摘要：苹果都快“十七代”，战机也进化到“六代”。讲真，啥叫“第四代住宅”？让人丈二和尚摸不着头脑。
似乎一夜之间，南宁满城新盘皆称“第四代”。
苹果都快“十七代”，战机也进化到“六代”。讲真，啥叫“第四代住宅”？让人丈二和尚摸不着头脑。
四代住宅价格不菲，但好住吗？
这个曾被寄予“让百姓住得更好”厚望的住宅形态，如今在不少项目中显得“不三不四”，既未能完全实现其应有的居住价值，又与购房者的期待存在差距。
究竟是哪里出了问题？
很多人对第四代住宅的第一印象：室内挑高能种树、阳台能打乒乓球，两个单元相互错层便于老王斜视。
关于居住的“高、大、尚”的想象，都寄托在四代住宅身上。
讲真，从国家层面上没有一个部门定义过“第四代住宅”定义。这，都是拜开发商自我营销所赐。
但随着改善居住需求的激增，产品创新不断。“第四代住宅”就成为“高阶改善产品”的代名词。
划重点，“高阶改善”是第四代住宅的核心。
既然说到改善，那得“全方位改”。好家伙，很多所谓的“第四代住宅”重点突出某个阳台大空间，制造卖点，就美其名曰“第四代住宅”了。
图 | 一些四代宅示意图（来源网络，侵删）
大V君今天要撕开“第四代住宅”的外表，看看内核够不够“高阶改善”。
结论1：建筑面积少于130㎡的就不要好意思叫“第四代住宅”。
“高阶改善”的前提，是给家庭成长留足空间。参考国内头部房企的"四代住宅"标准，130㎡是基础线，需包含独立玄关、套房设计、独立家政间、多功能厅等复合功能区。
反观一些"首发四代盘"，主力户型125㎡，虽有"空中花园"，但实际客厅与阳台之间采光、景观视野受限，家庭活动空间被压缩。
结论2：层高少于6米，也不要叫“第四代住宅”。
"能在家里种树"，是大众对四代住宅最直观的想象，但这需要至少6米的层高支撑。真正达标的四代项目，层高6.2米，通过错层设计，既保证了通风采光的居住舒适度，又实现了"推门见绿"的生态体验。
图 | 楼层采光示意图（来源网络，侵删）
结论3：周边没有硬核改善资源，也不要自称“第四代住宅”。
"高阶改善"不是关起门来的自我陶醉，而是"对城市优质资源的占有能力"。近公园、江景、湿地的生态资源，3公里内覆盖顶级商圈、三甲医院、优质学校的生活配套，地铁、城市大道等便捷交通，以及未来增值潜力明确的发展资源。
若都选址在边缘，把四代宅当做“城市进程的试验品”，徒有"空中花园"，周边缺乏配套，便是"有住宅无生活"的伪改善，本质是对"高阶"二字的消费。
结论4：设计如果没有人文和时尚调性，也不要自称“第四代住宅”。
真正的"四代住宅"，应是在地文化的现代转译与未来生活方式的预演。它不仅要好看，更要"有故事""有态度"。
如有时尚调性，采用Low-E玻璃、金属线条、公建化立面等。同时有社交调性，公共空间设计，让邻居从"陌生人"变成"朋友"。
避免陷入"网红风内卷"，做披着四代外衣的传统楼盘。
四代宅的本质是“改善的进阶”，而非“豪宅的复制”。
它需要开发商跳出“卖房子”的思维，转向“造生活”的能力：从选址时对配套成熟度的预判，到设计时对空间细节的打磨，再到落地时对成本与品质的平衡，每一步都在考验开发商的综合实力。
以麒麟樾园为例，其背后是本土房企凯誉汇的“破局逻辑”。
2024年12月18日吉兴西路以北、安阳路以东约25.6亩地块出让，4家房企多轮角逐后，最后凯誉汇以约2.07亿元的总价成功摘地，溢价率46.2%创西乡塘近年新高。
图 | 2024年12月凯誉汇拿地（来源：克而瑞）
这就是麒麟樾园，凯誉汇把第四代住宅搬进了安吉，打造西乡塘新封面。
近两年的土地市场平平，但凡能引发开发商争抢的地块，必然有它的过人之处。
图 | 麒麟樾园位置示意图
700亩花卉公园与项目一路之隔，走2分钟就到安吉万达广场、盛天大又里，真正实现“左手自然、右手繁华”。南宁今年有不少四代住宅要上市，可是有大公园等自然配套的麒麟樾园首屈一指。
图 | 麒麟樾园位置航拍
图 | 安吉万达广场
这里既有地铁2号线（距离项目约480米），又有明天学校安吉校区（小学、初中，由秀田小学教育集团和三十七中教育集团联合办学）。周边铁学商园等资源丰富且成熟，形成闭环，真正实现“入住即享”。
图 | 明天学校安吉校区
图 | 地铁2号线苏卢站
如何在这样的好地段做出好产品？
首先，要有好的设计。四代宅尤其考验私密性和舒适性。南宁首个四代宅产品，设计上将三代住宅、四代住宅混合，且是两梯三甚至两梯四户设计，在私密性、通风采光和生活上都不够纯粹。
作为深耕建筑领域多年的开发商，凯誉汇没有盲目跟风“边缘造绿”，而是选择与重庆设计院强强联合。要知道很多豪宅设计出自重庆设计院，它还主编《住宅设计标准》，是在中国做第四代住宅项目最多和最成熟的设计单位。
麒麟樾园的纯四代住宅，两梯两户设计，通风采光及私密性更佳。在规划上，项目还升级了很多四代宅被诟病的痛点。
图 | 麒麟樾园第四代住宅效果图
如奇偶层错向设计，避免了邻里对视；又如空中花园的L型设计，让客厅可以双面采光。且空中花园的进深控制在2.6-2.9米，很巧妙地增加了采光度。
图 | L型阳台效果图
图 | 约6.2米挑高效果图
从地下车库的人车分流设计，到外立面的LOW-E玻璃与金属线条的碰撞，再到西澳一线品牌电梯等的运用，每一个细节都需要开发商在成本与品质间反复权衡。
图 | 停车场效果图
图 | 电梯实景图
其次，房企实力要强。据机构测算，第四代住宅相比普通住宅，成本会增加650～800元/㎡左右。除了差异化设计、绿化覆土和排水施工带来成本增加外，还有些政府要求试点项目要采用装配式建筑等绿色建造方式，加上节能技术、智能化系统等应用，会大大增加项目建造和运维成本。
而从建筑施工出身的凯誉汇，如今已发展成为一家集城市基础建设、建筑劳务、地产开发等业务为一体的大型综合性地产公司，已形成材料采购、劳务团队、项目施工全产业链模式。这样的强强联合，让麒麟樾园在打造上更有优势。
这种“重资产、慢回报”的模式，直接抬高了四代宅的开发门槛。凯誉汇的选择证明：四代宅不是靠营销话术堆出来的概念，而是用真金白银砸出来的生活场景。
在南宁楼市，“城西”曾是“价格洼地”的代名词，但麒麟樾园的出现，正在改写这一标签。
近年来，凯誉汇陆续在南宁拿地，其在西乡塘开发的项目就多达6个，包括麒麟尊府、麒麟伴江悦、凯誉学府、盛世誉府、麒麟云都及麒麟樾园。产品线也不断迭代升级，向最高端化靠拢。
图 | 麒麟樾园项目效果图
作为凯誉汇“樾系”品牌的升级之作，麒麟樾园承载着品牌对“改善”的重新定义：不是简单的“面积放大”，而是“生活方式的跃级”。
从进入小区大门开始，就能看到这个项目不简单。意大利的普拉达绿、挪威的蓝珍珠……在小区的大门还有水景就用上高级的进口石材。
图 | 麒麟樾园大门实拍
图 | 麒麟樾园大门实景
这里的设计还大有门道。大门在西北乾位，一是便于拥抱安吉万达，并通过叠水引财入大堂。二是更便于对接明天学校安吉校区，这是由秀田小学和三十七中教育集团联合打造的明星学校。
这个归家廊架延用星级酒店式的设计理念，社区氛围一下就出来了，有质感有排面。
图 | 超泛会所级大厅廊架及水景效果图
小区园林、入户大堂甚至连电梯轿厢等公区都进行了升级。
图 | 电梯厅效果图
园林打造以中庭水景为核心，结合岛屿绿化，打造悬浮式空中中庭，景观层次十分丰富。
图 | 园林实景
图 | 园林效果图
图 | 绿洲乐园效果图
整个小区两梯两户、两梯三户设计，在梯户比上就拉开差距。
流线型石材、弧形金色铝板搭配曲面玻璃幕墙，加上顶面飞檐退台，凯誉汇把首个樾系高端社区放在了这里。
图 | 麒麟樾园第四代住宅效果图
无论在规划还是产品上都做了升级，麒麟樾园打造西乡塘首个公建化立面，堪称西乡塘封面之作。
这些细节的“加法”，最终指向一个核心：让改善回归“人”的需求。
当其他四代宅还在纠结“绿化够不够密”时，麒麟樾园已用“可落地的改善场景”，重新定义了城西的人居标准。
如果说规划与设计是麒麟樾园的“面子”，那么户型则是它的“里子”。
作为广西首家推出132㎡+大户的四代宅，彻底打破了“四代宅=小面积溢价”的偏见。
麒麟樾园四代宅户型主推建面约132㎡和约143㎡，都是约6.2米局部挑高，墅级体验拉满。
买一层得一层，第四代住宅堪称新一代“天地楼”，赠送超大花园阳台和灵动隔层空间，相当于多一个等量的、可自由发挥的“空中院落”。这不是简单的面积叠加，而是一个全新的、充满可能性的立体生活维度。功能加倍，价值倍增，开启双倍人生。
图 | 建面约143㎡户型装修示意图
建面132㎡户型，实得面积约176㎡（已减去公摊面积）。采用“L型阳台+横厅设计”，约9米的L型景观阳台，两侧包裹完餐客厅空间，270度采光通风，合理的延伸长度还能保证采光角度不受上户的影响。横厅布局让公共区域的采光面扩大30%，即使是阴雨天，室内依然明亮通透；
图 | 建面约132㎡户型图
建面约143㎡户型，实得面积约196㎡（已减去公摊面积），它能同时满足4房和四代餐客厅阳台约6.2米层高的墅级体验。在一楼就能享有四个房间，约41m²森系露台，最大化保留别墅的居住体验。
图 | 建面约143㎡户型图
遗憾的是143㎡户型只有48套，目前南宁独一家！这个户型位于2号楼楼王，楼下就是小区中庭水景，景观视野绝佳。如果想要进阶生活，还得手快。
更关键的是，麒麟樾园以“一梯一户”的设计，将“私密性”做到了极致：每户独享电梯前室约6㎡，既可以改造为储物间，也能作为“第二玄关”。
“9字头起”的定价，更让这种“松弛感”触手可及。麒麟樾园用“高性价比”证明：四代宅不是少数人的特权，而是多数改善家庭触手可及的理想。
写在最后
南宁四代宅的“检讨”，本质上是行业的一次自我觉醒。
当概念炒作的泡沫退去，真正的改善需要回到“人”的需求。
它不需要华丽的空中花园，而是需要触手可及的生活配套；它不必追求“大而无当”的面积，而是需要“每一寸空间都为生活服务”的设计。
麒麟樾园的出现，或许只是开始，但它至少证明：南宁四代宅，该有这样的样子。
值得关注的是，项目四代宅实体样板间近日即将开放，这是目前全南宁唯一约6.2米层实体样板间！想要一睹风采的老铁们，届时不妨前往亲身体验。
来源：广西地产大V