摘要：以前因为房价上涨，人们买房除了居住外，还有让财富保值甚至增值的功能。但现在只要市场不认可、二手房价不涨，这个功能就丧失了。

上海房价普涨的时代已经过去了。

现代购房者应及时转变思路，将房产看作消耗品！

以前因为房价上涨，人们买房除了居住外，还有让财富保值甚至增值的功能。但现在只要市场不认可、二手房价不涨，这个功能就丧失了。

之所以说房产是个消耗品，是因为房子需要打理，需要额外往里面投钱。比如物业管理费，时间久了还会有维修保养费，以及可能出现的房屋养老金等等。

所以买房的逻辑也变了！

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房价疯涨的那些年

过去的十几年，上海的房子上涨的速度太快了！

2000年，上海市政府出台买房退税，送蓝印户口等多项政策，鼓励住房消费，那是上海的房价基本在3326元/㎡左右，靠近郊区的地段甚至更便宜。那是30万就能买套房的年代。

2001年，随着住房需求增加和土地供应有限导致房价上涨，但也只是小幅上涨，大约是3500元/㎡。

2002年，上海申博成功，更多外资进入到了上海楼市，市场逐渐国际化。此时住宅成交均价上涨到了4700元/㎡。

2003年，上海为抑制房价过快上涨，出台限购、提高首付比例等调控措施，此时平均房价为5118元/㎡。

2004年，成交均价约为6385元/㎡。尽管有不少调控措施，但上海楼市昂扬的劲头势不可挡。同年，上海明确了“世博会前建成400公里轨道交通网络”的目标，地铁一响，黄金万两的时代也加快了上海房价上涨的速度。

图源公众号图溯上海

2005年，中央政府出台“国八条”，上海严格执行，抑制投机需求。在宏观调控下，这年上海的房价在6414元/㎡左右保持稳定。

2006年，汤臣一品成交均价为126235元/㎡，上海单价7000元以下的成交面积占52%，而1万元/㎡以上的成交面积则占了24%。不难发现，高端住宅市场开始崭露头角。

同年，中央政府进一步出台“国六条”，要求调整住房供应结构，增加中小户型比例；上海土地市场加大普通住宅用地供应，缓解供需矛盾；同时限制外资进入房地产市场。

2007年，上海房产成交均价已经到了9755元/㎡左右，尽管有调控政策，但超强的流动性和投资需求推动房价飞涨。

2008年，金融危机导致全球经济下滑，上海楼市也受到影响。为刺激经济，国家和地方政府出台一系列宽松政策，包括降低首付比例、减免交易税费等。

但此时，购房者观望情绪加重，楼市进入短暂调整期，价格回落到了7800元/㎡左右。

2009年，在宽松政策和经济刺激计划推动下，大量资金涌入楼市，投机性需求再次抬头，上海楼市迅速回暖，房价大幅上涨！这样的暴涨也促使上海在2010年成为首批实施限购令的城市。

2011-2015年，在限购令的作用下，上海住宅价格从2万/㎡缓慢增长至3万+/㎡。不过，在此期间，上海高端住宅市场热度空前，诞生了21.6万/㎡的豪宅中粮海景壹号和1小时卖出21.2亿的大宁金茂府！

2016年，价格涨至3.8万/㎡，随着房价暴涨，假离婚成为了楼市热词。

2017-2019年，上海市中心区域的黄浦、静安、长宁新房都突破了10万大关，全市成交均价为5.4万/㎡左右。

2020-2023年，因yq楼市短暂停滞，但随着经济复苏，市场迅速回暖，尤其是改善型需求，高端住宅市场表现突出。

后期，为缓解供需矛盾，政府不断优化购房政策，支持刚需和改善型购房需求，以及加大租赁住房供应，推动住房租赁市场发展。

可以说，到2023年之前，上海楼市给人的感觉都是涨得快和涨得更快的关系，事实也是如此，一直在涨，只是速度不同。

但2024年彻底变了！

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倒挂消失的新起点

准确的说，2024年上海住宅一二手倒挂彻底消失。

但这也不是一个戛然而止的动作，而是一个逐渐显现的缓慢的过程。在这个过程之下，房价上涨是最先显露的，也不难看出，新房就是消耗品，是改善选择！

尤其是，今年3月的两会，给了上海新房一个出路：刚需可以接受城市更新、保障房、保租房各种形式，而改善更好的选择就是新房！

当倒挂消失，品质就必须成为新卖点！

自去年年初，政府便开始多维度支持改善型住宅：

“7090”政策破冰、取消土拍溢价限制；

普宅非普标准取消；

住建部对“好房子”标准制定新规……

政策工具箱的持续升级，形成正向的叠加效应。

国家信号无比清晰！当倒挂消失，曾经粗放型的购房模式（倒挂为王）就要转变了，房企要从多个维度创造好房子！

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大道至简，回到原点！

在仅考虑自住的情况下，买房自然可以随心所欲。

但笔者也能理解，买一套房想要增值或者说至少保值的心理态度。所以，面对这种情况，就应该回归最原始的购房规则。

一、严格遵守鄙视链。

根据上海特有的城市风格，浦西看环线，浦东看产业。

但要注意，同在一个环线内，也会有价格差异。同样是内环内，黄浦区就是要比虹口、杨浦都贵。

也有的高能级板块能冲破环线约束，例如：古北，虹桥，徐汇滨江等区域。

ps：在选房选区位的时候，要注意眼见为实，落地的规划远大于未兑现的规划。

二、坚持稀缺资源至上。

早些时候，说学区概念要消失了，但现在真实成交状况还在提醒所有人不要忽视学区溢价。

3月1日-16日，以浦东、闵行、徐汇、杨浦这4个教育强区为首，10大学区老破小，成交量高调突破10套+！

数据源于网络

对口福山外国语＋建平西校的梅园三街坊以及对口平南小学+上实西的平南一二村，在最新成交价中，明显涨价了，尤其是闵行的平南一二村，单价上涨了3700+元/㎡！

总的来说，稀缺资源尤其是刚需性资源仍然是溢价主要因素。就像有孩子就会考虑学区房一样。

在倒挂消失的今天，需要买好房子，但如果注定要有取舍，就要回归最原始的买房逻辑。

来源：说话的胖头鱼