摘要：对于普通购房者来说，买房有可能是人生中最大的一笔投资。房屋是我们温暖家的载体，是我们美好生活的奋斗目标。近两年，房地产市场经历了诸多变革，在市场波动中，各种问题愈发凸显，延期交付、精装拉胯、虚假宣传、质量问题……各种买房套路防不胜防。

对于普通购房者来说，买房有可能是人生中最大的一笔投资。房屋是我们温暖家的载体，是我们美好生活的奋斗目标。近两年，房地产市场经历了诸多变革，在市场波动中，各种问题愈发凸显，延期交付、精装拉胯、虚假宣传、质量问题……各种买房套路防不胜防。

在“3·15”国际消费者权益日到来之际，房天下boss出品，联合山东涵清律师事务所金牌律师郑璐为购房者支招!

聚焦315，聚焦青岛楼市，直播开始，纪总先就青岛楼市进行了简单分析，1-2月，青岛新房共计成交8008套，二手房共计成交8066套，进入三月份，市场端也反馈积极，从数据上来看，咨询量、带看量、成交量都有增加，楼市“小阳春”势头明显。

直播中针对购房过程几大集中问题，郑璐律师给了详细回答

一、关于最本质的交房问题：

近几年来，由于房企频繁爆发资金流动性危机，从而导致很多房子烂尾，迟迟拿不到房，却依然还需要交房贷的情形，这种情况购房者如何操作才能减少损失？

1. 及时行使法定解除权

- 依据《商品房买卖合同司法解释》第15条、19条，烂尾超1年+无复工迹象可起诉解除购房合同和贷款合同，并要求赔偿损失。同时第11条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人有权要求解除购房合同。也就是说，买受人可以先向开发商主张解除房屋买卖合同并要求开发商承担相应损失，如果协商不成，买受人可以向法院主张解除合同加赔偿损失，所以如若由于烂尾导致自己购买的房屋没能交付，买受人一定要及时的行使合同解除权。

第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第十五条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”

第十九条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

2. 暂停还贷的法定情形

-申请人可以根据民法典及其司法解释的相关规定，向银行申请暂停或者延期偿还房贷，例如不可抗力、情势变更，或者政策性支持比如我们前几年的新冠疫情期间，可能会根据银行的不同而出到相对应的不同关于房贷偿还的政策，在或者有司法程序在介入，但购房人暂停还款还是要基于与金融机构所签订的贷款合同，因此回到之前的问题，如果遇到开发商烂尾了、跑路了，那么最有效并且根本的解决方式还是解除购房合同和贷款合同。

3. 集体维权路径

-类似这种问题，往往会发生集体维权，一般像这种类型的诉讼纠纷，法院会根据同类型案件同判的原则，因此，买受方当事人是可以组队进行维权的，这样不仅会降低当事人维权的成本，同时也减轻了法院的工作量。具体方式如下：

组建业主委员会共同委托律师

向住建部门申请预售资金监管账户核查

对违规抽逃资金的开发商责任人追究刑事责任

二、营销套路方面的虚假宣传问题：

对于开发商前期宣传承诺的各类配套设施，购房者如何鉴别，后期如有问题如何维权。

从法律角度来说，在整个看房买房过程中，需要保存或者注意哪些文件或者条款保障自己利益；

渠道盛行，购房者在置业的过程中，对于渠道中介的各种承诺，需要保全哪些方面的材料确保自己利益

虚假宣传防范及证据保全

购房者一定注意，您手机里的每一张宣传单页都是未来的证据！开发商的口头承诺就像沙滩上的字，法律只认可落在纸面的约定。收房时发现问题不要急着签字，您每签署一份文件都可能在影响后续维权权利，因此：

关键证据链构建：

1. 立体化证据收集

- 宣传物料：沙盘视频、户型图、宣传册原件

- 沟通记录：销售承诺的录音/聊天记录（需包含对方身份信息）

- 特殊文件：开发商提供的学区承诺函、配套建设时间表

2. 合同增补条款

- 要求将"学区房""地铁口500米"等关键承诺写入合同补充协议

- 明确约定虚假宣传的违约金计算方式（建议不低于总房款20%）

3. 中介承诺处理

- 要求中介机构出具书面服务承诺书并加盖公章

- 通过资金存管方式约束中介履约

三、关于房屋质量问题

房地产市场的下行，质量更是堪忧，交房翻车已经成普通现象，如遇质量问题，购房者需要从哪些角度跟开发商沟通更有利于解决？

房屋质量问题解决路径

首先关于房屋的质量问题有部分是法定的，绝大部分是基于房屋买卖合同的基础由买卖双方约定的，因此如遇质量问题，要根据质量的严重程度区别来应对，先看存在的问题是否为法定的房屋买卖合同的解除标准，如果不是法定的，再看开发商是否有违约的情况，其中法定的基于《商品房买卖司法解释》的退房依据例如：

未取得预售许可证导致合同无效、一房二卖或抵押、房屋主体质量不合格、面积误差超过3%、延迟交房经催告仍延迟、虚假宣传或者欺诈等等。

《商品房买卖司法解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《商品房销售管理办法》第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

分级应对方案：

实操建议：

- 收房时聘请专业验房师（建议选择CAHPI认证机构）

- 质量问题视频拍摄需包含参照物、时间戳

- 通过快递形式（EMS）发送书面整改通知（保留寄送凭证）

《建筑法》第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

《商品房销售管理办法》第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

四、入住之后物业管理问题

物业关系到购房者日常生活起居，物业通常都是如何选择的，后期如果想要更换物业公司，如何操作，日常生活中，购房者都有哪些物业权益？

物业管理权行使指南

物业更换全流程：

1. 筹备阶段

- 成立业委会（需面积+人数双过半业主参与表决）

- 委托律师核查前期物业合同条款

2. 法律程序

- 业主大会决议（面积+人数双过半同意）

- 提前60日书面告知现物业

- 对新物业招标进行法律见证

3. 交接要点

- 要求移交专项维修资金台账

- 接管物业用房产权证明

- 备份全部设施设备图纸

业主核心权益清单：

- 物业费收支公示请求权（每季度）

- 公共收益分配权（广告、车位等收益）

- 紧急情况物业先行处置权（民法典第942条）

《民法典》第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会；选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序；依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项；应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项；应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项；应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第九百四十二条【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

来源：房天下资讯