摘要：近年来，中国资产管理行业经历了深刻的变革。从野蛮生长到理性回归，从无序竞争到规范发展，行业在政策引导与市场自我修正的双重作用下，逐步迈向高质量发展的新阶段。

近年来，中国资产管理行业经历了深刻的变革。从野蛮生长到理性回归，从无序竞争到规范发展，行业在政策引导与市场自我修正的双重作用下，逐步迈向高质量发展的新阶段。

一、政策风向：资管市场迎来机遇

2025年，国家政策对写字楼行业的支持力度显著增强，通过税收优惠、金融创新和区域规划引导市场健康发展。

1、税收与金融工具双轮驱动

政府对符合条件的写字楼项目提供税收减免或补贴，并通过REITs（房地产投资信托基金）扩容为市场注入流动性。

2、土地与产业政策协同发力

一线城市及高新技术产业聚集的二线城市（如杭州、武汉、西安）通过优化土地供应结构、推动产业升级，提升写字楼附加值。例如，上海“五个新城”规划释放智慧办公空间，配套税收优惠吸引企业总部迁入。

3、专项债助力存量资产盘活

2025年政府计划通过4.4万亿元专项债用于投资建设、土地收储、存量房收购等。广东已试点307亿元专项债盘活220宗土地，未来或全国推广。此举将缓解市场供应压力，推动低效楼宇改造升级。

二、行业格局：出租与收房策略分化

经历前几年的市场波动后，2025年写字楼资管行业呈现“理性化”特征，出租与收房策略逐步分离。

1、租金下行与出租策略调整

全国重点城市写字楼租金持续承压，2024年三季度平均租金环比下跌0.48%。为应对空置压力，业主普遍采取“以价换量”策略，提供免租期、装修补贴等优惠。例如，上海浦东世博、徐汇滨江等新兴区域通过灵活租赁策略吸引金融、科技企业入驻。

2、收房端聚焦核心资产

投资者更倾向收购核心城市优质写字楼，险资、科技企业成为主力买家。如中邮人寿以108亿元收购上海博华广场，反映核心资产长期价值。

3、区域分化加剧

一线城市需求旺盛但供应集中，二线城市则呈现“冰火两重天”。核心城市产业园区需求增长强劲，而部分三四线城市因过度开发面临空置危机。

三、中介行业：规范发展与价值回归

随着市场透明度提升和监管趋严，中介行业进入规范化发展阶段。

1、佣金体系透明化

为应对竞争加剧，中介机构主动下调佣金比例。同时，服务内容从单一租赁转向全链条资管咨询，如租户升级方案设计、资产估值等。

2、行业准入门槛提高

多地出台政策规范中介行为，例如北京要求中介机构公示房源真实信息，上海对虚假宣传、哄抬租金等行为加大处罚力度。

3、数字化工具普及

VR看房、大数据匹配等技术的应用，使中介效率提升30%以上。例如，仲量联行通过AI算法为客户推荐匹配度达92%的办公空间，缩短租赁周期。

四、其他行业动态：创新与挑战并存

1、“只收梦想不收租金”政策争议

深圳推出1600万平方米免租空间吸引科创企业，虽短期冲击传统租赁模式，但长期或推动产业集聚。该政策要求入驻企业提交商业计划书，通过评审后可享3-5年免租期，后续续租租金涨幅不超过5%。

2、外资加码与ESG趋势

2025年外资对商办资产兴趣升温，戴德梁行数据显示，70%消费类外企计划追加在华投资。同时，ESG（环境、社会、治理）成为资产价值核心要素，绿色建筑认证项目租金溢价。

3、灵活办公常态化

北京、上海等城市核心区灵活办公渗透率已达35%，推动楼宇运营商向“空间+服务+科技”综合服务商转型。

写字楼资管市场，是政策红利与市场规律共同作用的结果，从业者需以理性应对波动，以创新把握机遇。

关于办公通

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文|小通

图|霉霉

审|王旭光

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来源：办公通