摘要：据万国数据（GDS.NASDAQ；09698.HK）所发布公告，其已达成确定性协议，将旗下部分数据中心 70% 的股权进行净变现，交易隐含企业价值（EV）与税息折旧及摊销前利润（EBITDA）的倍数约为 13 倍。此次交易中，万国数据将特定数据中心项目公司 1

据万国数据（GDS.NASDAQ；09698.HK）所发布公告，其已达成确定性协议，将旗下部分数据中心 70% 的股权进行净变现，交易隐含企业价值（EV）与税息折旧及摊销前利润（EBITDA）的倍数约为 13 倍。此次交易中，万国数据将特定数据中心项目公司 100% 股权出售给一只私募房地产投资信托基金（P-REIT），该 P-REIT 是通过发行资产支持证券（ABS）的特殊目的股权计划。其中，中国人寿等国内顶级机构投资者认购了 ABS 的 70%，万国数据认购剩余 30%，并保留数据中心的持续运营权。该 ABS 将在上海证券交易所作为标准化证券产品上市，P-REIT 架构旨在未来符合条件时注入公募 REIT（C-REIT）。此次交易企业价值总计约 29 亿元人民币，股权对价总计约 17 亿元人民币，扣除万国数据在 ABS 中的 30% 再投资后净额为 12 亿元人民币，交易完成时万国数据将获得约 5 亿元人民币净现金收益，剩余约 7 亿元人民币净现金收益将在数据中心相关运营指标达到特定里程碑时支付。同时，万国数据在交易完成时将对数据中心项目公司进行财务出表，包括约 12 亿元人民币的现有债务和其他净负债。

从财务角度来看，此次交易对万国数据短期财务状况改善效果显著。过往万国数据为建设和扩张数据中心投入大量资金，资产负债率处于较高水平。通过此次资产出售，公司获得可观现金流入，不仅能缓解偿债压力，还能补充运营资金。例如，之前万国数据的财报显示其在数据中心建设上资本支出庞大，债务负担较重，此次约 5 亿元人民币的初始净现金收益和后续 7 亿元人民币的潜在收益，能有效改善公司现金流状况。在市场上，部分投资者也对万国数据此举表示肯定，认为这增强了公司财务的稳健性。

从市场角度分析，此次交易是中国数据中心领域的首次 P-REIT 尝试，具有重要的示范意义。一方面，它为数据中心资产的证券化探索出一条新路径，有助于盘活行业内的存量资产，吸引更多社会资本进入数据中心领域。另一方面，万国数据在交易后保留运营权，可凭借专业运营能力获取稳定运营收入。然而，也存在一定风险。数据中心行业竞争激烈，技术更新换代快，如果未来市场需求发生变化，或者新进入者增加，可能影响数据中心的出租率和收益。互联网上部分行业专家就指出，尽管此次交易模式创新，但万国数据仍需持续关注市场动态，提升服务质量以保持竞争力。

综合来看，万国数据此次数据中心资产变现交易，短期内在财务上缓解了资金压力，优化了财务结构；在市场层面，为行业树立了资产证券化的新标杆，拓展了发展空间。但长期来看，万国数据在享受交易带来的好处时，还需应对市场竞争、技术变革等诸多挑战，以确保在数据中心领域的持续领先地位。未来，数据中心 REITs 模式能否在行业内广泛推广，万国数据又能否借此实现新的突破，值得持续关注。

来源：阿尔法工场