摘要：“现在行情不好，托管租金每月1400，签3年，第一年空置期2个月，后面两年空置期1个月。”

“现在行情不好，托管租金每月1400，签3年，第一年空置期2个月，后面两年空置期1个月。”

在江北一家网红小区楼下，房屋托管公司的中介和前来托管的房东连连摆手。

这家网红小区，每栋公寓的楼下都至少开了3家托管公司，他们曾经历过这片区域租赁市场的辉煌时刻。

如今，我们走访了三家托管公司，却只有一家前台有人接待，相当冷清。

“高峰期4.8米的双钥匙挑高公寓2500元/月都能租出去，最近行情差，如果要托管，价格就是1400元/月。不托管你也可以找中介租，挂牌价一层1000，整套两层2000，但这小区现在至少有一百来套房子在出租，你得能接受租不出去带来的空置期”。

托管公司的中介告诉我们，今年租房市场比去年还要难，曾经大家抢着收房，现在愿意收房的托管公司越来越少，很多同行都顶不住改行了。

租赁市场的崩塌，这只是冰山一角。

租金环比下跌9.38%！曾经躺平收租的房东，开始艰难求生

中指研究院最新数据显示，2024年全国重点50城住宅租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大2.95个百分点。

这个数据感官可能不是很明显，给大家看一组更为直观的数据。

杭州的丽晶国际中心，网红直播的大本营,前两年一室一厅价格还能租到近2800，现在普遍下降了300-500元。

2024年上海没有任何一个区域的房租出现上涨，每个区域的租金都出现了10%左右的降幅。

深圳全市平均租金已降至69.5元/平方米・月，而2017年是72元/平方米・月。也就是说，回到了7年前的水平！

在南京，被称为“宁漂第一站”的油坊桥，地铁口的精装2房最低整租价最低已经到了2300元/月，直接回到了2016年。

对于房东来说，曾经开年是租房的旺季。然而，如今的租赁市场却让他们操碎了心。

前段时间，全国房价行情网发布的数据显示：2025年2月，南京平均租金已跌至约52.73元/㎡/月，环比下滑约9.38%。

目前南京的租金水平排名在全国第6，而租金排名前十的城市中，仅厦门房租环比上涨，其他全在降。

再细化到各区域来看，这个月主城区租金通通环比下跌，雨花、栖霞、江宁的租金跌幅在10%以上，反而高淳、六合、溧水等远郊区域租金有小幅上涨。

近一个月，南京租赁市场供给和关注之间的“剪刀差”达到了近一年的最高值。租客对租金的接受度正在急速下降。

在小红书平台上，一则房东吐槽南京租房市场的帖子，引发热议。

曾经躺平收租的房东，开始艰难求生。不仅社交平台花样发帖寻租，租客的需求也有求必应。配合开发票，可以！短租？可以！再配个电视机，可以！

很多房东不明白，租金已经降到位了，自己的房子为什么租不出去？

房子，为什么这么难租出去？

尽管租房市场哀鸿遍野，但南京的二手房市场却如日中天。

南京二手房市场以价换量势头猛，房东卖不如租，租客租不如买的心态正悄悄蔓延。

目前南京的二手房挂牌量已降至14万套左右，3月以来南京二手房成交大幅攀升，连续2周稳定在2000多套，全月更是有望冲刺9000套。

365网尚研究机构数据显示，去年全年南京成交的10万套二手房里，其中7万多套都是250万以内的刚需房。今年的数据结构预计也不会相差太大。

对于买房人来说，刚需二手房降的够多，使得每月的房贷还款与租金相差不大，甚至更低。低利率、购房优惠政策等也让他们转向购买低价二手房。

而许多在房价高点时买入房产的投资客，深知此刻并非房产出手的良机。于是，他们纷纷将手中的房子挂到租赁市场，期望通过租金收入，缓解部分月供压力，减少资产损失。

今天，我在南京网上房地产看到，南京租房的挂牌量达到了88171套之多。

看完数据，再来看看租赁市场供给端的竞争有多激烈。

一方面，保租房疯狂“内卷”，国家队下场掀价格战。另一方面，高配版的长租公寓也疯狂碾压低配出租屋。

南京作为全国首批租赁试点城市，保租房建设力度超前。南京“十四五”保租房目标为15万套（间），且通过新建、改建、租赁补贴多途径加速供给。例如，2024年南京推出公积金按月直付房租政策，覆盖房源超2万套，直接冲击中低端租赁市场。

除国家队外，龙湖冠寓、朗诗寓等资本玩家也早已祭出“健身房+咖啡吧+社群活动”三件套，精准收割95后。这些企业通过标准化服务与集中化管理抢占市场份额。

政策利好下，租客迎来最好的时代，房东们的房子在品质与价格两端却处于空前劣势状态。

从需求端来看，不仅南京整体人口流入量减少，“消费降级”的风也吹到了租赁市场。

根据新公布的数据显示，2024年南京常住人口比2023年仅增加了3万人，和往年相比，增速有多缓，大家看图就知道了。

当然，不仅在南京，在北上广深等一线城市，大厂裁员潮+毕业生返乡，也同样让租赁市场的需求量遭双向暴击。

更可怕的不是需求量的减少，需求端的价也在下跌。这几年，各行各业都不算景气，高收入租客群体规模缩减。越来越多的租客因收入预期下降计划换租低价房源，租金敏感度显著提升。

租售比大幅提升，市场化修正开启！

尽管南京租金下跌伴随房价深度调整，但租售比却出奇的不断攀升。

只不过，租售比的提升不是通过租金上涨带来的，而是得益于二手房房价的回落。

据统计，南京租金房价比从2023年的2.03%升至2024年的2.12%，部分核心区域接近3%。

这样的回报率，跑赢了大部分理财。只不过，很多人忽略了一点，投资看租售比的前提是房子能租出去。

过去高杠杆驱动下形成的不动产价格虚高，通过租金这一核心居住价值的"价格锚"向下修正，加速挤出投机性泡沫。

租金大幅回调，本质是房地产泡沫出清的市场化修正。

当租金完成筑底企稳后，住房资产也将逐步回归真实居住价值基准线。

到那时，租客和房东都能迎来最好的时代。

中信泰富·九庐

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来源：365楼市