温和，为3.66%，墨尔本的房价较2024年8月上涨2.1%。如今锁定在房地产市场中的财富，已远超全国一些最大公司的价值。

11.6万亿澳元的全国住宅总值，高于ASX上市前50家公司市值的总和，其中包括澳洲联邦银行（CBA）、BHP和澳洲国民银行（NAB）等公司。

统计局的数据显示，5年前全国住宅总值为7.25万亿澳元，如今已发生显著变化。

ABS金融统计主管Mish Tan博士表示，全国各地的房价均在上涨。

“第二季度的住宅总值增长继第一季度0.3%的涨幅之后，所有州和领地的房价都有所上涨。”

Tan补充道，全国住宅总值比去年同期高出5.1%。

统计局于8月公布的贷款数据显示，住房市场支出增加主要来自投资者。

在第二季度，发放给投资者的新贷款数量上升了3.5%，而新自住业主贷款则上升了不到1%。

Tan称贷款活动处于“相对高水平”。

Mortgage Choice的经纪人James Algar表示，一旦联邦政府在10月扩大5%首付计划，买家需求预计将出现大幅增长。

该计划允许符合条件的首次购房者以5%的首付买房，并避免支付昂贵的贷款保险，还将取消该计划此前的收入限制，并提高原有的价格上限。

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悉尼父亲$273万拿下五居室！现场大批人群围观，5人竞争45分钟才成交

对一位悉尼父亲来说，这个父亲节几乎无法超越——他为家人拿下了一份价值273万澳元的礼物，是一处位于Castle Hill的房产。

这笔交易发生在春季首个周末的激烈竞争中，首次置业者纷纷涌入各地的拍卖会。

据拍卖师透露，一些家庭希望抢在春季市场升温之前以及10月1日新5%首付计划实施之前，在拍卖会上以理想的价格成交。

Scerri Auctions的拍卖师Craig Robinson透露，这位幸运父亲的新家是一套五居室住宅，这场拍卖会吸引大批人群围观，45分钟才得以成交。

“这场拍卖会很热闹，5名注册竞拍者在约40的围观群众面前你争我夺。”

最终，该房产以超底价13万澳元的价格售出，一个本地家庭终于如愿买到房。

“买家是一名自住业主，之前参加过多场拍卖，这次终于买下了属于他的‘永久之家’，他非常高兴。”

“对这位先生来说，这真是一个特别的父亲节礼物。”

Robinson还表示，悉尼拍卖市场的表现超出预期。

“通常到现在这个时候，由于房源增多，市场会稍显疲软，但今年并非如此。”

他认为，降息以及新5%首付计划正在“推动市场发展”。

“因为今年早些时候房源稀缺，现在这些（购房者）都在抓紧入市，试图在市场进 一步上涨前成交。与去年相比，清盘率的表现说明了一切。”

数据显示，悉尼本周的初步清盘率为78%，这一水平在历史上通常表明市场强劲、需求大于供给。

这一清盘率在各州首府城市中居首，仅较上周的80.3%略有回落。

Ray White NSW的Dave McMahon表示，本周六的拍卖数量已超过冬季的水平，而竞 价活动依旧稳定。

“随着卖家的信心每周提升，我们迫切希望看到这是否会导致更多房源进入市场。现在说‘春天来了’还为时尚早，但显然我们正朝着正确的方向前进。”

Benson Auctions的Stu Benson表示，如今，大量首次置业者涌入市场。

“现在，首次置业者十分活跃，也许他们意识到一旦10月1日5%首付计划扩大，将会有更多人在拍卖会上竞争。”

Benson周日在Acacia Gardens的Wilson Rd拍卖了一套房产，共收到惊人的72次出价。

该房产最终以1450888澳元的价格成交，超底价50888澳元。

他说，现场“人潮汹涌”。

“父亲节下午，有11组竞拍者——包括首次置业者、换房者和投资者——争夺这处经过 精心翻新的入门级房产。”

“最终买家是一对年轻夫妇，他们从Greater West搬到Hills Shire边缘的Acacia Gardens，实现住房升级。”

来源：新浪财经