摘要：近年来，我国公募REITs持续扩容，发行数量和募资规模不断上升，底层资产类型也日益丰富。2021年6月，国内首只公募REITs产品诞生，近年来规模也不断增加。截至2025年2月24日，63只公募REITs上市成立，规模达1789亿元。（资料来源：长江证券《浅谈

最近，一种名为“公募REITs”的投资产品火了，听说买它就能轻松当上“包租婆”。这是真的吗？

近年来，我国公募REITs持续扩容，发行数量和募资规模不断上升，底层资产类型也日益丰富。2021年6月，国内首只公募REITs产品诞生，近年来规模也不断增加。截至2025年2月24日，63只公募REITs上市成立，规模达1789亿元。（资料来源：长江证券《浅谈公募REITs基金》）

那公募REITs是什么？个人投资者又该如何参与投资呢？今天简单聊一聊。

01国内公募REITs的特点

REITs，全称是不动产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts），是一种募集公众资金，投资于不动产的金融产品。这里的不动产主要包括房地产（像写字楼、购物中心）和基础设施（比如高速公路、产业园区、仓储物流设施等）。目前，国内市场以基础设施类REITs为主。

公募REITs一般由公募基金管理公司、拥有公募牌照的券商资管公司等进行发行和管理。作为新兴的投资工具，它为投资者提供了新的资产配置选择。

公募REITs的收益来源主要有两方面：底层资产的经营收益和增值收益。其中，经营收益主要源于所持不动产在持续经营过程中产生的现金流，例如高速公路收取的车辆过路费、物流园的租金、产业园的管理费等。增值收益则是通过优化运营提升资产价值，或者因所在区域发展带动资产价格上涨而获得。

对于持有公募REITs的投资者而言，还有来自二级市场价格变化带来的价差收益。不过要特别说明的是，这些收益并非“刚性兑付”，实际收益情况取决于底层资产类型、经济周期、运营管理能力等多种因素。所以，投资者在投资前一定要充分了解产品信息，谨慎做出投资决策。

总的来说，公募REITs具有以下几个主要特点：

首先投向明确，资产优质：国内公募REITs主要投资于基础设施项目，像高速公路、产业园区、仓储物流这类项目，通常运营状态成熟稳定，能产生持续的现金流。而且，公募REITs对底层资产的筛选标准十分严格，只有优质项目才有资格入选。

其次强制分红：强制分红是公募REITs的一大突出优势。按照规定，它需要将基础设施项目年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。这一机制力求让投资者获得较为稳定的现金回报，有点像“定期分红”，但又比传统债券在收益分配上更具灵活性。

还有风险收益适中，兼具股债属性：公募REITs的风险和收益水平处于股票与债券之间。它不像股票那样价格波动剧烈，也不像债券收益固定不变。其收益主要来源于分红和资产增值，比较适合追求稳健的投资者。

最后流动性好，投资门槛低：公募REITs在二级市场上市交易，投资者可以像买卖股票一样进行操作。并且，它的投资门槛较低，最低百元起投，普通投资者也能轻松参与。

02 个人投资者如何投资公募REITS？

那么，个人投资者具体该如何投资公募REITs呢？

投资者可以通过认购和买入两种方式参与。可参与认购的投资者分为战略投资者、网下投资者和公众投资者三类，个人客户属于公众投资者。在产品募集期内，投资者既可以使用股东账户或封闭式基金账户，通过场内渠道进行认购；也可以使用基金账户，通过场外渠道认购。

公募REITs通常采用封闭运作模式，封闭期内不开放申购与赎回，但会在证券交易所上市交易。个人投资者可以在产品上市后，通过二级市场买入。

下面再给大家讲讲公募REITs的交易规则。它的交易时间和股票一样，申购时按份额进行，申报数量必须是100份或其整数倍，比如200份、300份等。涨跌幅限制方面，上市首日最大涨跌幅为30%，平常交易日最大涨跌幅为10%。

成交机制和股票类似，遵循价格优先、时间优先的原则。交易费用上，交易公募REITs需要支付佣金，具体费率以券商公布的为准，每笔最低5元。和股票交易不同的是，公募REITs在交易过程中暂时不收取印花税。

最后，要提醒大家，公募REITs为广大投资者提供了一种全新的投资选择，它具备表现相对稳定、资产透明度高、有助于分散风险等诸多优点。但任何投资都有两面性，公募REITs也面临不动产价格波动、项目运营不善、政策变化等风险。投资者在投资前，一定要充分评估自己的风险承受能力，谨慎做出投资决策。

南方顺丰物流REIT，代码：180305，（中风险R3，评级来自南方基金，请投资者根据自己的风险承受能力，审慎投资)目前已获批。

投资有风险，入市需谨慎

来源：南方基金