摘要：近期宁波高新区土拍市场再现高热场景，绿城以11.6亿元竞得优质住宅地块，成交溢价率达20.83%，楼面价创下27897元/平方米的区域新纪录。该地块凭借1.6的低容积率、滨水生态优势及别墅产品开发许可，与周边高层项目形成鲜明差异，成为房企争抢对象。对比去年3月

近期宁波高新区土拍市场再现高热场景，绿城以11.6亿元竞得优质住宅地块，成交溢价率达20.83%，楼面价创下27897元/平方米的区域新纪录。该地块凭借1.6的低容积率、滨水生态优势及别墅产品开发许可，与周边高层项目形成鲜明差异，成为房企争抢对象。对比去年3月相邻地块20984元/平方米的成交价，一年间地价涨幅高达33%，这引发市场对核心城市地价走势的深度思考。

从供需关系看，核心区土地稀缺性正持续放大价值。宁波高新区近两年仅出让2-3宗低密度纯住宅用地，本次地块所在的梅墟板块作为衔接东部新城与高新区的枢纽，兼具成熟配套与发展潜力。这种"面粉比面包贵"的现象，本质是房企对核心地段抗风险能力的长期看好。尤其当主城区可开发用地逐年减少，容积率1.5以下的改善型地块更成绝版资源，必然推动价格体系重构。

政策变量与市场预期的双重作用不容忽视。当前房地产调控强调"因城施策"，核心城市优质地块的溢价成交实际反映了政策精准化下的市场分化。金融机构对重点区域项目的融资倾斜，以及改善型需求在限购宽松下的释放，都助推了开发商拿地逻辑的转变。绿城等品牌房企敢于高价补仓，正是预判核心区住宅将在产品力竞争中实现价值跃升。

但需警惕短期非理性升温的风险。土地市场的持续高热可能加剧住房成本传导压力，当前宁波高新区新房均价约38000元/平方米，本地购买力能否支撑未来4万+的售价仍需验证。且下半年宁波还将迎来两场重要土拍，若溢价现象蔓延，不排除地方政府会出台"竞品质""现房销售"等调控工具平抑市场。

从长远看，核心区地价仍有结构性上涨空间，但涨幅将趋理性。随着"房地联动"机制完善，地价房价的联动管控会更灵敏。房企对稀缺地块的争夺将更注重算账能力，而非简单规模扩张。未来真正能支撑高溢价的地块，必须具备不可复制的区位价值、差异化的产品定位以及稳健的现金流回报模型。对于购房者而言，核心区资产仍是最佳抗通胀选择，但需警惕过度透支预期的非理性追高。

来源：房天下资讯