摘要：我们说一直以来五星级酒店都代表着酒店的最高等级，无论是格调还是赚钱能力，也都是各行业想要对标的对象
我们说一直以来五星级酒店都代表着酒店的最高等级，无论是格调还是赚钱能力，也都是各行业想要对标的对象
进入大堂就是古罗马万神殿图案的地砖，门前停靠也是加长版的玛莎拉蒂
但各位知道么
顶级如五星级酒店，最近两年也在疯狂被抛弃
熟悉点被拍卖的上海宝格丽酒店，接待过美国总统的北京金茂威斯汀，不久前最高一晚超3万北京三里屯的瑜舍酒店也宣布去年6月正式关闭...
对于行业来说更是如此
根据文旅部数据，2020年我国五星级酒店数量850家，而截至最新2024年第三季度，所剩五星级酒店仅736家
不过5年时间，我国五星级酒店数减少114家
而当这样的数量渗透到非一线城市
要知道不同于上海北京，单上海一座城市就囊括了全国56家五星级酒店，而往往对于那些本就为数不多五星级酒店的城市
或许就是团灭的形式
以宁波、温州、佛山、重庆为例
数据仅供参考
温州首家由国际酒店管理的万和豪生大酒店被拍卖，曾是不少温州人婚宴办酒的首选，报价15亿佛山地标级希尔顿酒店，以及重庆报价5亿悦榕庄及其上百栋烂尾别墅...
越来越多五星级酒店被端上货架
整个2023年，拍卖价格在亿元以上的酒店数量就高达124起，很多也难逃流拍的命运
更有甚者
类似广西投资上亿的凯旋温泉酒店直接停工烂尾
废弃20年之久至今也无人接盘
从点状个案到全国，从一线城市到非一线，这些本该站在城市酒店塔尖的五星级酒店为何频频倒闭，泡沫刺破的背后
又藏着怎样和地产经济千丝万缕的联系？
01
五星级酒店的“幕后玩家”，其实是房地产
确实，如果单从表层来看
为什么酒店会经营困难最终走向倒闭，很容易联想到它高额的定价体系，曾经“上海宝格丽酒店跨年夜费高达30余万”的词条就被一举顶上热搜
再比如，外界变化导致出租率下滑
受2020年特殊时期影响，全国五星级酒店平均出租率也曾同比大幅下滑33.7%
但黑天鹅是最难预料的
当潮水真正退去之后，回顾过去二十年五星级酒店的发展史，其实是有一条非常清晰的发展路径
背后是和地产深度绑定
首先让我们把时间拨回上世纪80年代
那时正值我国改革开放之际经济异常活跃，加之大量外资企业也涌入中国，高端商务需求越发来往频繁
连带着全国第一家五星级酒店，白天鹅宾馆
也在广州应运而生
作为全国首家五星级酒店真可谓是风光无限，白天鹅宾馆于1983年2月6日开业，在那个人均年收入不足1000元的广州
仅开业当年纯利润1282万元，无异于天文数字
而背后正是来自香港富商霍英东投资而成
于是在时代的助推下，也因为见证了白天鹅宾馆的空前成功
全国各地大量奢侈五星级酒店拔地而起，二十年前我国五星级酒店尚且不足100家，到了2017年就迅速突破800家
前后翻了快10倍之多
这背后离不开两个关键因素
第一，来自土拍市场的地方政府意识
要知道对于五星级酒店来说，带来的价值绝不仅仅限于自身酒店的营收，对于这种能级本身的配套建筑拉高城市天际线的同时
更多还承载着地方招商引资的作用
于是不少地方政府也开始将星级酒店的建造，亲自写进自己的土拍文件
甚至直接就是和住宅建设被捆绑出售
以2021年东莞拍出的城镇出宅用地+商务金融用地为例，作为寸土寸金的松山湖地块
被明确要求在宗地内引进世界知名度假品牌酒店管理集团
“具体为：安缦（Aman），悦榕庄（BanyanTree），宝格丽（BVLGARI），柏悦（Park Hyatt），半岛（Peninsula）的其中一家”
连品牌名字都早就安排明白了
有时候如若没有在规定时间达到五星级
福建三明市还会对土地竞买人提出，则需要“在3年评星期满30日内，补缴土地出让金680万元，逾期按日加收滞纳金0.5‰”
哪怕是一些四线城市，贵州省黔南州
也在自己2013年政府计划草案的公开报告中写下，将推进11个县市17家五星级酒店项目建设
一时间几乎所有城市都以拥有一家五星级酒店为傲，甚至是城市封面的象征
而时代就是这样
你以为只是蝴蝶轻轻煽动了一点翅膀，背后带来就是翻天覆地的变化
02
第二，各大开发商纷纷入场，开启“地产+酒店”模式
其实很多事物看似是点状的，但如果放在同一时间线上，所有因果都会被串联起来
2000年，是五星级酒店开始疯狂萌芽发展的一年
同样对于开发商而言，长达七年的房企上市禁令也在这一年解封
我国开始全面推进住房商品化，这一年在全国房地产消费总量中，个人消费上升到了70%，上海、江苏、广东更是接近90%
而在这股浪潮之下，即使面临捆绑条件
但土地才是最宝贵的，盖更多房子才是最值钱的
更何况拥有一座五星级酒店也能提升地块能级帮助去化，即使是放在当下来看
五星级酒店也是全球豪宅的标配
于是我们看到过去不仅是万科、碧桂园、保利、华润这样的龙头开发商也不惜亲自下场，更夸张还有世茂、碧桂园、融创以及富力
旗下酒店数量更是超过了100家
也就是从这个时候开始，五星级酒店的命运就和众多房企重度绑定在一起
第一种，叫做酒店还在，但房企没了
典型代表是这个，蓝光
这位曾经西南地区的民企老大哥，高峰时期还曾建立过成都+上海虹桥双总部
但蓝光也有过自己的五星级酒店
还被视为“西南地区亲子酒店的天花板”，蓝光己庄
作为峨眉山脚下的文旅酒店，也是蓝光集团首家五星级酒店，斥资数亿元三年时间打造，于2014年开业
客房价格最高可达2.88万元/晚
但后来结果大家也知道了，因为过度扩张导致公司资金链断裂，2023年6月6日，蓝光成为A股第一家正式退市的房企
以致蓝光己庄历经两次法拍
同样有此遭遇还有来自重庆悦榕庄，由于其开发商申基集团盲目扩张导致最终破产清算
不仅如今这座五星级酒店被以7亿报价拍卖，项目二期119栋别墅群
更是早已烂尾多年，如同废墟
而如果说有的五星级酒店辗转拍卖是因为开发商无限制扩张，那么还有一种原因：疯狂收购
第二家，富力
并且有点黑色幽默的是富力收购的酒店不是来自什么国际品牌，而是来自兄弟开发商：万达
2017年7月19日下午，三大房企巨头万达、融创、富力在北京万达索菲特酒店觥筹交错，完成了刻在整个中国地产史上的世纪成交
也是在那一天
融创相中了万达旗下文化旅游项目公司的权益，而对于富力，则是酒店
最终富力以199亿收购万达77家酒店，一跃成为全球最大的豪华酒店业主，巅峰时期手中酒店更是超过90家
万豪、希尔顿、丽思卡尔顿等顶级酒店都收入囊中
但理想很丰满现实很骨感，那些从别人手上收购的酒店非但没能给富力带来利润
亏损反而愈演愈烈
2017年之前还是每年1-2亿的亏损额
世纪成交之后直接翻了4倍，最高时期2022年一年亏损15.3亿
而不仅是针对富力一家房企，据测算，2010年-2018年中国五星级酒店的年度投资回报率仅在0.3%-4%
回报率甚至比不上一般中端酒店
另一边加上地产主业暴雷，此后富力不得已一波又一波出售酒店回笼资金
直至2024年，富力旗下68家酒店资产被新加坡债主淡马锡直接清盘接管
哪怕从星级酒店的角度，当年王老板也让万达做了一个正确的决定
所以此时此刻回过头来看
03
五星级酒店被抛弃的背后，本质上是供需不匹配
我们说五星级酒店一定是稀缺的，但是过去地产极度扩张加之土地端的助推，催生了如今700多家五星级酒店成倍的增长
而对于当下更核心其实是在于
如今能住得起这700多家五星级酒店的客户哪里找
根据文旅部数据，2024年三季度，五星级酒店的价格平均为599元，同比下降了5%，平均出租率同比下降了4%
即使是一线上海
2024年1-12月五星级酒店出租率为68.5%，平均房价为960元/间天
也是花了近三年时间时间才恢复到2019年的水平
再来看北京五星级酒店
要知道以往很大程度五星级酒店的用户还是依赖于外宾入住
得益于2008年北京奥运会世界各地外国人涌向中国，根据《证券日报》统计，2008年北京五星级饭店的标准间平均价格为3623元/天，比2007年同期高2.6倍
如今虽然也在反弹，但距离巅峰时期仍有距离
根据北京市文化和旅游局数据，2024年前10个月，北京市五星级酒店接待住宿者人数为393万，与巅峰期2018年相比
接待人数缩水133万
甚至，还在出现非星级酒店出租率赶超五星级酒店的趋势
以2024年12月为例
北京非星级酒店出租率高达62.6%，比同期五星级酒店61.3%还要更高
与此同时还要面对国内其他中高端酒店的异军突起
毕竟相比房价动辄上千一晚的五星级酒店
反而是全季、亚朵、桔子等众多自主品牌酒店，开始通过不断提升硬件和服务迅速抢夺市场客户
甚至还要卷副业
这里面做最好的就是亚朵，旗下品牌“亚朵星球”，卖起枕头、床上四件套、床垫这些酒店周边那是不亦乐乎
其零售业务从2021 年的1.91亿元一下上涨到2023年的9.71亿元，3年涨了7个多亿
而反观五星级酒店
为什么太古地产要卖掉自己北京三里屯的瑜舍
从年报数据就可以看出
2023年太古地产酒店收入9.79亿港币（占地240万平方尺），对比零售物业收入在71.43亿港币（占地910万平方尺）
如果按照每平尺计算
酒店：407.9港元/年，零售物业：784.9港元/年
偌大的酒店生意甚至拼不过配套的服务
而那些被抛弃的五星级酒店，最终的接盘手其实是实业家：煤老板
1、接盘蓝光己庄的乌兰集团，隶属于内蒙古的大型煤炭企业鄂尔多斯市乌兰煤炭
2、18.49亿接盘三亚金茂希尔顿酒店，很可能是山西知名的煤老板
3、接盘华侨城拿下西安太平坊核心地块，并签约希尔顿奢华品牌LXR中国首店的，是来自陕北榆林的煤老板
此刻五星级酒店的境遇，和当下的地产何其相似
04
而更多五星级酒店也开始转型，低下自己高贵的头颅
正如2018年万科喊出那句振聋发聩的活下去
是的，在这个时代，没什么比活下去更重要的了
而对于以往高贵的五星级酒店来说也是如此，曾经入住五星级酒店代表着身份的象征
而如今最直观体现在价格上
从曾经的“三亚酒店22万一晚”到“五星级酒店入住房费跌到999元”
尤其是相对淡季的时候
三亚JW万豪酒店就在9月初直播间放出了“1188元起2晚含双早”的价格，并标注“国庆可用”
此外还有在配套餐饮及服务上
不少星级酒店也低下了自己高贵的头颅，开始主动推出自助早餐月卡，青岛某五星级酒店就推出面值为12888元的“自助餐年卡”
包括深圳龙华希尔顿，也有晚上8点半-9点半推出的“剩菜盲盒”
原价200多元的五星级酒店自助餐，如今只要79元
被网友戏称为“穷鬼漂亮饭”
但无论怎样，以上这些方式也还停留在酒店配套服务的改造，要知道核心酒店营收，还是在房价，在如何吸引更多客户入住的硬实力上
而关于这一点
已经有不少酒店开始通过客房改长租公寓的方式，从而盘活存量资产
而未来对于五星级酒店来说，适当拿出一些客房转型成为高档公寓也是一条不错出路
上海宝格丽公寓就是一个很好的例子
虽然隔壁的宝格丽酒店被拍卖，但是去年我亲自走访宝格丽公寓就发现，高峰时期11万/月的宝格丽公寓，挂牌1-2天就能出租
即使是淡季也就在一个月左右，且整个小区的流量很高，140-150平的小户型全部租完
本质上也是因为公寓设施和配套服务都是和宝格丽酒店一脉相承
而这样的产品放在市场无疑是稀缺
05
好，最后我们回过头来看
当下五星级酒店抛售潮的背后确实和地产有着千丝万缕的关系，作为那个时代的弄潮儿或者说新事物在时代的助推下五星级酒店得以被地产资本相中
从而开启了长达20年的极速发展
而回归如今，当各行各业自身也在努力寻求出路的时候
正如《哪吒2》拯救了过去衰颓了一年的电影行业，截至目前《哪吒2》全球累计票房已破130亿，要知道整个2024年总票房也才425亿
包括我们说地产行业也在等来更多国资入场
那么五星级酒店的救世主呢？
当曾经作为住宅配套的打法已经不适配的时候，也很难期待再有什么白衣骑士可以横空出世
更多思考的不是被动拍卖苦苦等待下一个卖家
刺破泡沫的背后更该是聚焦酒店本身，毕竟能让客户心甘情愿买单的从来不是背后的资本，而是如何利用资本交付出一个真正五星级的产品
地产如此
未来的五星级酒店也是如此
以上为正文，来自Moon
来源：真叫卢俊