摘要：其实这事一直在按部就班地推进，据可靠小道消息，南京土地市场即将进入爆发期，一批绝世好地即将挂牌，这意味着这些地块已经全部谈妥，都有开发商接盘了。

每天都有人问：南京到底啥时挂地？怎么不着急呢？

其实这事一直在按部就班地推进，据可靠小道消息，南京土地市场即将进入爆发期，一批绝世好地即将挂牌，这意味着这些地块已经全部谈妥，都有开发商接盘了。

从河西中、到雨核，再到九龙湖、江核，一批绝世好地即将出让，我们不妨来看一下：

1. 河西中部，农研所地块扛大旗！

农研所地块去年就开始广告了，不少开发商对这块地感兴趣。这块地，是河西中6小龙之一。之前6小龙的龙头是台湾名品城，结果名品城这块地最终不拍了，只能农研所扛大旗。

虽然比不上名品城，但农研所这块地呢，应该说还算不错，资质在河西中属于二线强水平。

这块地，就在金陵月华南侧，占地面积43668.05㎡，北至兴隆大街，东至螺丝桥大街，西至中华中学上新河初级中学，南至中华中学上新河初级中学。

4.3万平，不算很大，但也不小了（月华大概7万方，名品城大概5万方，金陵序大概3万来方），这么看面积比金陵序还要大一些，所以整体比不了月华，但做一个小月华问题不大。

目前据网友消息，这块地已经拆好了，万事俱备只欠东风，很快就要挂出来。而且现在托底的房企也基本定了，就是那个谁谁谁，势在必得。最好还是它来拿，这样月华也有个伴。

本图来自网友

那么这块地如果出让，大概做什么产品？这个要看哪个开发商拿，现在还不能说100%就内定了。但不管谁来做，户型应该不会太大，对标金陵序吧。而产品呢？对标月华吧。相当于搞了一个小月华。

但价格呢？目前河西中的地价，也就是3万多，拉不上去。南京最好的地段的地价，在杭州只能拿刚需板块了...但这并不意味着这块地会卖低价，保底6万多，甚至高于6.5万，大家看着吧。

地价降≠房价降，开发商能卖高价，绝对不会手软。那这时候有人说不对啊，地价如果3.5万，房价6.5万，有3万差价，利润很大，应该很多开发商来抢啊，暂时也不会。因为很多央企总部不让在南京拿地，活跃的开发商太少了，南京土地已经完全进入买房市场，不让开发商挣大钱，没人拿地，就这么个情况。

2. 雨花核心区，终于迎来新盘！

最近的雨核，有点嚣张，房价涨得太凶了。现在我开车都不敢走数字大道，怕配不上雨核房价的涨幅

...有的楼盘价格已经相当离谱了。

那么雨核到底什么时候拍地？据小道消息，快了。马上璞云西北侧的A1-2地块就要挂出来了。

这块地，真的谈了好久，现在终于尘埃落地。上周传言有广东国企愿意托底，这周就说要挂出来，速度之快，令人咂舌。

所以大家不要抱怨土地出让慢，土地出让慢，有控盘的因素，但不是主导因素。土地出让最大的制约是没谈好。如果开发商积极踊跃，一谈就来，那这些地块早就推出来了。

这块地出让之后，雨花今年的楼盘竞争进入3盘互动的阶段。安德门颐居一块地，小行金基G12一块地，然后就是雨核的A1-2，三块地。

这里面金基G12速度应该比较快，很快就能清盘。下半年铁心桥软件谷有可能接上，再推一块地。

当然，雨核南侧的地块还在谈，谈好了就出，谈不好就不出，看谁先妥协吧。

3. 江宁九龙湖，该走程序了！

九龙湖地块大家已经比较熟了，之前传言有几家开发商在盯，现在应该谈好了，差不多了，即将出让。一些开发商已经把户型图做好了...

之前其实我劝退了一些房企，这块地位置不错，但需要有品牌号召力的房企来做。没有品牌号召力的开发商，现在搞搞地缘客户还行，一旦客户群超过方圆2公里，就抓不到客户了。而品牌房企有这个能力，可以把5公里开外的客户群抓到这里来改善。这块地，大概率，或者最好还是由品牌房企拿。据说主打改善，起步户型就不小，要140-200㎡这个级别了。

大型央企拿到的概率比较高。

今年江宁的新盘会比较多，但主要集中在东山片区。G77上半年就要上市，G55，G49等蓄势待发，江宁今年也挺热闹的。

目前看，G77热度还是可以的。

4. 江北核心区，小鱼嘴王炸地块，应该要出来了

小鱼嘴片区区位还是比较好的，前一段时间规划调整把两块地并成一块地，就是为了内部调整方便。这块地容积率1.4，是有条件通过高低配，来实现江核联排别墅的。当然，建不建联排别墅，还在思考。

之前传言江心洲某块地要建联排，但现在这个想法已经取消了。实际上南京现在容积率1.01的地块不少，但没有几家楼盘敢卖联排别墅，主要是总价太高了。

像江心洲这样的地块，联排别墅不能低于400㎡吧？如果面积不够，每一层的空间非常逼仄，也没啥意思。但400㎡，房价卖8万，总价要3000-4000万了，这个南京市面上有多少客户呢？真不太敢。

江核的地价便宜，如果做联排，单价不低于4万吧（保守估计），别墅小一点，比如350㎡，1400万起步，1500万左右，有没有市场？应该说是有的。

这块地，据说已经基本内定了，城投公司托底，然后联合有实力的开发商一起开发。据说这块地要实现一个目标：

当年拿地，当年建设，当年开盘...就这么硬！

当然，江北近期不会只出让这一块地，还有核中核的几块地也要同步出让，而且都要实现当年销售。今年江北会非常非常热闹，是南京楼市的主战场。

另外南京目前很多地块都在谈，谈好一块地，挂出一块地，现在已经没有什么计划不计划了，计划不如变化快，谈不好，地只能窝在手里，谈好了，一刻也不会停留，南京目前土地出让的节奏，完全掌控在开发商的拿地意愿中，而开发商的拿地意愿，又掌握在买房人的积极性中。大家多买房，土地出让自然多；大家不爱买房，土地自然就卖不出去，一环套一环。

当然，南京也有一些破局办法，正在改善这个局面，比如：

以房换地，一些楼盘回收做保障房，然后补给开发商一块地；

以票换地，一些区域搞了房票，帮开发商去化，这些房票，可以换地；

以债换地，一些大型企业，在南京工程款还未结清，那要不给你一块地就当还债了？

没办法，就是这个策略。当然，最后还要看市场，市场好了，一切都不是问题。

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来源：房产经验谈