摘要：我有一个长期持有的投资物件，就是老人房，也就是回租房。这种投资物件的出现，其实就是日本的老人在过身之前打折把房子处理了，避免最后儿女卖房交税的结局。

我有一个长期持有的投资物件，就是老人房，也就是回租房。这种投资物件的出现，其实就是日本的老人在过身之前打折把房子处理了，避免最后儿女卖房交税的结局。

归根究底，无疑是日本的遗产税确实是会扒了继承人一层皮的“狠”度。

今天我还是结合《幸田昌則の不動産耳より情報》（2025年8月号）来给大家系统的介绍一下日本遗产税的最新情况。

如果你也正在寻找了解日本房产投资的资料和渠道，我们每周有个讲房会，我邀请日本不动产的从业者来给我的粉丝介绍日本的房子怎么买的那些事儿。

这里补充一下幸田昌則的介绍：

幸田昌則（こうだ まさのり）是日本知名的不动产市况分析师、讲师与专栏作者。

其人福冈县出身，毕业于九州大学法学部，早年在Recruit公司担任三大都市圈《住宅情報》杂志的创刊负责人，长期从事市场研究与传播。

他在1989年11月（泡沫破裂前）就公开提出“关西圈房价将大幅下跌”的判断，因预测准确而在业内走红，之后持续以数据与案例解读日本房地产结构性变化。

目前他主宰“网络88（Network 88）”，为不动产业者和土地资产家提供经营与策略咨询，并以月刊《不动产耳より情報》等形式发布市况解读，同时受邀在各地举办讲座。

著作与媒体方面，他撰写了《失败中学习的不动产铁则》等书，并在面向房东/投资者的媒体撰写或接受采访，对公示地价与宏观事件对市场的影响进行评论。

每年7月，日本国税厅都会公布当年1月1日的“路線価”（基准地价，用于计算遗产税和赠与税）。

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最新公布的2025年“路線価”显示，全国标准宅地价格平均比前一年上涨2.7%，已连续4年上涨，创下2010年采用现行计算方法以来最大涨幅。

热门城市和度假区地价高歌猛进，看着房子升值固然开心，但随之而来的遗产税问题却让不少业主直呼“税吓死人”——地价涨得凶，遗产税跟着蹿，多年辛苦资产，一朝传承出去可能要“大出血”。

日本的遗产税有多吓人？日本的“相続税”（遗产税）号称“天下第一狠税”也不为过。

基础免税额虽然存在（比如“三千万日元+600万×法定继承人数”），但城市房产动辄价值上亿日元，很容易突破免税额。遗产税采用超额累进税率，最高税率达55%。

据统计，如今日本约十个过世者里就有一个家庭要缴遗产税，比例较十年前翻了一番。东京等地因为房产值高，遗产税课税比例更是接近八分之一到七分之一。

也就是说，在大城市拥有一套地价飙升的房产，子女继承时极有可能面临沉重税单。有人感慨：“爹妈在天堂含泪看着，儿女在人间卖房缴税”——听着扎心但是真实写照。

那么，有哪些对策可以减轻或规避遗产税负担呢？我给各位划划重点。

日本税法提供了一系列资产用途调整优惠，其中“小规模宅地等評価減”是普通家庭的救星。

如果继承的房产一直是被继承人自住房，由配偶或其他亲属继续居住，可申请居住用宅地减额，最多按土地估值减去80%。

类似地，出租用房产在继承时也有减额：土地作为出租住宅用地估值可再打个折扣，房屋部分也因有承租人权利而按照租赁权比例降低评估。

简单说，让房子“名花有主”再传承，比空着继承税省很多。所以不少日本富裕家庭在老人健在时就安排好房产用途，比如让子女同住或将房产出租，以便将来用上减税优惠。

俗话说“与其死后挨刀，不如生前减磅”。

日本的赠与税虽高，但每人每年有110万日元免税额度，可以通过“每年小额多赠”的方式逐步把财产转给子女。

此外，日本在2024年起延长了生前赠与计入遗产的追溯年限至7年（之前为3年），以防有人临终突击赠与逃税。但只要提前7年以上规划，合理运用累积免税额（比如父母每年分别赠与子女110万），长期下来也能转移走相当可观的一笔资产而不计入遗产税。

不过要注意，赠与超过免税额部分税率极高，切勿操之过急。一句话：早规划，细水长流胜过临门一脚。

日本人常用寿险保单来应对遗产税。

被继承人去世时寿险赔款有法定免税额度（500万日元×法定继承人人数），而且保险赔款不进入遗产总额计算。

精明的富裕阶层会购买大额寿险，这样即便房产要交税，也有保险金缓解现金流压力，不至于让子女陷入“没钱缴税只能贱卖房产”的困境。

对于跨国投资者来说，保险也是全球通用的遗产筹划利器。

这里有个“富人的骚操作”值得一提：贷款购房法。

由于遗产税是按净资产计，即资产减债务来计税，生前如果背一笔房贷，反而能削减净遗产额。从某种角度讲，“有贷有房胜过净资产”。

另外，通过成立公司持有房产，未来子女继承的是公司股权，也可能有一定税务规划空间（但要考虑公司法人税、登记费用等，操作复杂且日本税务针对家族公司也有防滥用条款，需要专业指导）。

这些属于高阶策略，此处点到为止。

一些纳税人可能想着“我就按“路線価”估个低价申报，税务局未必管”。

千万别低估税务署的执着。2022年日本最高法院就有个标志性判决：一位继承人A按“路線価”评估继承土地，加上债务抵扣，让遗产税申报为零。

国税局认为明显偏低，硬是追税3亿日元。官司打到最高法院，法官支持税务局：如果按官方评估办法算出的价值“明显不合适”，税务机关有权要求改用“时价”评估！

简单说，“路線価”虽然一般低于市价，但不能过度依赖。特殊情况下（例如土地实际价值远超路線価），税务局有权说“不”。

所以建议大家该找专业估价师就找，该咨询税理士就咨询，别想糊弄税官，否则吃亏的一定是你。

对于中国投资者在日本置产，更要注意跨国继承的税收差异和协定。

比如非日本居民继承日本不动产，同样须在日本缴税；如果继承人长期不在日本居住，有时可能适用特例避免双重课税，但手续繁琐需专业操作。

我在《外国人如何在东京做房东》中提到，一些华人房东忽略遗产规划，结果子女继承时手忙脚乱甚至被迫变卖物业的案例，让人唏嘘。趁现在未雨绸缪，才能避免将来“税到临头无处躲”。

最后归根结底总结一句话：房子是老的好，税务是早的好。

更多关于日本不动产税费的问题，我的新书《买楼收租》里都有介绍，第二批填表送书活动已开启，想参加的朋友，可以来找我详细了解参与规则。

来源：季老湿在东京一点号