摘要：在房地产市场定调“止跌回稳”的当下，政策持续释放积极信号激发市场活力。继重庆于2月初解除两年限售政策后，市场博弈格局进一步加剧。值得关注的是，即便身处白热化竞争环境， 2月有一些项目卖得非常好。

在房地产市场定调“止跌回稳”的当下，政策持续释放积极信号激发市场活力。继重庆于2月初解除两年限售政策后，市场博弈格局进一步加剧。值得关注的是，即便身处白热化竞争环境， 2月有一些项目卖得非常好。

先看数据——

富力城加推246套，当日去化率达到73%

海成云湖郡月均流速94套，高出板块均值168%

北辰悦来壹号推出特价房，流速提升100%

三类项目都实现了较高的销售预期，但从热销原因看却不尽相同。富力城以错位竞争及大盘优势重出江湖，通过策略定价实现热销。而海成云湖郡则是通过综合均好性+四代宅的产品优势保证流速；北辰悦来壹号则通过低价走量实现热销。

PART 01

昔日销冠重出江湖——错位竞争+现房配套

富力城早在2008年入市，曾凭借区域交通和大盘规划一直是板块内销冠项目，且价格高于板块均价3-5%；持销期长，积累了一定的品牌优势；

今年2月重新入市，在保持产品优势不变的基础上，策略性地加大了优惠力度，推出了68折优惠，均价8507元/㎡，与相邻板块同类业态产品形成了近4000元/㎡的显著价差。

而项目所在板块目前无高层产品在售，富力城利用空白区错位竞争，叠加现房及大盘成熟配套，实现了以价换量的显著成效。

PART 02

创新产品+优质板块打造高溢价高流速项目

在重庆高端改善市场，复盘顶流产品，有个共性就是板块自身价值高+出色的产品设计。如观宸、长嘉汇都是由于板块自身价值高，且板块近年供货少，产品多为传统高层/大平层产品与四代宅产品结合，保流速的同时提高溢价，流速稳定。

海成云湖郡作为该细分市场的新晋代表，同样具备上述特质。

项目依托汽博中心、龙湖爱加星悦荟、宜奥商圈等周边商圈等各项配套设施，具备了较强的区位竞争优势；相较于周边竞品，项目享有更便捷的公共交通网络，且在售产品以90-100㎡小高层及127-170㎡四代住宅为主，与竞品的洋房及小户型产品形成差异化竞争。此外，周边二手房源普遍房龄超过十年，产品设计陈旧，户型以紧凑型二房、三房为主，进一步凸显了项目的竞争优势。

自去年入市以来，海成云湖郡整体溢价和流速均优于同板块项目，今年月均流速94套，高出板块均值168%，溢价高出板块均值5%。

PART 03

没有卖不掉的房子，只有卖不动的价格

当前，项目间的“价格战”成为是一个无法回避的事实，但其成效在某些案例中已得到验证。随着房地产市场环境的不断变化，购房者的决策周期呈现出明显的延长趋势，购房者的议价空间相应提升，新房价格与周边二手房价格的比较已成为衡量性价比的关键考量因素。因此，那些价格与周边二手房相当或呈现“倒挂”现象的新盘项目，更容易吸引市场关注。

北辰悦来壹号2月的卖点是“特价房”——价格,原有折扣基础上再下降9%， 2月均价9577元/㎡，流速较2024年月均流速提升100%；

同策略的还有南滨星光城，从去年底启动降价策略并持续低价销售，均价较2024年均价下降9%，流速提升71%，目前持续沿用调价策略，2月均价13020元/㎡，与1月相比也下降了7%。

结语：随着购房者决策过程的延长和议价能力的提升，房地产企业正积极应对市场变动，灵活调整其定价策略。同时，为了提升楼盘竞争力，错位竞争策略、现房配套设施的完善、优越的区位价值以及产品创新成为热销项目的关键助力。因此，探索如何通过创新产品来实施错位竞争，在确保销售速度的同时实现溢价，成为了房企亟需攻克的重要课题。

— END —

来源：重庆房产测评