摘要：过去的2024年，龙湖首次提出自身的新发展模式，实现了“两个转换”——用长线的经营性现金流取代过往的高杠杆，用经营性收入的增长构建新的业务结构，实现债务与收入利润的双转换。
3月28日，龙湖集团在线召开2024年业绩会。
过去的2024年，龙湖首次提出自身的新发展模式，实现了“两个转换”——用长线的经营性现金流取代过往的高杠杆，用经营性收入的增长构建新的业务结构，实现债务与收入利润的双转换。
也因此，行至深度调整的第四个年头，外界对龙湖的关注也从业绩规模转向转型成果披露。
2024年，龙湖集团合同销售额为1011.2亿元，对应销售总建筑面积为712.4万平方米。
营业收入1274.7亿元，其中运营及服务业务收入为267.1亿元，同比增长7.4%。
其中，运营业务及服务业务保持稳健增长，为本集团利润的主要贡献来源。毛利额为人民币204.1亿元，毛利率为16.0%。核心税后利润率为6.4%，核心权益后利润率为5.5%。
龙湖管理层在会上肯定经营性业务的贡献，称其“在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气，也成为公司穿越周期的压舱石”。
管理层指出，龙湖的经营性业务已成为利润主力，其运营及服务业务在2024年实现了267亿的利润和80亿的核心净利润，占总收入的21%，并有望在2028年达到50%。
同时，商业航道在2024年实现了47亿的利润，计划今年和明年分别开业11座和10座以上的新商场。资管航道源于长租公寓，实现了快速增长，去年盈利7.7亿，同比增长25%，且连续两年经营性现金流为正。物业航道在实现一年超过23亿的利润，同比增长超过10%。c5航道自2022年成立以来，利润持续快速增长，预计在2025年能实现更大的增长。
龙湖物业管理航道总经理宋海林对物业服务赛道的未来增长预期持乐观态度。他认为，在中国城市发展从速度到质量、从增量到存量的转变过程中，物业服务行业具有巨大潜力。公司的坚定信心来源于两大方面：一是实行大客户战略，与超过100个战略合作伙伴形成强粘性，包括小米、比亚迪、华为、蚂蚁等重要客户和项目；二是建立智慧空间服务平台，实现高效节能和提升反应效率。
即便市场波动，龙湖依然希望保持定力，拒绝过度以价换量，“守住价格底线，确保公司利润”。
投资方面，2024年，龙湖集团于北京、上海、杭州、成都等高能级城市获得9幅土地，新增土储总建筑面积为83万平方米，权益面积为39万平方米。截至2024年12月31日，龙湖集团的土地储备合计达3312万平方米，权益面积为2426万平方米。
对于今年的投资策略，龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠表示，今年的销售仍然有很大机会。龙湖的供货非常充裕，年初存货达到900多亿，今年预计会依靠600亿到700亿新增供货，全年预计超过1,500亿。
有息负债稳步压降163亿元，“核心资产一个都没有动”
提及债务结构的优化，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示，接下来龙湖会继续优化融资结构，拉长债务周期，减少短期债务；同时，公司会坚决逐年的减少外币的债务的占比。
截至2024年12月31日，龙湖集团的综合借贷总额为1763.2亿元，较年初下降约163亿元；在手现金494.2亿元；净负债率为51.7%，现金短债倍数为1.63倍，剔除预收款后的资产负债率57.2%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。
赵轶指出，融资结构在不断优化，银行的融资占比达到83%，这是对民营企业非常健康的融资结构。经营性物业贷，龙湖抓住政策窗口期，凭借良好的信用和优质的资产质量，竞争约300亿，达到了接近800亿的规模。
在政策的支持下，龙湖集团全年经营性物业贷款净增299亿元，以更优的成本、更长的账期，实现债务结构优化。截至2024年12月31日，龙湖集团平均合同借贷年期拉长至10.27年，平均融资成本为4.00%，同比下降24个基点。
董事会主席兼CEO陈序平在会上强调了龙湖债务的安全性。在2024年，龙湖集团如期归还境内公开债117亿元，提前兑付CMBS 72亿人民币，分批次全部提前偿还于2025年1月到期的94.5亿港币银团贷款。在2025年一季度，龙湖如期兑付“22龙湖01”、“20龙湖02”、“20龙湖04”三支债券，年内龙湖已累计兑付公司债近65亿元。此外，至2026年底，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等龙湖均已清零。
他提到，近几年开发业务，一方面大的市场形势在下降，从最高峰18万亿跌到去年9万亿，整个行业容量少了一半；另一方面，现阶段集团要以债务安全作为第一，债务安全优先于增量投资。
在提及龙湖如何稳住“钱袋子”和“谋求新发展”之间找到平衡时，陈序平指出，“在这一轮偿债周期下，龙湖的核心资产一个都没有动，天街项目一个都没有出售，龙湖的长租公寓、资管航道还在发展、还在拿项目。龙湖在发展策略上保持谨慎，没有出售资产或进行低效融资，反而抓住窗口期，为多航道业务做一个长期规划和发展。”
来源：风财讯深度
