技术平权时代房地产的开源实验

摘要：伴随着国产开源AI大模型DeepSeek的发布，技术平权正成为推动行业发展的核心动能，从个体到整体，它左右着每个风口浪尖的产业发展，科技如是，媒体如是，房地产更是如此。

伴随着国产开源AI大模型DeepSeek的发布，技术平权正成为推动行业发展的核心动能，从个体到整体，它左右着每个风口浪尖的产业发展，科技如是，媒体如是，房地产更是如此。

近年来，房地产行业面临着新旧动能切换，市场需求与行业格局正经历着前所未有的重塑。2024年，全国住房城乡建设工作会议为“好房子”指明绿色、低碳、智能、安全的打造方向，与此同时，民众对于提高得房率的呼声也日益高涨。

政策与需求的导向，牵一发而动全身，房地产也在源头端寻找更多元的价值创造形式。轻量、灵活的研策服务应势而生。近日，龙智研策与中铁城投达成合作，为位于成都天府新区的占地110亩的中铁天圆提供定位策划及设计咨询服务，并结合委托方诉求定制化的提供地块报规、营销道具落地及全周期客户研究等相关配套咨询服务。

∆图：成都中铁天圆项目位置图

作为智慧营造品牌龙湖龙智造的五大飞轮之一，在过去一年多时间，龙智研策先后拿下并服务了成都复杂业态综合体标杆铁塔厂二期项目、合肥计容新规后首批项目合肥天阜壹号、国有资产盘活项目南京麒麟天街等大型项目。“首开当天即售罄”“满分竞品质楼盘”“节省成本超千万”“提升商业价值”等，背靠龙湖集团30年余年的丰富经验与数字化沉淀，龙智研策凭借一个个服务案例打出了亮眼的成绩。

当更多增量、存量、新建、在建的项目，借由这些专业且灵活的服务迎来技术平权，房地产行业也完成了一次Know-How的重要开源。

精准定位策划大前期的“杀手锏”

在重塑的房地产行业，代建业务方兴未艾，龙湖入局并不算早，但厚积薄发的实力不容小觑。

2023年1月，龙湖龙智造正式发布“五大业务飞轮”：龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智精工、千丁数科。这一发布首次公开了其五大业务飞轮的“协同驱动”模式，让行业深刻认识到，“龙湖龙智造”绝非单一的代建业务，而是整合了定位策划、建造管理、虚拟建造、城市更新、数字孪生等多个模块的能力，形成一套完整的泛地产项目一站式、全业态的服务能力输出体系。

其中，“龙智研策”作为先行军，发挥着至关重要的前驱作用。高水平的前期定位策划及产品管理不仅勾勒出项目未来最优的远景蓝图，也通过对关键环节的产品落地进行管理把控，助力项目实现低成本、高收益，其产品管控带来的销售溢价、租金提升及利润增加，远超成本的投入。

而超额价值的创造，一方面源于龙湖30余年不动产开发经验以及大量交付的多业态成果，为龙智研策打下了坚实的基础；另一方面，作为行业内最早开展客户洞察的企业之一，龙湖聚焦于前期市场客户定位和竞品分析等工作，也为龙智研策积累了大量的经验数据。

依托客户地图、竞品地图、城市地图等三张地图，龙智研策通过对人口轨迹迁移、生活配套、市场竞品、地缘产业等的深入洞察，助力项目实现精准定位。

以合肥天阜壹号为例，2024 年 7 月 30 日土拍后，天阜集团获取包河24 地块。地块东西相邻的包河23地块和包河25地块也在同一天拍地，叠加下游淝河板块红海竞争，天阜包河24地块面临极大的市场竞争压力。如何在众多项目中，既快又准得确定产品长相、抓住目标客户、快速产品呈现成为了该项目的核心破局点。

∆图：合肥天阜壹号示范区实景图

确定合作后，龙智研策迅速启动客户画像描摹与分析，进行多组准业主深访，并深度研究新政规则，全程指导项目操盘产品策略、体验区开放策略、整体方案及落地，仅7天内便完成客户分析、产品户型建议和产品配置标准建议，配合业主方快速锁定项目策略、推进整体方案。

彼时，合肥刚刚发布计容新规，对阳台面积赠送、架空层设置标准、配套计容界定等内容做出调整，且此前合肥市场上无新规产品。研策快速联动报建，利用新规优势提升项目产品力，成为包河区首个新规产品。

最终，该项目产品面积实得率达到约100%，较旧规产品显著提升；项目体验区也在拿地后96天开放、106天开盘，获得了市场及业内的多方好评。

背靠龙湖集团，复杂业态的解题能力，则是龙智研策又一个与生俱来的优势。作为一家宽业务围栏的企业，龙湖拥有地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造五大航道，仅在商业板块中，如天街系列产品的成功沉淀，其开业项目的高质量、高租金收益和高出租率，都成为行业标杆。

这些成果为研策的精准定位提供了丰富实践支撑。

例如，成都成华区的铁塔厂二期项目，位于主城区热门的杉板桥板块，一街之隔有龙湖滨江天街、万科天荟的商业支撑，以及东郊记忆的大IP。以“定世界成都顶峯综合体”为定位，地块除周边丰富配套外，自身也涵盖顶级住宅、甲级写字楼、独栋商业街群等场景。

∆图：成都铁塔厂二期综合体效果图

基于定位，龙智研策一面结合成都丰富的TOD及天街项目落地案例，为项目多业态的组合策略及地铁的接驳方案提供更加充分及高效的解题支撑；一面在住宅华天龙湖丨杉峯定位上，通过产业、人口、收入等多维数据分析、原操盘项目多样本客访验证，精准洞察城东高端改善客户需求，落地190-300㎡超大户型。其中，两栋25层楼更是通过产品突破创新，打造为一层一户大平层，成就繁华成都的豪宅标杆。

∆图：华天龙湖丨杉峯项目效果图

定制服务处处都在的“操盘专家”

在房地产项目的开发进程中，施工阶段是将蓝图转化为实体的关键环节，也是最容易横生枝节的环节。一方面，其间涉及规划设计、成本把控、现场管理等多方面的复杂工作；另一方面，项目合作方不仅包括房地产项目开发企业，还涵盖政府部门、高等院校、平台公司等。

龙湖敏锐察觉到，很多“客户”在沟通时难以真正理解方案的核心与潜在问题，容易出现决策偏差导致项目难以落地、成本严重超支或运营不佳。

此时，龙湖内部积累多年研发管理体系化建设及数字科技能力发挥了优势。

凭借10万+标准设计封装模块，龙智研策在项目方案阶段通过BIM+VR形式，将项目未来长相，用完整且逼真的三维仿真效果呈现，让客户能够在投前就对项目有清晰的理解和认知，提前做出需求和改变优化，辅助方案决策的同时，也最大化的减少施工环节带来的变动。

以南京麒麟科创园的麒麟天街为例，借助BIM正向设计与数字化线上审图工具，龙智研策助力这座14万平方米的大型商业综合体，在签约后仅5个月便快速获取工规证，并在施工过程中大量减少无效返工，自开工以后项目的三单率控制在1%。

这些线上、线下专家的调用与高精度的数字化应用，在提升效率之余，也通过群策群力迸发出更多创意的火花。

例如，作为南京3条轨交线路的交通枢纽，麒麟天街原本的规划图纸是一个被东西、南北两条通道切割的分散空间。龙智研策从运营效率及整体通达性出发，将分散开的商业空间重新缝合，通过与地库的结合串南北道路，将东西通廊搬进室内，在首层打造平均20米宽的人行通廊，在满足规划要求的同时，仅此两项便将项目的首层商业面积增加了约1300㎡。

大型商业项目首层铺面的溢价能力不言而喻。在将项目整体缝合后，经过前期反复论证，整体项目的外观又由L型调整为C型，将5F的建筑改为4F，推动整体得铺率提升近千平方米可租赁面积，也将首层商业的面积进一步增加。

围绕项目价值，类似的创新设计不止于此，如中庭区域突破传统消防模式，成为雨山天街之后，南京首批次无卷帘商业项目，又如地库方案的精细化设计与管控以及解除地下遗留管线等，据测算，通过龙智研策的种种助力，仅成本端的优化便超过1亿元。

∆图：南京麒麟天街效果图

但方案精准的前期呈现并不意味着建造时就能万无一失，南京麒麟天街仍然面临诸多挑战。前期策划时加入的许多创新设计，在施工过程中需要精准的和设计院进行沟通与决策。在传统的咨询服务中，委托方与设计院沟通过程中，往往会受限于专业，难以评估设计院方案的合理性与潜在风险。

面对这一困境，龙智研策承担起委托方“操盘专家”的角色。在施工过程中，龙智研策通过与委托方工程部、施工单位统筹协调，严格管理现场进度，确保项目按计划推进。

借由“产品管理”业务，龙智研策从前端研发的角色，延伸为项目更长生命周期的同行者。以灵活、定制化的方式介入，龙智研策借助数字科技、核心人员与项目深度捆绑，过往多数难点可以在海量的标准化规范下被快速疏通，从研发管理、客研咨询，到定制的报建咨询、营销咨询，再到项目建设全周期的工程咨询、成本咨询，这种全环节模块的覆盖，让龙智研策可以结合客户需求，“一项一策”的打造专属解决方案。

这种全程伴随的服务，对于非传统开发企业的项目推进无疑更有裨益。例如，在常州江南实业集团总部基地项目，龙智研策团队不仅在设计端精细化管控，匹配市场层高需求，通过内部管线优化，在满足净高不变的情况下降低200mm层高；同时在保留转角大屏的基础上取消商业裙楼大悬挑桁架结构，助力结构成本大幅优化。

过程中，龙智研策还通过报建咨询等服务，协助委托方与专家沟通。这部分带来的价值同样显而易见，其抓住对外报建的政策窗口积极推进取消项目三板，最终顺利通过专家会，节约成本超百万元。

∆图：常州江南实业集团总部基地效果图

不只是“好房子” 也是“好生意”

始于技术的迭代与需求的觉醒，如今房地产行业正站在新一轮跃迁变革的临界点。

作为地产行业Know-How的一次工业化封装，龙智研策选择从项目的“蓝图”阶段——以管理+咨询结合的方式介入，解决了核心岗位的人员、技术、经验、供应链等关键卡点，并通过产品能力杠杆，撬动起最可观的价值增量。

成都成华区科仪厂、灯泡厂的住宅项目，所处成都第二大商圈，龙智研策一面结合城市资源，高质量输出分析、定位、设计、深化等全链条产品管理服务，一面协助业主方完成过会、清单编制、招标等项目流程。最终，面对激烈竞争的建设路板块，项目实现首开即罄，产品获得委托方和客户的一致好评。在广州南沙横沥岛的一座商业项目，龙智研策从商业的产品价值入手，从外在的商场展面到内里的客流动线，再到招商定位精准到每个铺位的颗粒度，给出了一系列的优化建议，助力商业产品价值的全面提升。如，首层60 ㎡以内商铺比例提升了 45%，三层露台空间打造为清吧夜酒的临江空中花园餐饮区域等。