项目管理丨写给业主方的医院建设项目全寿命周期工管理策略

摘要：医院建设项目全寿命周期是指自项目决策阶段开始，历经设计阶段、施工阶段，最终到交付使用阶段的完整过程。因此对于业主方而言，项目工期管理应该是涵盖医院建设项目全寿命周期整个过程，本文希望通过业主方视角，对项目全寿命周期各个阶段的主要管理工作进行阐述，分析工期风险点

文/郎正则（温州市中心医院基建科）

医院建设项目全寿命周期是指自项目决策阶段开始，历经设计阶段、施工阶段，最终到交付使用阶段的完整过程。因此对于业主方而言，项目工期管理应该是涵盖医院建设项目全寿命周期整个过程，本文希望通过业主方视角，对项目全寿命周期各个阶段的主要管理工作进行阐述，分析工期风险点，尝试探讨总结工期控制的管理策略，助力医院建设项目尽快投用。

决策阶段

项目决策阶段的主要工作任务是编制项目建议书和可行性研究报告。以下分别阐述项目建议书和可行性研究报告编制的主要内容和工期管理策略。

编制项目建议书

编制项目建议书是项目开始启动立项的标志，也是项目建设的纲领性文件，主要内容包括设计项目概念方案，在合理的建设必要性和经济性说明的基础上，明确建设规模、用地选址、投资估算及资金出处。

明确建设规模，需要寻找科学合理的依据作为制定建设标准的理据支撑，以综合医院为例，是以《综合医院建设标准》（建标 110-2021）为主要参照依据，通过规划床位数可以基本测定占地面积，通过计算七项用房面积、单列用房面积、规划停车面积、设备用房面积、承担预防保健、科研、教学等任务的配套面积、人防面积、车位面积等因素后，综合测定地上建筑面积及地下建筑面积数据。

用词解释

七项用房：急诊部、门诊部、住院部、医技科室、保障系统、行政管理和院内生活用房

单列用房：大型医疗设备配套用房

明确用地选址，是指将建设方案放置于拟用的建设用地地块内，复核该地块控制性详细规划，因为控制性详细规划是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发规划许可、进行各项建设活动的法定依据，建设方案必须适配控制性详细规划要求。

明确投资估算与资金出处，是指在明确建设规模和选址用地后，进行概念方案设计并测算出适配的项目总投资估算金额，同时有明确可行的资金筹措方式或文件依据。

本阶段工期管理需要注意的事项为：

（1）概念方案设计是纲领文件，需要满足项目的主要建设目的和使用需求，建议编制设计任务书，在编制过程中明确主要的使用功能、开展的业务类型等事项，避免设计深化阶段出现重大变更。

（2）建设规模统算各功能用房指标时，需要考虑项目性质，如项目为改扩建项目，则需考虑统合已建工程整体规划建设标准纳入项目整体指标一并统算。

（3）测算规模时，应充分考虑单列用房面积，避免今后功能用房不足造成的设计变更，增加的申请理据需要符合项目规划实际情况，如对照《综合医院建设标准》（建标 110-2021），配置大型医用设备，开展特色专科业务，承担预防保健、科研、教学、培训等任务，提供文化活动、便民服务等场所，均能够合理申请相应功能的用房面积。

（4）项目总投资估算是项目建设的投资红线，因此在项目建议书阶段需要尽量根据项目概念方案进行充分估测总投资金额，一般项目总投资估算主要由工程费用与工程建设其他费用组成。

其中，工程费用主要包括土建工程、安装工程、设备购置、其他公用辅助工程、总图配套工程等，编制时需要尽量充分考虑配齐使用功能以及额外费用增加的风险，如管线迁移、临时道路、地下障碍物、新旧建筑衔接、红线外水电气接入距离、特殊地质等，并需划分投资配建的界限，如家具、医疗设备、医用智能化系统、厨房等开办配套内容是否今后单独申报。

土建工程含地上建筑与地下建筑的土建费用、二次装修费用等；

安装工程含水电安装、消防、弱电、燃气、空调、通风等；

设备购置含电梯、变配电、充电桩等；

其他公用辅助工程含医疗专项工程，包括污水处理系统、医用净化系统、医用中央供水、防辐射工程、物流系统工程、医用气体工程、实验室工程等；

总图配套工程包括室外附属工程、景观绿化、标识标牌系统、场地道路等。

工程建设其他费用中影响总投资估算最大的因素为征地费，其他内容均有据可依。征地费需要根据项目选址用地的具体情况对接政府部门进行测算预估，建议参照周边项目经验按高值预估。

（5）同步开展社会稳定风险评估、地质灾害危险性评估、土壤调查、文物勘察等相关的第三方委托业务，纳入文本中一并报审，避免文本退件后等第三方委托业务开展迟滞后补。

编制可行性研究报告

可行性研究报告的编制内容是基于项目建议书批复内容的深化，该阶段需要取得用地红线、规划设计条件、用地预审及选址意见书，开展初步勘测、地形测量、管线测量、界桩放样、环境影响评估等第三方委托业务，将概念方案深化至方案设计阶段。

可行性研究报告包括内容：

固定项目总平面图

建设规模（立项批复指标）

建设指标（规划设计条件）

功能设置及各专业设计说明

建筑平、立面图

投资估算表

医疗工艺一级流程

交通组织方式

分期建设方案（如有）

专篇说明（如有特殊事项）

...

（1）向发改、财政、规划、住建、人防、环保等后续需参与初步设计审查的政务审批部门进行提前沟通，一方面明确主要设计限制条件，另一方面有充分时间争取有利条件或争取豁免不利条件，合理确定可行性研究报告批复内容（选址用地、建设规模和主要内容、项目总投资和资金来源及其他限制条件），避免后续方案深化时出现限制性调整以及需要重新申报项目建议书及可行性研究报告调整的情况出现。

主要牵涉的内容包括：

建设规模

建设指标

规划条件：如建筑限高、红线退让、车位配比、绿地率、容积率等

地下人防设施配建

绿色建筑等级

海绵城市要求

装配率

节能审查

征地政策处理

资金来源

...

（2）本阶段随着项目相关情况的调研开展，需要结合各政务部门要求、最新设计规范或标准、使用要求、选址条件及周边基础配建、政策处理配套要求等限制性条件完善方案设计内容，并将造价增减变化的数据和理由体现在总投资估算表中，区别于项目建议书阶段。

（3）深化业主方对医疗专项工程的具体规划内容，如净化工程（手术室、ICU、静配中心、消毒供应室、洁净病房等）、实验室工程、医用气体工程、物流工程、防辐射工程、污水处理系统工程、医用纯水工程等。

在方案设计中体现医疗专项工程设计专篇，明确各专项工程的建设规模和投资估算（按照单方面积造价、床均造价等常规市场报价方式估算），结合业主方自身业务开展情况进行规划，充分评估投资、运维、收益之间的绩效，有必要的话应当开展绩效预评估作为申请建设的理据。

（4）建议在可研性研究阶段提请规划部门组织方案设计联审，邀请相关的其他政务审批部门对项目方案进行联合审查并提出修改意见，帮助业主方在可研阶段完善方案，为下步工作节省时间。

设计阶段

承接审批阶段后，项目进入设计阶段，包括初步设计（含扩大初步设计）和施工图设计，两个设计节点均是项目取得进展的关键工期节点。以下分别阐述初步设计和施工图设计在报审阶段的主要工作内容以及对应需要取得的政务审批手续，并提出工期管理建议。

初步设计报审

初步设计是对项目方案设计的深化和修正，补充完善了设计总说明、项目总平面图、医疗工艺设计二级流程、各专业设计及相关专篇、总投资概算。本阶段的工期管理建议为：

（1）实行限额设计。业主方为保证项目正常推进，首先应严格控制初步设计阶段测定的总投资概算应小于总投资估算，避免重新申报追加资金造成项目进度停摆，明确采取限额设计无疑是最行之有效的方法。

初步设计阶段的限额设计可通过拆分概算表各分项工程做造价超算分析，在结构、造型、装修档次、设施利旧等方面进行造价优化，并通过单方指标限额优化、装饰装修分区降档、减配远期提升内容、缩减功能辐射规模、优先保证开办运营等思路对初步设计文本进行减配处理。

（2）深化完善专篇。业主方作为项目建设单位，也需要从业主方视角出发加强对方案审查。

一方面，业主需要进一步开展地勘、测绘、探测取得场址基础数据，并结合业主运营使用的具体要求，向设计单位反馈对建筑、结构、安装、装修、幕墙、景观、空调、通风等常规篇章予以深化。

另一方面，业主方需要对特殊专用篇章进行细化分析，包括红线外的基建配套接入方案（配合设计单位调研对接水、电、气、交通、市政管网等相关部门的规划和已建配置），以及利用自身医疗资源优化医疗专项设计专篇中的建设内容和投资配比，可引入多家医疗厂商综合咨询意见，合理优化现有方案避免资源错配。

（3）委托业务并行推进。类如详勘、水土保持方案、日照分析、交通影响分析、幕墙及基坑等特殊专项设计的专家评审、节能设计、海绵城市、装配式建筑等专篇技术审查，等等。

此类第三方委托业务可跟相应的政务审批部门提前沟通是否需要开展，与初步设计方案并行开展，对照方案互相补充，需要确保在初步设计报审前取得第三方成果报告或备案批件，以便顺利取得初步设计批复并开展下一步的施工图设计工作。

施工图设计报审

理想的施工图设计是在初步设计基础上进行延伸设计，此阶段不再返回调整初步设计已明确的内容，从医疗工艺设计角度来说，属于三级流程设计，施工图设计将完善节点做法，该阶段将测算出最终的施工图预算作为工程造价限额。本阶段需要取得的主要政务审批手续包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工图设计审图、施工许可证。本阶段的工期管理建议为：

（1）杜绝反复变更。业主方应当明确，为保证项目工期推进，施工图设计阶段不应颠覆初步设计阶段的二级流程设计，甚至不应当出现反复变更。每次流程设计的论证会议建议形成会议纪要，明确设计深化方向，固定设计成果，并及时测算造价是否适配，严格执行限额设计理念。

（2）抓紧图纸确认。建议业主方收悉各工程施工图后，应当联合组织院内其他科室（如院感、设备、信息、总务、护理等职能部门），进行图纸论证和功能交底，最终确认当前方案是否满足各部门今后的使用要求，如院感科的感控管理、设备科的设备安装检修、信息科的智慧医院建设方案布局、总务科的能耗监管以及维保、护理部的使用操作适宜性等要求。此阶段允许合理采纳建议，减少今后实施半途提出新增要求产生争议。

（3）委托业务并行推进。为顺利取得施工许可证，需尽快完成施工图设计审查，因此提前开展预测绘（综合测绘）能够有效避免施工图深化时超指标所带来的后续验收风险。另外，类如防辐射的预控评工作在此阶段也应及时开展。

（4）紧盯用地手续处理。建设用地规划许可证是办理工程规划许可证和施工许可证的前提，也是整个项目政务审批环节最难预估时间的一环。自立项阶段取得选址意见书后，到申办建设用地规划许可证之前，需要先取得土地使用权，一般只有通过土地划拨和土地出让两种方式。

其中，通过划拨方式取得的土地使用权，需要取得政府批准，通过缴纳补偿、安置等费用后或者以无偿形式（政府承担）直接取得使用权。

而通过出让方式取得的土地使用权，则需要向国家支付土地使用权出让金后才能取得。

不管何种方式，新建医院用地选址往往会涉及土地征收工作，土地征收审批需要诸多程序，建设单位需要配合属地政府启动该程序，并递送审批材料由省级国土资源部门予以审查，通常耗时长达半年以上。因此用地手续中涉及的审批环节需要尽早启动，专人紧盯，上下联动，资金到位，才能够尽可能缩短整个用地手续的审批周期。

实施阶段

承接设计阶段后，项目进入实施阶段，该阶段的工期管理主要依赖施工单位的管理水平，业主方参与的工期管理工作也以围绕施工管理为核心，主要包括招投标工作、资金到位及支付工作、联系单签证工作等。

招投标管理

根据国家发展改革委令2018年第16号文件，《必须招标的工程项目规定》经国务院批准，自2018年6月1日起施行，其中第五条本规定“其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的，必须招标：

（一）施工单项合同估算价在400万元人民币以上；

（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上；

（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。

同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。”

为了依法依规进行基建管理，业主方必须进行有效的招标管理工作以确保实现工期管理目标。

从工期管理角度看，做好招标管理工作，一方面是为了保证施工工序及时有序衔接，各工种穿插施工，避免资源闲置，另一方面是为了进行管理约束，通过招标邀请的形式，主要对时间、资金、责任三方面进行合同约束，减少管理纠纷，推进施工进度。

目前常出现的问题包括两方面：一是无序招标，招标计划与实际情况脱节，招标完成节点与施工节点脱节，打乱施工工序和施工计划，造成资源错配；二是招标文件编制不扎实，如施工界面划分不清、预算编制错漏繁多、实质性条款存在歧义、限制约定过多或过少等等情况，可能出现投诉质疑、流标重启、超概调整、后期变更等事项，严重影响工期管理。

本阶段的工期管理建议为：

（1）招标计划合理。因医院项目非常复杂，涉及的医疗专项工程繁多，工种穿插施工管理难度高，建议业主单位在项目启动阶段根据概算批复的专项工程内容，先行编制整体招标计划，随着工期推进，在主体施工阶段正式敲定各个专项工程以及检测项目的招标计划和计划进场时间点，该计划必须征询总包单位以及全过程造价咨询单位意见。

总包单位根据自身进度计划对招标计划提出优化建议或者修正要求，并需按期向各专项工程承包人提供工作面，全过程造价咨询单位必须根据确定的招标计划提前进行工作准备，包括图审熟悉、编制清单、对标、询价等必要工作。

（2）标前准备充分。编制标文前，建议先行组织一轮图纸会审及答疑，由全过程造价咨询单位、设计单位、建设单位、总承包单位共同参与，为施工界面划分、设计意图理解、造价框定档次等问题进行探讨，对图纸进行完善修改。

作为建设单位，应发挥主观能动性，特别是对于医疗专项工程，需要深度介入设计图纸与预算清单的审查工作，一是避免图纸使用上的设计硬伤，减少后期变更，二是合理调整预算清单控制价编制，合理调配资金使用预算，争取优质优价的招标结果。

联系单签证管理

联系单一般分为设计联系单与工程联系单。设计联系单是由设计单位根据业主变更指令或出于自我完善原因所出具的对图纸修改的说明，经建设单位确认后可直接实施。而工程联系单是由施工单位在工程建设过程中为应对无法按图施工的实际问题，出于施工经验而提出的情况说明及相应的变更建议，须经监理单位、设计单位及建设单位确认后再予以采纳实施。

不管是哪类联系单，内容大概率会牵涉影响工期与造价，建议采取以下管理建议：

（1）缩减联系单数量。基于施工图设计水平可靠的前提，业主方需要坚定贯彻限额设计与限定功能的管理理念，杜绝建设过程中任意对使用功能需求的扩展提升或是超概算的变更提升，避免出现结算争议、工序返工、资源错配等困难，造成变更事项搁置从而影响工期管理的情况。

（2）及时签证联系单。联系单作为结算依据，能否快速签认直接影响施工单位效率，特别是大额变动，如搁置或暂缓处理，可能直接影响施工单位的整体计划安排，建议业主方交托全过程造价咨询单位尽快完成变动估价测算和结算风险评估，并完成内部联系单决策商议，快速确定是否予以采纳该变更事项。