摘要：去年年底，他登上克尔瑞“中国房地产企业产品力TOP100“的TOP4，旗下「玺」系产品线入围“《全国十大产品系》”。

如果你也在做豪宅，那么这个产品系值得你去学习。

2021年他被评为中国十大高端作品，也成为长三角乃至全国参观学习的标杆；

去年年底，他登上克尔瑞“中国房地产企业产品力TOP100“的TOP4，旗下「玺」系产品线入围“《全国十大产品系》”。

同时间，包揽了缪斯建筑设计铂金奖、Titan建筑设计铂金奖、NEWYORK产品设计金奖，三大建筑界的奥斯卡金奖；

同样都在卖房子，其他项目降价促销同时，其旗下TOP级高端产品线，却总可以以区域至高价，创造当地豪宅成交“神话”。

其TOP级高端产品系的每一次亮相，都让地产同行踏破门槛，被房企列入学习清单；

当头部房企正在经历从规模比拼到产品力比拼阵痛的当下，他早已「活成」了其他房企都羡慕的样子......

今天的「非标主义」，我们来聊聊招商蛇口的产品系「玺」。

招商蛇口的“野心”都在「玺」系里

对于头部城市来说，每一个城市都应该有用来压轴或镇场的豪宅「超级IP」，他既能代表这座城市精气神，也是这座城市至TOP生活方式的一种具象表达。

而招商蛇口的「玺」系，就是带着这种使命「出世」的。

说起来，招商蛇口其实是最早一批意识到产品系战略意义的房企。

历经多年，不断迭代创新、沉淀，打造出四大类住宅产品系：玺系、天青系、启序系，揽阅系。

而招商蛇口功力之深，对客群画像研磨之细，还体现在，其在以上产品系之下，还有更多细分的产品线，比如出场就在广州拿下近两个月个盘成交TOP1的「林屿系」（数据来源：中指院）.....

但你要问，谁最能代表招商蛇口「强大气场」和其在豪宅市场战略野心的，那就只有一个「玺」系。

而「玺」系，确实强的可怕。

他创造了深圳楼市著名“5000万蹲”的故事。2018年5月的蛇口豪宅招商双玺开盘现场，深圳首个政府监管公开摇号的项目开盘，推出167套住宅，冻资900名，5000万的顶豪买家，因为人太多，也只能往角蹲。（数据来源：观点）

上海招商·外滩玺，作为招商蛇口首入上海市区的首发作品，每一批次的开售，均以3倍认筹率赢得市场的追捧，开盘当月回款超 80%，是北外滩名副其实的顶流红盘。

合肥招商玺，以突破了合肥近8年来备案价天花板，50088元/㎡的均价，首开卖出6个亿。单价65500元/㎡、总价2008万最贵房源当场被拿下，以与第二名保持着近5000元/㎡的价差，直接撼动当地定价体系。

2023 年佛山招商华玺入市，仅用一年时间，一期就已经进入即将荣耀收官的阶段，而其在豪宅产品力之最的佛山，一举拿下2024 年佛山全市销售金额TOP1，单价站稳佛山全市新房市场TOP1......

2014年至2024年，招商蛇口在全国共打造了24座「玺」系作品，而一战成名，出场就是顶豪王者的故事，一直在上演。

媒体们笑言：被压抑的塔尖居住需求，好像总能被招商「玺」系点燃。

而且，可能是一燃再燃。

一个典型的案例就是佛山招商华玺，其二期新品近期才透露出加推的讯息，但已经诚意登记250组，这当中很多买家，就是一期未收楼的业主。

“好房子，永远值得被多次拥有”。

这是今年开年，佛山招商华玺二期发布会上，业主的一句心声，也几乎是业内和中国塔尖买家，对于「玺」系产品一次罕见的共识。

「玺」，塑造着中国一线城市罕见生活方式的居住所在，它也成为了招商蛇口的“豪宅战略”的最佳代表作。

每一座超级城市，都在渴望一座「玺」系

不知道大家发现没，其实头部房企在研磨产品系的时候，是有“身份带入”的。

比如，某头部房企的天字系，就是以“艺术家”身份带入打造的，所以天字系的产品，都很像艺术品，如在美术馆洄游。

在招商蛇口的「玺」系，则能隐射出招商蛇口“心理学家”的身份，因为你会在「玺」系的产品里，看到塔尖客户“隐藏”的需求是如何被具象化，并超预期呈现的。

这一点，几乎是研发端口，最难的环节了。

那么，招商蛇口「玺」系，是怎么做的呢?

作为一出场就是王者的「玺」系产品，其实在不同地方，延续一套模板和打法都是可以躺赢的，但“玺”系，偏不。

我们来看「玺」系产品出场，必做的两件事。

其一，热衷调研。每一次「玺」系产品的落地，都会对当地进行深访和研究，将当地人心目中最熟悉、最惦记的居住氛围和生活气息激发出来，在融入到当地玺系产品的理念当中。

其二，擅长深度对话。每一座「玺」的诞生，无不是与过百位“城市共建者”——过亿身家的企业家，国家级的院士博士、文化领域意见领袖、当地支柱产业的CEO等进行深度的对话与交谈.....

发现了吗？在如今产品系都在试图形成差异化的当下，「玺」早已经有了自己的产品内核：

即让每个客户的个性化需求被满足；

并在诞生之初就开创了产品系“一城一高定的非标主义”。

这几乎是超前一个周期的产品理念。

所以我们看到，从2014年深圳招商双玺诞生至今，十年来，只在全国一线城市的核心区域布局招商「玺」；而每一座「玺」都有自己韵味。

尤其在佛山的招商华玺，让一贯傲娇的佛山塔尖买家和竞品，看到一个断层领先的产品系，无法被复制的“产品心法”。

1、招商华玺，有着「玺」系产品严格的“纪律性”

如何做到断层领先的产品系，第一层心法，就是要有严苛的“纪律”。

这种纪律体现在佛山招商华玺系身上，表现为：

·严苛的择址观

·一整支只为「玺」服务的顶级团队

·专属于「玺」系的高定服务

说起来，其实过去十来年是广佛楼市高歌猛进的黄金时代，知名豪宅房企基本都在广佛落了地，布了局，唯独一个「玺」系，目前只在佛山布局，没有来广州。

所以，媒体群聊起广州豪宅生态的时候，也常常会讲，“广州豪宅没有「玺」系，是最大的遗憾。”

那为什么「玺」系独宠佛山？

其一，严苛的择址观

这其实就是「玺」系产品纪律性的体现——即只在核心城市核心土地，且有着能孕育豪宅的土地基因，并有着可以大展拳脚做产品的外部条件。

而“佛山、千灯湖、隐藏富豪众多”，这三个关键字，无一不打到「玺」系产品的心趴上。

大家有发现吗？广州永远有“更好”的地段，曾经可以是环市东、体育中心、现在可以是珠江新城、琶洲。

但在佛山豪宅买家眼中，佛山没有“更好”，只有“之最”，那就是招商华玺二期所在地，千灯湖，而且是千灯湖的核心，周边生态、配套，都是第一梯队的。

为什么要强调这个？因为佛山人，对于“地段的严苛性”是出了名的，都在千灯湖，一桥之隔，10分钟车程，都不算是最好，都会被挑剔。

因此，为了拿下这块地，招商蛇口付出的成本为：超10年的研发投入+约70亿元的总投入资金+在佛山扎根18年的客户沉淀+千灯湖首个规划为“LWP”的高端居住大城。

无论是资金和理念，都是重砸，只为不辜负“佛山千灯湖，这片佛山人眼中无法复制的地段。”

|示意图，以实际交付为准

其二，一整支只为「玺」系服务的顶级团队

可能业内都知道的是，「玺」系产品，有着一整支只为「玺」系服务的顶级设计团队，他们都是各个领域TOP级大师。

但可能很多人不知道，招商华玺，无论是成本建设、设计，都是由总部直接去管控的，且成立了「玺」系列专项小组，成员都是由公司高管去组成的。

|示意图，以实际交付为准

其三：专属于「玺」系的高定服务

在豪宅买家最关心的物业层面，招商华玺导入的是招商积余旗下TOP级物业服务——金玺服务体系，是专属于「玺」系产品的高定服务。

而在常规服务基础上，招商华玺还搭建可持续生长的「玺悦会」，为业主提供全生命周期的定制化服务。

「玺」系的高定，是有强标签的，是很“贵”的。

但招商蛇口，还是希望用匠心和诚意去主动拥抱所有难题和成本，只为给到佛山塔尖，前所未见的豪宅的生活体验，这点在华玺二期的细节上，能看到更多的语境表达。

2、招商华玺，是「玺」系产品“创造力”的集大成者

第二层产品心法，“创造力”。

市面上很多豪宅产品线，初见惊艳，再见难免疲劳，其中最大的原因，就是这样的产品系，缺乏了“想象力”。

想象力不足的底层原因，还是因为品牌缺乏创造力和魄力。

是的，推陈出新，也得要有魄力的。

招商蛇口这家央企，本身的底色就是一个“开创者”形象，所以，「玺」系诞生之初，其slogan就是“一玺一高定”，就是要“创作”，也正是这种精神，

让「玺」系十年淬炼，仍是中国豪宅产品系中最有生命力代表之一。

也很好的解释了，为什么同一批客户，会多次复购「玺」系不同产品，因为哪怕是同一个楼盘，不同组团，都有新的“原创”。

这点在华玺二期产品上更加凸显。

“最大竞品 是自己”

招商华玺二期，就是「玺」系产品纪律性和原创性融合的一个产物。

而且二期新品，最大的动人之处，是他在佛山豪宅普遍只关注豪宅买家“显”的需求，在公区上散装迭代和升级的当下，他听到了客户最朴实的生活愿景：

将视野回归到居住本身

真切的关注到豪宅买家「住的好」的质朴需求上。

1、华玺二期，「玺」系产品“创造力”的又一代表作

首先，关于「住的好」，华玺二期给佛山豪宅千篇一律的户型，上了一堂生动的「创造力」之课，且产品造诣颇深。

这是招商华玺二期建面约160平客厅的呈现效果图。

|示意图，以实际交付为准

这是招商华玺二期建面约210平客厅的呈现效果。

|示意图，以实际交付为准

是不是前所未见，又极具趣味性？

突破佛山豪宅模式化的户型规则，或只能横向演变的微创新，华玺二期在户型上，上演了一次伟大的突破。

其一，他为佛山千灯湖板块创造了罕见的约6.3米局部挑空设计大平层，将复式住感和平层住感做了一次极为match的结合。

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其二，作为千灯湖首个新规产品，在周边在售产品「人均」90%使用率的情况下，做到约110%-116%的使用率。

家的尺度，在招商华玺二期，不仅可以「横向拓展」，还可以「纵向延展」。

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其实这不仅在佛山千灯湖是稀缺的，在广州豪宅市场，也鲜有这样的户型。看似只是简单地多做一份选择，但背后是实实在在的成本增加。

那为什么要走这条更难的路呢？

其一：这是客户的真实呼唤。

华玺二期，是在调研了一期客户基础上，做的户型调整，比如，一期业主会反馈，想要更大的采光面，更多的灵活空间。

想给子女在一期附近，买一套满足他们生活喜好的房子，户型可以比一期小一些，但尺度感和趣味性要兼顾。

于是，二期在新规政策的加持下，有了这样的创新。而挑高后的空间，可以满足业主更多个性化的需求。

比如，还是喜欢客厅有尺度感，那建面约160㎡户型约68㎡超级方厅，足以让进门的朋友或者客人，哇出声音。

挑高空间，更可以成为一间茶室、直播间、瑜伽房、只要你想，这间采光充沛的挑高空间，就有百种玩法。

如果，是希望将空间极致利用，这里还可以个性化交标定制场景，满足业主全生命周期的变化...

而且，你知道华玺二期把高定细化到什么程度了吗？

根据一期反馈，高端业主对个性化精装改造有较大，而二期听到这种声音，预留X挑空空间的同时，还有专属定制功能场景的主动型定制化，直接打破标准化模式。

每一户业主都能对话设计师，将自己的需求和想法在交付上呈现，项目也提供多种交标方案，满足每一个业主的个性化需求。

不仅省去一大笔费用，这更是现有豪宅体系极度缺乏的人文关怀。

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其二：一种财富想象的构建

相信没有人，希望自己的房子不升值，哪怕是我们认为的不差钱的豪宅买家。

为什么要做这样的产品？原因二，就是这样的挑高设计，带来的价值性、稀缺性也是超乎想象的。

放眼目前千灯湖市场，能做到约6.3米挑高的仅有两个，两盘加起来的二手供应量不到百套，长期处于稀缺状态，而凭借稀缺属性，这类产品在二手市场也很值钱。

像是依云天汇的挑空户型，二手挂牌价坚挺在约4万+/㎡，最贵卖到约5万+/㎡，且流通性很强。而在此基础上，华玺二期的产品线拉高几个level的挑高户型，本身就是一种财富的想象。

以上，只是二期户型升级的一个切面，他还有一个人无我有的创新。

区别一期的大角厅设计，二期更贴合佛山本地人的居住需求，打造了南北对流设计以及超大的南向面宽，而且在主卧做到了270度环幕双转角飘窗。

华玺二期将面宽扩展至约20米-23米，几乎是同等户型面积的3倍面宽。

豪宅主套自然少不了270°飘窗，但华玺二期，做到了双L环幕飘窗，而且全部实现了大面积玻璃设计、窗台落地，不仅南北无敌通透、实用率更是直线飙升。

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而且，除了南北双阳台，卧室、厨房、卫生间几乎都是大面积的玻璃设计，赠送约61-68㎡，不仅相当于多送了你一整套房，还让约160平都拥有广佛约270平尺度产品才有的全景舱户型生活。

以大面积玻璃幕墙代替墙体，呈现出空间视野与采光面积的最大化，让光，走入生活日常。

而且因为是板式设计，前后都无遮挡，二期新品可西望繁华的千灯湖城市景观，东望宝华涌及夏北公园景观，一半繁华一半自在，光是想想，就是已经艳羡无比了。

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值得一提的是，为了让户户瞰景成为现实，社区采用一字排开板式布局，2梯2 户设计。如此一来，每一栋楼都能拥有三面单边、户户南向，拥有 IMAX采光视野。

几乎所有的布局调控指数，都指向一个目标：栋栋皆楼尊！

每一栋都是华玺一期的7 座楼王同等级的资源配置，可以说二期的好资源、好景观、好朝向，属于每栋楼的每一户业主。

2、一期产品之上，交标的全面升级

其次，关于「住的好」，华玺二期交标上，做了全维度的升级。

1、华玺一期，本身就已经是一个奢石博物馆了，二期更是融入更高贵的材料，如彩虹印象奢石、绿色奢石、香格里拉奢石等。

同时在工艺上，二期通过拉槽技术提升公区质感；在建筑立面、社区围墙、景观连廊打造上，运用了沉香米黄多曲度弧面工艺提升美感；用石材与金属线条相结合，弧形倒角元素作为“符号”赋予整个住宅区温润感。

当这个石材给它赋予这种弧形切面工艺的时候，它的加工费本身已经远超过石材本身。

2、同时在公区场景营造，也有了质的提升。

华玺二期归家路线设计的像五星级酒店大堂一样有仪式感。主入口用了金属和奢石一进门就会体现出整体空间的高端大气。

主入口整体归家动线将连廊、酒店式接待的会客厅、叠水景观等多元场景融合，渗透为一副可观、可游、可留的立体画卷。

|示意图，以实际交付为准

次入口是艺术水岸，将结合宝华涌及一河两岸的公园绿地，打造为艺术尊享归家水岸，让人走进去像穿过一幅画，将业主隐的需求，用小尺度场景演绎。

|示意图，以实际交付为准

华玺二期，你还能看到架空层理念彻底革新。

二期的公区，把一楼全部做成了架空层，这样做，一让整个公共区域显得更为开阔，边界感被打开，同时，可以去营造“第二会客厅”的概念。

未来，可以为业主量身定制丰富的泛会所体系。给圈层人士有了一个认识彼此的社交场域，让生活也不再局限于室内，让小家也可以成为大家。

|示意图，以实际交付为准

其次，入户大堂从形式、材料、工艺角度都在诠释二期产品“形贵雅”的形象。

单元入户门头，整体使用大面积米黄色石材干挂+铝板结合塑造，通过石材的弧形打造工艺塑造温润美学，顶部增加透光云石增加质感。

同时，在入户大堂内增加休息区，并与每栋楼下不同功能的架空层相连，成为业主的专属的室外会客厅。

在室内，二期的交标在仪式感（升级门口的玄关装饰）、舒适感（卧室飘窗、卫生间空间的升级、深度睡眠系统）、实用性（中西厨柜体交标等）等多个维度，也做了非常有质感的提升。

比如，二期都增加了西厨的柜体，更适合年轻精英的下厨的习惯。

比如，电视背景墙以奢石铺排，全系德国卫浴、全智能马桶，以及建面约210㎡配备的独立杜拉维特浴缸、还有佛山第一个主卧卫生间带电地暖交标，以上种种，都让人有种置身在五星酒店的尊贵感。

其还关注到业主归家的情绪，在一起基础上，二期除私梯入户外，将全面升级为全明厅设计，这是其他超高层想做去很难实现的事，但玺系的造诣和匠心，让这种不可能成为可能。

｜ 效果图，以实际交付为准

更多细节，像是建面约210㎡入户地板有拼花，大门都有「玺」的logo元素，只为，让业主，走入家门的每一个瞬间，都有人无我有的尊贵感。

而卧室，通过天花倒角圆弧处理，让视野与窗外景色得以无界延展，圆弧的处理，更是中国人圆融美满的情绪写照。

3、塔尖看得见和看不见的需求，在二期，都能被超预期呈现。

看得见的需求，即面子；看不见的需求，即里子。

我们来看华玺二期的解读：

佛山豪宅买家对于“面子”的追求，可谓是最极致的。显然，招商华玺读得懂这种声音，并在日常的每一处细节上，都在做身份的构建。

比如，面对这样的建筑立面，你就知道，里面的业主非富即贵，且非常有品味。

|示意图，以实际交付为准

在当下立面觉醒的时代，招商华玺二期以超跑流线型设计，打造了极具未来感的地标级钻幕光感立面，全方位Low-e中空玻璃包裹，并以银白及香槟色艺术线条勾勒出灵动感。

运用“视觉锤”手法，把「玺」字纹的格栅用在双“L”的皇冠型的造型顶部和的入口处。就像是H是爱马仕的超级符号，看到双L就知道其是奢侈品中的顶奢，「玺」。

|示意图，以实际交付为准

为了打造豪宅专属的氛围感、私密性，整个二期地面整整抬高约3米。再比如考虑到一期家庭车库深受客户追捧，二期将增加家庭车库的车位比例，满足客户的尊贵停车需求.....

以上种种，无不在展现「玺」系作品，是真的读得懂顶峰需求的。

|示意图，以实际交付为准

再看里子，即我们说的「五感」——精神层面的度假感、仪式感、参与感、温馨感、浸润感。

华玺二期，首先通过「豪宅酒店化」的顶级解法让客户感知仪式感和度假感。

其深度学习高奢酒店，沿用嘉佩乐酒店风格打造二期，打造五星级酒店的贵雅生活；从下车，入户，到电梯，嘉佩乐酒店的“形贵雅、意心奢” 的酒店式风格就一点点渗透在归家途中。

而其更是通过对「小尺度空间」的改造，让业主有参与感；温馨感；浸润感。

二期的地块，水景资源是很好的，其借用这个高差去把它打造成一个“一环+四庭+十园”的立体的园林式小区。在景观河道一侧形成了地面和地下两层观景体系，把这个景观的价值最大化。

以叠水景墙、中庭水院、洽谈花园、森谷林境等四大庭院自然串联，匠心雕琢一树一花、一石一瓦，真正实现“城市微度假”式体验。

行走其中，自然风光移步皆景，「小尺度空间」的打造，让人与自然的接触更亲密，随目可及的盎然绿意和繁花锦簇，让生活的悠闲之乐，在这里寸寸铺开。

| 园林效果图，以实际交付为准

是的，招商华玺，给人的感觉，真的很妙。

你既能在他身上，领略招商蛇口造城能力的万千气象。也能体会「玺」系产品细致入微的产品颗粒度和人居温度。

他想做的事情，很质朴，但用的却是最难的技法，最先进的理念，和最贵的材料。

也正是这份真诚，让佛山豪宅买家，一燃再燃。

更妙的是，就在3月中，这些伟大的图纸将正是对外亮相，对「玺」系顶级生活向往的你，可以提前预约参观，见证华玺自我超越的又一次神话。

来源：在湾区