摘要：最近一段时间，南京在主城区域推出了一些容积率1.01的地块，就是为了做高端住宅，但很遗憾，南京主城的低密容积地块，没有一家做别墅。

最近一段时间，南京在主城区域推出了一些容积率1.01的地块，就是为了做高端住宅，但很遗憾，南京主城的低密容积地块，没有一家做别墅。

比如，位于鼓楼滨江的G51，容积率1.01，主打洋房，面积段不大，地缘改善美滋滋；

再比如，位于紫金山下的G02，容积率也很低，但最终考虑还是洋房，当然，这个洋房做得很有特色。

当前江北最火的一个楼盘，扬子保利G17，地块容积率也做到了1.01，可以说非常低密了，但选择也很坚决，就是建洋房。

江心洲中堃的G50地块，算是贤坤二期了。之前一直传言要搞联排，但最新消息是不搞了，还是以低密洋房为主，面积段在200㎡上下...

而万众瞩目的河西南G11，容积率也是1.01，据说想做洋房+联排，但目前仅仅是据说，这块地今年上市的概率不算大。

也就是说，造别墅的条件已经给你了，但大部分开发商最终没有选择别墅，甚至连四层叠墅都不敢做，还是坚定地选择低密洋房，这是为什么？

总价约束!

联排别墅，面积段怎么设置？一般来说做一个别墅，3层是需要的，如果面积段低于300㎡，平均每一层面积不到100㎡，看起来非常逼仄，我们不能为了建别墅把房子搞成越南那种像炮楼一样吧？居住体验肯定不佳！

所以即便是联排，面积段保底也要350-400㎡起步，这样才有别墅的感觉。但别墅的单价肯定比洋房高吧，主城好地段的别墅卖8万也不是很离谱吧，但总价呢？要到2000-3000万+了！

即便在江核，总价保底也得1500万，河西3000-5000万，南部新城也不低于2500万，房子好是好，但未来是否好卖呢？这个确实是个问题。

开发商对自己的产品很有信心，对别墅产品也很有信心，但对于南京3000万+的富人购买力，有点没信心...目前河西3000万以上的顶豪产品不少，去化并不是很快。

当然，也有可能是因为真正的富人没有看上当下的产品，一旦出了别墅，他们或许就买了。但这个“或许”，开发商并不敢赌。

凡事总要有人尝试，就在刚刚，南京顶级开发商不敢干的事情，它干了！雨花台南，花神湖畔，12栋纯新别墅横空出世。为什么要长篇大论谈这件事，因为它是南京核心主城近年来第一个别墅产品，一旦卖火了，后面南京别墅会大规模冒出来；一旦卖不好，后面的开发商会更保守，可以说具有极强的标志性意义。

这块地位于花神湖畔，软件谷内，区位优势和配套自不必说，应该说是南京非常非常好的区域了，地段上没毛病。

当然，这块地略有瑕疵，就是拿地时间过于久远，翠岛花城一期、二期早已交付多年，早已半老徐娘。所以这块地我们可以看到，西侧是翠岛1期，东侧是翠岛2期，中间留了一点土地，一直没有开发，现在在土地年限大量缩水的大背景下，它要上市了。

项目整体容积率1.19，比较低密，从规划图中可以看出，应该是做洋房、叠墅、联排。

其中，有2栋7层的洋房，有12栋5层的洋房，有5栋4层的（洋房或叠墅），还有4栋2层的住宅，应该就是联排了。

南侧的这4栋联排，一栋应该包括三户，总共12户，北侧的是洋房或者叠墅，确实够大胆！

5层洋房的外立面是这样的，看效果图，还是不错的，也使用了大面积玻璃，还有露台设计。从外立面可以看出，面积段不小，一层两户，每户4开间朝南，总价不低啊！

而联排别墅也暴露了一些信息，只有两层，这意味着每一层的面积不小，体验感不错。外立面整体比较新潮，二楼有大面积露台，偏中式一点，整体还是不错的，算是第四代了。

这么一来，感兴趣的人还是挺多的。当然，这个盘也存在一些需要待确定的事宜，需要房企来打破质疑：

1. 土地年限的问题：

这个问题我认为不是什么大问题，土地年限短一点，短一点就短一点，到期了自动续就是了。这是缺点，但不是太大的问题。

2. 开发商的品牌效应需要提升

既然要搞别墅了，总价肯定不会低，感觉要到2000万这个级别了。那么几千万预算的客户，对于品质、品牌是有强烈诉求的。翠岛花城是石林开发的，这些低密大概率还是石林开发，如何提升品牌能力，也是一个考验。

3. 一期、二期、三期的历史问题

实话实说，翠岛花城1期、二期物业管理并不是很好，新出的三期，建议做一个全部的隔离，甚至名字都要取一个新的，我相信开发商已经开始这么做了。

最后还有一点就是，这块地容积率1.19，低密但也不是很低，洋房+别墅的设计也很大胆，但由于洋房和联排密度过低，小区内还是牺牲了中央花园，内部缺少园林，也没有造会所的地方。

这也是很多开发商不敢做别墅的原因。容积率1.01，做洋房有点浪费，做别墅有点拥挤，一般来说还是要高低配，即一部分土地做小高层，稍微密一点；一部分做别墅，稍微松一点。在中间某个区域弄个中央花园，这样各方面都可以平衡掉。

Anyway，还是要对翠岛三期做别墅的做法和态度，点一个大大的赞。天天说南京别墅来了，别墅来了，结果一到产品设计，都不敢做了。石林敢做，这就迈出了成功的一步。

南京的有钱人，最近有点幸福，可以选的房子太多了。很多人抱怨南京房价不升值，甚至已经成为“大号三线”，但对于买房的群体来说，还很友好。抛开升值杂念，就居住体验来说，南京富人已经遥遥领先了。可以选大平层、叠墅、别墅，而且地段都很好，边角料地段根本不需要考虑，这在其他所谓的明星城市，是实现不了的！

就在刚刚，河西中部又冒出一块新地，不是农研所，不是指挥部，是一块全新的地块...大家 知道在哪吗？

选择实在太多了...

最后插播一个广告：目前我们在人居森林有一套126㎡的工抵房，科技系统，中高楼层，赠送一个车位，一口价300万拿下，有感兴趣的可以联系主编。

来源：王小爷看我