2025年云南将开14个新mall：昆明独揽7成，地州商业冒头

摘要：2024年云南商业市场供应端呈收缩态势，受资金、工期、消费等因素影响，全年仅4个项目入市。楚雄、文山和昆明均有新增项目，其中昆明的2条小篆街为社区商业带来“轻体量+强体验”新模式。

来源 |赢商网（ID：winshang）

作者 |Olivia Lee

封面&头图来源 |昆明福保半岛官方小红书

2024年云南商业市场供应端呈收缩态势，受资金、工期、消费等因素影响，全年仅4个项目入市。楚雄、文山和昆明均有新增项目，其中昆明的2条小篆街为社区商业带来“轻体量+强体验”新模式。

2025年，云南商业市场将迎来显著复苏。14个新项目计划入市，总体量逾91.7万平方米，同比增长近8倍，市场信心回升。若这些项目全部顺利开业，将大幅提升云南商业活力，优化商业格局，促进消费市场繁荣。

2024年云南

仅4个商业项目开业

据赢商大数据统计，2024年仅新增4个商业项目，总体量10.43万㎡，较2023年的8个项目、74万㎡，2024年云南新增商业体量同比下降约85.89%。

这一变化主要受以下因素影响：一方面，开发企业资金压力加剧、工期延期导致多个规划项目延迟开业；另一方面，存量竞争加剧促使投资方转向精细化运营，对增量开发持审慎态度。

从布局来看，下沉市场与社区商业成为新焦点：楚雄昆百大·楚悦广场（5.5万㎡）、文山马关心天地广场（3.83万㎡）填补区域商业空白；昆明新增的2条小篆街则以“轻体量、强体验”模式激活社区消费活力。这一趋势折射出云南商业从“规模扩张”向“精准匹配”转型的信号——增量开发更注重区域供需平衡与业态创新，而非单纯追求体量增长。

▶▶ 楚雄昆百大 • 楚悦广场

作为昆百大集团在滇中、滇西地区的重要布局，昆百大·楚悦广场于2024年1月30日正式开业。该项目位于楚雄市核心地标府后街街区，商业面积5.5万㎡，是昆百大旗下的第7个购物中心项目。

图片来源：昆百大·楚悦广场

昆百大·楚悦广场定位为“城市中心潮流生活发生地”，核心业态包括潮流运动、时尚服饰、潮玩娱乐和美食。项目引入了120多个优质品牌，其中60多个品牌是首次进入楚雄市场，首店占比超过50%，为当地消费者带来全新的消费体验。

在品牌阵容方面，昆百大·楚悦广场引进的零售品牌包括蕉下、兰诺、良品铺子、木子木水、newera、dizzt、Ravan、麦檬男装、MLB、薇施妮、伊芙丽、MOMOCO、以禾等；餐饮品牌有必胜客、星巴克、奈雪的茶、DQ、麓椿花园西餐厅、勐巴印象、吉布鲁、黄记煌、三个椰子、淑芬掌中宝串串等；生活服务品牌则包括云耳匠、元素美发等。

▶▶ 文山马关心天地商业广场

文山马关心天地商业广场位于马关县马白镇逢春大道中段，占地约23亩，商业建筑面积约3.86万㎡，是马关县首个城市商业综合体。6层商业空间汇聚了时尚快消、休闲运动、主题餐饮、美妆品牌、儿童天地、珠宝首饰、家居购物、国际影院等多种业态。

图片来源：马关县亚龙地产官微

餐饮方面，引入了肯德基、瑞幸咖啡、嘉华饼屋、串友记、栗子家、哈牛士原切牛排等知名品牌，涵盖火锅、西餐、烤肉、风味小吃等多种美食，打造了丰富的餐饮体验。

零售方面，屈臣氏、银通珠宝、熙美诚品、阿迪达斯、耐克、领跑冠军等品牌为消费者提供了高品质的购物选择。

此外，嗨宝贝家庭娱乐中心、朔虎格斗、鑫聚母婴等亲子娱乐场所，则为家庭提供了互动和陪伴的空间。休闲娱乐方面，117天空花园酒馆、卡卡西台球、横店院线叮嘟影城等设施，进一步丰富了消费者的娱乐选择。

▶▶ 万科小篆街

作为云南万科首个社区商业，万科公园·小篆街于2024年9月7日正式开业，以“为云南万科业主打造有精致烟火气的社区生活”为目标，集结了社交、休闲、购物等多维功能，引进29个品牌，其中包括10个连锁品牌和6个主理人品牌，整体开业率超过90%。开业期间，整体销售额增长80%，美团代金券上线810张，100%售罄，参与消费券商户美团端消费量同比增长102%，全平台传播曝光量超55.3万，小红书话题量超7.1万。

万科公园小篆街，图片来源：云南万科

11月30日，“小篆街”品牌的第二条街区——“半岛·小篆街”开业，其在诸多细节上更加突出品质生活的精致感。

例如在空间打造上，项目利用楼栋转角区域设计大挑空独立商铺，并通过外挑四米的大屋檐连接商铺，让消费者逛街过程中，既能感受阳光，也可以不受风雨的影响；业态布局上，项目针对年轻家庭客群，引进了漫咖啡、万逸之家、行山纪等品牌，同时在车行动线上设置快递驿站，提升业主及周边客群的生活便捷度和社交体验。

半岛·小篆街，图片来源：云南万科

2025年1月，云南昆明迎来第三条小篆街“桂语·小篆街”；此外，云南万科首条度假属性的小篆街“仙湖·小篆街”也已揭开面纱，后续还将在西双版纳、大理等旅游重镇落地更多度假属性的小篆街项目。

2025年云南

将迎来14个新项目开业

据赢商大数据统计，云南2025年拟入市新商业项目达14个，总体量逾91.7万㎡，较2024年的10.43万㎡增量增长近8倍，市场信心明显回升。

14个拟开项目中，从区域分布来看，昆明共有10个项目计划开业，占比超七成，延续其作为云南商业核心引擎的地位。

从商业体量来看，5万㎡以下的中小体量项目仍是主流，以社区型商业、文商旅融合的非标商业为主。

从运营商背景来看，连锁型企业与本土企业各占一半。本土企业积极参与开发市场，有望推动更具地域特色的商业模式落地。

与此同时，老旧商圈改造与存量物业升级项目增多，非核心城市商业体开始探索“文旅+商业”融合模式，结合民族特色打造差异化体验。

// 本土商业顶半边天，连锁型企业逐步加码布局

拟开项目中，本土企业开发占比达50%（7个），如昆明永和广场、昆明观云海商业广场、西双版纳曼城购物公园等项目。本地企业对商业地产的积极参与，有望带来更具地域特色的消费场景。

同时，连锁型企业也在逐步加码布局云南。如爱琴海集团首个雨林峡谷主题项目——西双版纳爱琴海购物中心，于1月10日正式开业，并创下亮眼业绩：出租率超过98%，开业3日总销售额突破1710万元，客流量达38万人次，开业期间媒体曝光超2000万+次。该项目不仅打造了雨林峡谷主题的新奇体验空间，还引进了200+优质品牌，其中包括60+城市首店、40+新升级的城市旗舰形象店。

西双版纳爱琴海购物中心

图片来源：爱琴海集团官微

除爱琴海购物中心外，还有昆明万象汇、昆明旭辉Cmall、昆明龙湖时代天街等多个连锁型企业的标杆产品线项目在建设中，目前尚未公布开业时间。

// 昆明“虹吸效应”显著，西双版纳紧随其后

拟开项目中，昆明占总数量的七成（10个），体量超过68.72万m²，延续其作为云南商业核心引擎的地位。其余地州，除已开业的西双版纳爱琴海购物中心外，西双版纳、曲靖和玉溪分别有1个项目计划今年开业。

// 体量集中在3-10万㎡，非标、文旅商业为热门赛道

从体量分布来看，2025年拟开项目中，5万㎡以下项目5个、5-10万㎡项目6个，合计占比79%。体量以中小型商业为主，开发方更倾向布局社区型、文旅商业，精准匹配居民高频消费需求。

在城市更新与存量焕新升级双轮驱动下，云南商业正加速迭代。依托创新业态组合与差异化定位，非标商业及文商旅项目将是2025年市场破局的热门赛道。

吾Young运动音乐公社，占地28.5亩，商业建筑面积2.2万㎡，以PARTYMALL为流量引擎，打造潮流文化中心、第三艺术空间、冰川城市客厅等八大板块，为昆明娱乐商业格局注入新活力。项目一期工程正在顺利推进，预计2025年内开业。

海晏村作为“云南历史文化名村”，将在现有基础上开发，从网红景点向国家级旅游景区转变。项目以高端民宿、特色美食、文化艺术为核心，结合山货农创市集等主题产业，打造城市旅游打卡地。

// 部分开业项目介绍

▶▶ 福保半岛

开业时间：2025年7月

商业建筑面积：4.8万㎡

昆明福保半岛位于滇池沿边，凭借独特的地理位置和自然资源，成为昆明市政府重点打造的46个村落提升项目之一。项目通过工业厂房改造、村落提升和稻田效应等方法，融入非标商业和文旅商业，布局文化创意、科研研发、商业、历史文化、民俗旅游和生态休闲六大板块，打造了一个集艺术、潮流、趣味、休闲、住宿、餐饮于一体的多元化空间。

福保半岛活化利用4.8万㎡的福保彩印包装厂工业遗址，打造半岛创想园，涵盖零售、餐饮、生活体验、运动、手工艺、精品民宿等多种业态。同时，通过保留福保村历史建筑形态，打造半岛乐活大道，成为亲子研学、自然教育和户外运动的中心，并引入特色民宿、落日书店、山海剧场等业态，丰富了文旅体验。

此外，项目依托农田和湿地资源，打造优质景观与生态体验场所，促进农业与文创、文旅的深度融合。福保半岛以其独特的资源整合、业态创新和生态保护理念，成为文旅商业发展的备受关注的项目。

图片来源：福保半岛

▶▶ 观云海商业广场

开业时间：2025年

商业建筑面积：7万㎡

观云海商业广以“商业+公园+运动”为核心设计理念，打造集自然景观、购物体验、社交空间于一体的多元化商业空间。

项目投入2万平方米土地打造市政公园，设有露营草坪、滑板区、足球场、萌宠乐园等特色功能区，与商业部分无缝连接，为消费者提供互动式场景设计。

商业空间方面，观云海商业广场打造了下沉广场、网红梦幻海洋盥洗间，中庭采用全无柱设计，营造休闲松弛的轻松氛围。此外，项目还设计了退台式开放街区，延续外部公园的轻松惬意体验。

观云海商业广场规划了亲子成长、创意零售、健康管理、宠物社交、特色餐饮五大业态。目前，项目引进NIKE、Adidas、屈臣氏、周大福、潮宏基、中国黄金、大疆、华为体验店、九机全新体验店、APPLE优质经销商SUNPIE、IP主题店MINISO等品质零售品牌。此外，星聚会KTV、超级星座电玩城、泰迪熊儿童城等娱乐品牌，以及茄子恰恰、十秋精致料理、城市花园小火锅、川拾酒川菜传承馆等餐饮品牌也已加入。

图片来源：观云海商业广场

▶▶ 邦盛广场

开业时间：2025年

商业建筑面积：8万㎡

邦盛广场位于昆明官渡区广福路与彩云北路交叉口西南侧，邻近星耀体育中心。项目总建筑面积约23万㎡，商业部分面积超8万㎡，规划了5层主题式商业空间、时尚天街及五大下沉广场：生活品味主题广场、时尚精品主题广场、玩味时代主题广场、童趣精品主题广场、运动休闲主题广场。

项目以开放式街区为核心，吸引了万达影城、肯德基、必胜客、霸王茶姬、九机网、美声KT等知名品牌入驻。项目打造的官渡区首个裸眼3D大屏，将成为区域商业的新亮点。

据了解，由于商家于2024年第四季度才进场装修，邦盛广场未能按原计划于2024年底开业。从官方释放的信息看，目前商家装修进展顺利，计划将于2025年实现开业。至于具体开业时间，项目未对外透露。

图片来源：邦盛广场

▶▶ 江东永和广场

开业时间：2025年

商业建筑面积：16万㎡

江东永和广场以创新的业态组合、优质的品牌阵容和前瞻性的“夜经济”规划，成为昆明北市区备受关注的筹开项目。目前，江东永和广场商业空间装修工程正在推进，预计2025年开业。

江东永和广场吸引众多知名品牌入驻，主力店包括Westin、阿里体育、瑭顿婚礼宫等；零售品牌如ECCO、MO&CO、周大福等；餐饮品牌包括必胜客、星巴克臻选、喜茶等；夜场品牌FEW&MORE旗舰店，丰富了夜间消费体验。

项目未来将通过引入稀缺的文化娱乐休闲服务产业，扩大“夜经济”消费，打造365X24H永不落幕的玩乐潮拜地。

江东永和广场效果图

图片来源：江东商业

▶▶ 海晏村

作为2024年被评为“云南历史文化名村”的典范，海晏村凭借政策支持和独特的自然、历史、人文优势，正从网红景点向国家级旅游景区转型，成为乡村振兴和文商旅商业发展的标杆。

在政策支持下，海晏村明确不会拆迁，将在现有基础上进行开发。2024年9月，项目获得施工许可证，正式进入发展快车道。昆明滇池海之晏文化旅游开发有限公司计划投入上亿元资金，推进“七彩落霞”观景村建设，整合社会资源，打造多元化的文旅商业场景。

海晏村的核心产业布局以高端民宿与商业、特色美食、文化艺术为三大支柱，结合山货农创市集、匠人文创手工等主题产业，构建了丰富的业态内容。这一模式不仅保留了村落的历史文化底蕴，还通过农、文、旅、商产业的深度融合，推动区域经济的可持续发展。

图片来源：海晏村

▶▶ 嵩明莱雅广场

开业时间：2025年

商业建筑面积：6.43万㎡

位于嵩明县核心区域的莱雅广场采用独特的3层建筑主体设计，单层挑高4.5-9.4米，其中4栋3层高度达9.4米，为商家提供广阔的可拓展空间，便于打造经营亮点和店铺形象。

项目商业经营面积超过4万平方米，主体为3层街区商业和5层酒店公寓，采用双首层设计，增强空间流动性，拔高二层的商业价值。1个中心广场和3个主干道入口设计，以“街区漫步”为主要场景，打造开放式商业街区。800平方米的中央广场既能聚集人气，又便于组织大型活动。

周边高校流量达22万，莱雅广场锁定年轻客群，定位为开放式潮玩街区商业综合体。项目以“青春”为主题打造三大主题楼层：1F"青春活力"，聚焦潮流零售与轻餐饮；2F"青春绽放"，主打社交娱乐，布局大型餐饮、休闲餐吧、大型餐饮、电玩中心等业态；3F"青春不负"，着力夜经济，汇聚量贩KTV、慢摇吧、酒吧、棋牌等娱乐体验业态。