摘要：科技园的网红盘华润城润府、润玺，深圳很多房产博主——我在这里不说名字——带头伙同炒房客、伙同中介一起炒作这个楼盘。

沿着深圳大沙河，左边是南山科技园片区，右边越过高尔夫球场是白石洲片区。

科技园的网红盘华润城润府、润玺，深圳很多房产博主——我在这里不说名字——带头伙同炒房客、伙同中介一起炒作这个楼盘。

假如你以远高于市场价的价格买进去，可能要被套至少五年以上。

白石洲的绿景璟庭在2023年开盘，3栋住宅、2栋公寓，现在住宅一部分还没卖完、公寓大部分没卖完。

绿景白石洲璟庭 大量期房待售

绿景现在也出了点状况，信息敏感，大家可以在网上搜索。

华润城和绿景璟庭都是旧改拆迁的项目。

华润城拆的是大冲村农民房，绿景璟庭拆的是沙河五村农民房，可是两者的命运却极其悬殊。

开盘早点的华润城还能造就暴富神话，虽然现在有炒房客搞鬼，未来可能会出现一地鸡毛，但好歹跟开发商关系不大。绿景璟庭却从新盘开始，就已经出现了不小问题。

如果你依然还做着旧改拆迁、暴富的梦，这两个旧改楼盘，截然不同的命运，会给你一些启示。

华润城润府1期、2期、3期和润玺1期、2期，属于南山科技园的大冲村旧改项目。

最早入市的润府1期，最便宜，2014年开盘均价约5万/平，现在挂盘价8万多/平。

最晚入市的润玺1期、2期，最贵，2020年、2021年开盘均价约13万/平，现在挂盘价便宜的15万/平，贵的18万/平甚至20万/平。

大家买科技园，哪怕碰别的盘，也不要碰华润城的个别期数。

原因就是我在开头说的，楼盘在好位置、好地段，房子也是好房子。

但是因为人的不一样——很多人现在在这个楼盘搞鬼，导致它的价值出现偏差。

绿景璟庭所属的白石洲旧改，启动时间比大冲村旧改稍晚一些。绿景璟庭属于其中沙河五村城市更新单元，四期开发里面的第一期。

按现在情况，绿景璟庭的新盘什么时候能卖完，说不准。

大家可以参考龙华的金茂府——假如新盘一直卖不掉的话——2019年购买龙华金茂府的一手业主，几乎是同期亏损最严重的一批人。

金茂府的新盘卖了六年还没卖完，现在二手房已经出来，挂盘和成交价8万多/平到11万多/平。

二手房和新盘一起卖，你价格高人家买新房，价格低就只有亏钱的份！

简单了解华润城和绿景璟庭两个旧改项目的情况，我们可以再对比一下，它们有哪些不同点。

第一，旧改所处的时期不一样。

华润城的大冲村旧改和绿景璟庭的白石洲旧改，虽然都在一二十年前启动。但大冲村旧改从纳入旧改到动工开建，经历了13年，而最后的建设、开盘，只花了3年时间。

入市最早的润府1期，2014年开盘，均价5万/平，开盘即售罄。

然后是润府2期、润府3期、润玺1期，再到润玺2期，2021年底、2022年中开盘，去化就不那么理想了。

相比之下，白石洲在2014年才纳入深圳的城市更新，2018年获得批复。

拆迁过程中，绿景不仅要付拆迁款和过渡租金，项目开展也要跟村民协商，这都会加重财政负担。

终于到2022年，扛不住，万科23亿入股绿景白石洲旧改，我当时在《闭门直播》跟大家分析过，两家开发商意见稍微不统一，就会再拖长旧改的周期。

2022年6月 闭门直播部分话题

第二，旧改时的房价基数不一样。

华润大冲村旧改和绿景白石洲旧改的拆赔比虽然差不多，华润大冲是1:1，白石洲旧改是1:1.03，但两者所处的市场环境、房价不一样，拆迁的成本也不一样。

华润大冲2010年旧改，当时的货币补偿是1万/平，新房价格只有2万/平。

到了白石洲旧改，2018年，货币补偿已经涨到了2.8万/平，当时白石洲的二手房价格约6.2万/平。

所以润府当年盖50层，大家都惊呼太高了，现在再看绿景璟庭的74层，只能惊叹一拆还有一拆高。

为什么要盖这么高？开发商不知道这种房子不好卖吗？

一手业主进去，未来三五年大概率被套，对楼盘、对开发商都是负面影响。

可明知这样的情况，它也没有办法，拆迁成本高，想赚钱就得精打细算，盖高层多卖点面积才能回本。

开发商想回本，可是我们普通人买一套两套房子，我们的目的是为了让开发商回本吗？

不管是实际的居住体验，还是未来三五年甚至更长期的房价回报，都要纳入考虑范围。

所以旧改的房子，我一直给大家的建议是能不买就不买，实在想买也可以等等再买。

一手新盘出来，先观察三五年，等到所有一手业主都怀疑人生的时候，你再适当考虑一下。

同时，我们根据房子的不同价值点，总结了一套《房产五大属性》，大家可以留言联系助理，免费领取。

你想买或者已经持有的房子，根据房产的五种属性，分别打分，也就能得出房子是不是适合你的了。

接下来就是很多人关心的了。

旧改拆迁的房子，还值得买吗？

2016年以前，旧改拆迁有造富效应，并且旧改的速度也很快，这是因为当时的房价基数低，开发商的资金投入少，没有那么大的回笼资金压力。

但是现在，市场环境真的彻底变了。

一个是刚才说的房价基数问题。

现在很多旧改项目，成本价都5万/平、6万/平，再加上现在很多开发商自身就很缺钱，空地起的新房可能都要维权。

旧改出来的，要么偷容积率，要么在各种细节扣成本。

另一个就是房子的总量问题。

十年前深圳的红本住宅只有130万、140万套，现在深圳的红本住宅总量已经到了220万套。

房子少的时候，大家才不那么在意品质问题；房价基数不那么大的时候，买得起的人才能多一些。

但随着房子越来越多，尤其是去年以来，“好房子”开始变成市场的主流。

去年5月份，深圳出台《建筑设计新规》，要求新盘减少公摊面积、提高得房率，此后大量的新盘开始出现90%以上甚至100%的得房率。

今年住宅层高也要提高。3月份住建部宣布要将住宅层高提高到不低于3米。原来层高标准是不低于2.8米，未来新出现的一批新盘，居住体验一定会更好。

这也会导致出现两个极端。

一是好房子的门槛会变高，很多人经济实力不够，只有看的份。

市场有好房子，但是买不起。

另一个是现在持有差房子，尤其是低得房率、超高层的房子，未来会哀鸿遍野。

某种程度上，我在《闭门直播》和线下的《资产诊断见面会》，教大家避坑，能让大家提前五年甚至提前十年规避掉房价可能大跳水的房子。

深圳也好，北京也好，其他核心城市、核心板块也好，不缺房子，缺的是好房子。

而未来随着好房子越来越多，原来的差房子是不是一定会竞争力下滑？

这也是接下来楼市的普遍情况。

少数有价值的房子还能保持竞争力；大量现有的房子，越往后竞争力越弱。

房地产从2016年进入到分化市场，从城市到板块再到楼盘，我们每一步的选择都至关重要。

什么样的城市有价值？

各个板块适合哪种需求？那些楼盘分别对应《房产五大属性》的哪一种、侧重哪些价值？

包括你手里的房子，未来的竞争力会变强还是变弱？这都要从它所属的城市、板块和楼盘三重维度考量。

我们最近还给圈子的同学做了一份《资产规划学习卡》，里面包括最新的《闭门直播》回放功能、10多份买房工具包和100多个楼盘点评合集。

还有专门的提问通道，不管是买房的规划，还是卖房的操作，都可以在里面提问，会根据你提供的信息给你建议。

当然最好的方式还是来线下见一面。

大家买得起房的，对事对人，都有基本的判断能力。

亲自见一面才能知道对方的真实水平。很多人见光死，在网上可以读稿子，但是现实里面读不了。

线下《资产诊断见面会》见一面，我能把房子这件事完完整整讲给你听。不管是旧改拆迁，还是学位房，亦或者刚需第一次买房、改善换房、多套、豪宅。

你能冷静地判断、分析利弊，而不是在网上，只言片语的单向输出和输入，我担心你理解偏差，你误会我说某楼盘好坏有什么目的。

这是一个楼市分化的时代

买对房是购房者必须要做的事情

房产知识既能让你有判断房产价值的能力

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这是你买对房的第一步

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来源：谭帮主说房一点号