摘要：2024年12月首次开盘就日光的中建鹏宸云筑再度来袭，根据目前的热度、到访的客户量以及流传的认筹数来看，似乎本次加推能够再续荣光。鹏宸云筑推广的三个大卖点：高性价比、高实用率、高优品质，带着这些优点，我们一探究竟！
2024年12月首次开盘就日光的中建鹏宸云筑再度来袭，根据目前的热度、到访的客户量以及流传的认筹数来看，似乎本次加推能够再续荣光。鹏宸云筑推广的三个大卖点：高性价比、高实用率、高优品质，带着这些优点，我们一探究竟！
中建鹏宸云筑本次加推的产品为6栋中大户型，整体偏改善，面积为104平的四房到148平的五房，两梯五户，开盘9.3折，均价5.6W。相比首次开盘88折，均价5.3W，看起来价格有了6%涨幅，实际上首次推售的产品主体为低总价小户型，按照目前市场大户型更稀缺、更吃香、均价更高的行情，本次加推基本维持了平价的策略。
既然本篇文章是为了探寻鹏宸云筑的三大卖点是否立得住、敲得响，那么就必须横向对比来看。鹏宸云筑所在的板块往大了说可以算泛梅林关，更精准的描述应该是龙华坂田的结合部，由于民治水库的割裂，整体和梅林关联系不大，反而会和坂田南的结合更为紧密。
因此同片区内，唯有位于光雅园地铁口的远洋天萃世纪雅园这一个新盘，可以同场竞技。其实天萃世纪雅园和鹏宸云筑一样，两者的优缺点都极为明显：
先看性价比，天萃世纪雅园占地小，容积率高，有回迁、人才房、办公不够纯粹，但是它家门口就是地铁站、两站路可以到星河WORLD、科高五和分校学区中规中矩，也就是说世纪雅园这个盘围绕刚需三宝(地铁、商业、学校)来说看得见摸得着；而鹏宸云筑虽然规模更大、纯商品房规划更为纯粹，但地铁通行距离超过600米、学校还在规划尚未建设、周边大片待建项目距离成熟较为遥远。也就是说天萃世纪雅园核心价值在于当下拥有，而鹏宸云筑在于未来兑现，再加上天萃世纪雅园大户型5.1W的均价比鹏宸云筑便宜5000一平，但从性价比看，天萃世纪雅园其实更胜一筹。
再看实用率，对比下户型，上图为号称100%使用率鹏宸云筑104平四房，下图为没什么宣传的天萃世纪雅园110平四房，孰优孰劣，一目了然。此外鹏宸云筑6栋总层高为32层，梯户比为2梯5户；天萃世纪雅园总层高45层，梯户比为3梯5户，因此两者的日常居住体验应该难分伯仲！
最后对比下楼盘品质，从鹏宸云筑已经开放的公区花园、大堂设计、车库装修以及样板间的展现来看，整体品质明显要比逼仄的天萃世纪雅园要好。但入伙后的生活居住品质，天萃世纪雅园由于周边相对更加成熟，整体会比鹏宸云筑要好，特别是鹏宸云筑在较长的时间内都要面对施工噪音、粉尘、货柜车、生活配套不完善的影响。
看完新房对比，再看下二手房的情况，参考对象为鹏宸云筑一路之隔的次新小区金光华龙岸花园。两个小区外围共享配套，无法区分高低，要想一较高下，只能从楼盘本身来挖掘对比。
龙岸花园共分三期，规模很大，容积率不到2，绿化率超过60%，小区内有人工湖，园林错落有致，环境优美，品质在板块内较为出众，且该项目同样为纯商品住宅，业主圈层非常纯粹。其实可以把龙岸花园看作是鹏宸云筑的升级版，只不过鹏宸云筑更新，视觉冲击上，会更讨喜。
在近半年可查的大户型成交中，龙岸花园共有三笔记录：
2024年12月，155平6房2卫，总价829W。
2024年10月，123平4房2卫，总价708W。
2024年8月，128平5房2卫，总价766W。
鹏宸云筑121平四房折后总价648-703万；148平五房折后总价808-905万。可见鹏宸云筑无论在户型上，还是价格上，都不具备突出的优势，更不用说龙岸花园大户型的梯户比为2梯3户。
综上所述，鹏宸云筑无论从新房对比，还是二手房倒挂上，都没有体现出极富吸引力的优势，为何还能火爆全城？
一、量少多顿。鹏宸云筑总户数2000多套，但是在预售时并不是一次性全部申请备案，而是一栋一栋向外推售，通过增加开盘频次，让楼盘一方面处于货源紧缺的状态，另一方面让楼盘始终保持热度。
二、超长蓄客。鹏宸云筑开盘前的蓄客基本有两个月左右的时间，广撒网，多敛鱼，精准锁定目标客群，保证蓄客量超过推售量，从而达到饥饿营销的效果。
三、立体推广。鹏宸云筑一方面邀请了大量自媒体大V编写软文；另一方面通过集中踩盘、集中上客等方式制造热点，方便网络快速传播。
四、高佣转介。鹏宸云筑不仅和中介平台合作启动了二三级中介联动，还对自媒体大V转介客户给予高额媒体佣金，以达到全城吸引客源的效果。
五、雕梁画栋。鹏宸云筑把大量的资源投入到样板间沿路公区和大门的打造之中，亭台楼阁、小桥流水，争取让每一位到访客户都能沉浸在对未来美好生活的向往和期待之中。
总结，中建鹏宸云筑这类没有地段加持偏刚需类的产品，在目前的楼市大环境中，很难通过营销手段持续获得有效客户的精准命中，最终还是要落实在产品力上面。因此鹏宸云筑开盘的成功不代表就有了拿捏客户的资本，如果任由傲娇心理继续作祟，后续很可能会适得其反！
来源：甜的清