洪雯：“养房防老”能否破解香港养老困局？

摘要：目前港人自置居所比例，大幅低于周边经济体和发达国家平均水平，大量"无房老人"或轮候公屋，或付出高额成本租住私楼。但很少业主愿租楼给高龄老人，剩下的选择只有花光积蓄轮候公屋，同时依赖公共福利金及其他福利。现实数据已清晰显示这种趋势。随着香港进入"倒金字塔"人口结

广州粤港澳大湾区研究院（GIG）立足湾区，服务国家，面向未来。研究院由著名学者郑永年教授担任理事长。

洪雯香港立法会议员，香港大学当代中国与世界研究中心非常驻研究员。

洪雯女士在《明报》发表题为《欲摆脱财赤困境香港须推行深层次改革》的系列文章，共七篇。本文为系列第六篇。

目前港人自置居所比例，大幅低于周边经济体和发达国家平均水平，大量"无房老人"或轮候公屋，或付出高额成本租住私楼。但很少业主愿租楼给高龄老人，剩下的选择只有花光积蓄轮候公屋，同时依赖公共福利金及其他福利。现实数据已清晰显示这种趋势。随着香港进入"倒金字塔"人口结构，老人多、纳税人少，这样的趋势将成为我们下一代不可承受之重。寻找公屋和福利以外其他支持市民养老的手段，已无法逃避。

01 不想下一代破产须寻养老新支柱

香港正迈入超老龄社会。2021年本港65岁或以上人口150万，占总人口20%，5个人中有一个长者；到2039年，65岁或以上长者将达252万，占人口31%，差不多3个人中就有一个长者。随着人口急速老化，未来香港人口结构将变成一个倒金字塔形，老人愈来愈多，青年愈来愈少。这样的人口结构，给社会各方面带来极大挑战。

过往我们引入福利改善措施时，并未好好评估进入人口倒金字塔时代的情况。比如，2022年政府把长者生活津贴由原本的两级合并成高额的一级。结果，公共福利金（包括高龄津贴、长者生活津贴、广东计划和福建计划、普通伤残津贴、高额伤残津贴）从2021/22年度的351亿元，增至2024/25年度约516亿元，短短3年上涨了47%！若维持这一增长趋势，不出10年，单是公共福利金一项支出就将达1000亿元；再加上其他老人相关福利，下一代根本养不起我们！

因此我们今天就必须思考：在公共福利金等社会福利之外，市民还可以有哪些支持养老的手段？2000年香港引入强积金（MPF）制度，强制市民提早为自己退休生活储蓄。这是非常重要的举措，至今为市民积累了可观的用于养老的积蓄。但单靠MPF远远不足，我们必须更进一步，协助和推动市民为愈来愈长的退休生活做好准备，避免将沉重负担放在下一代身上。我认为其中一个可行选择，就是协助市民"养房防老"。

02 "养房防老"应成安老政策其一支柱

今时今日，"养儿防老"观念早已过时。但我认为"养房防老"在港是一个切实可行的选项，原因有二。

第一，安居是养老的重要基石。房屋所提供的居住功能，是影响市民退休生活质量和开支水平的最核心因素。根据统计处的住户开支调查报告，2004/05至2019/20年度的15年间，香港全部家庭每月平均开支上升了60%，达到30,230元。其中，住屋开支在家庭"衣食住行"4个基本范畴的总支出所占比例，远超其他项目，成为家庭最大的支出负担；其过去15年间升幅更为惊人，从每月5775元飙至11,865元，升幅达105%。而退休家庭住房负担更为沉重，其住房开支在总家庭开支所占比例高达46%，比在职人士的37%，足足高了9个百分点。

港人住房支出负担沉重，除了楼价高的因素，也跟本港自置居所比率过低息息相关。据立法会数据，本地自置居所比率过去20年呈下降趋势，从2004年的54%，降至2023年的49%。而新加坡自置居所比例超过90%，北京、上海等大城市的本地人自置居所比例也达90%以上。我们亦显著落后于全球发达经济体，包括加拿大（69%）、英国（67%）、澳洲（63%）、韩国（59%）等地。

由于自置居所比率过低，香港社会出现大批"无房老人"。他们不仅要在余生额外预留大比例预算作租楼之用，还会面临租屋难的困局，毕竟许多业主不愿将物业出租给身体条件较差及高龄人士。即使他们能租到房屋，租金也持续攀升——过去10年中小型私人住宅租金指数上涨了11%。不少长者耗尽积蓄支付房租，最终只能转向轮候公屋。

房委会数据正反映这一现实：短短5年（2019至2024年），公屋轮候册的长者一人申请宗数已攀升55%，至2.45万宗；而这还没计算以家庭为单位轮候公屋的长者。当中有35%长者坦言，因居所租金高昂而选择轮候公屋。没有资产的公屋老人，离不开依赖政府提供的公共福利金及其他福利补助，上文所述公共福利金飙升的数据就说明了情况。目前公屋全长者户已突破20万；人口老化加上自置居所比率下降双重趋势，未来社会的公屋和福利开支将几何级数上升。

另一个明显的新趋势是，青年人置业比率愈来愈低——1997年本港有22.1%业主是35岁以下的青年；到2019年，这个比例降到7.6%。不少青年人的想法是：反正买不起楼，不如年轻时放弃存钱，好好享受人生；老了轮候公屋，还有快捷通道。若不正视这一趋势，未来的"无房老人大军"将成为社会难以承受之重。

反过来，若更多市民在进入退休年龄时已"有瓦遮头"、拥有自置物业，一来毋须辛苦轮候公屋（目前长者一人申请者平均轮候时间为3.5年），二来亦免除到市场寻找租盘的困难，保障了居住品质，还能在还完贷款后每月省下大额住屋开支。

即便市民较晚置业，在退休时物业尚未还完贷款（如尚余10年还款期），以港人平均年龄看，仍有机会享受10年乃至更长已完成按揭的自置居所，生活开支可大减。而且，无论是否已供完按揭，长者均可申请自置物业逆按揭，作为MPF之外的现金流补充，实现"养房防老"。

03 推动市民为未来储蓄投资

其次，租屋是单纯的"消费"，而置业并非如此。住宅既具居住功能，同时亦是重要的储蓄和投资领域。协助市民尽早置业，其实类似MPF强制市民提早为退休生活储蓄，是推动市民为未来而储蓄（将钱存在物业中）及投资（通过物业增值而获利），协助市民从容面对退休生活。

当然，在香港，自置居所的每月按揭供款不一定低于私楼租金（租住公屋或其他福利房屋除外）。另外，楼价有升有跌，自置物业可能面对楼价下跌风险，尤其楼市下行周期可能长达数年甚至更长，市民必然面对较长时间压力。这些都是不可否认的事实。但从较长周期（如20至30年）来看，香港自二战以来的楼价总体趋势是稳定甚至上升的。若市民在40岁上下置业，退休时有很大可能获得了物业的升值。而且，置业的市民完成供款后，家庭开支将大降，可更轻松面对退休生活。相反，长期租屋的话，缴纳的租金是家庭的"消费"开支，不但须长期缴纳下去，更无法换来资产、享受物业升值。

04 是时候检视《长策》 设自置居所比率目标

综上所述，我认为"养房防老"对市民来说是切实可行的选择。而从政府角度看，协助更多市民尽早置业，将大大有助于他们退休后安享晚年，并显著减轻社会负担，因此可成为安老政策其中一个支柱，作为未来香港应对社会迅速老龄化的一个重要政策选项。

1998年时任行政长官董建华先生公布首份《长远房屋策略》，为市民自置居所比率定下目标，即在10年间提升至70%，并在这一目标下提出每年供应8.5万个单位的计划。很可惜，因金融风暴冲击，这个目标及建屋计划随后放弃。2014年政府重启《长策》，惟至今10年从没提出家庭自置居所比率目标。

时至今日，本港住房自有率跌破50%，长者安居问题和政府财政均面对极大挑战。我认为香港是时候检视《长策》，考虑重新提出自置居所比率目标，及实现该目标的手段，让更多市民实现安居、从容安老。

05 "借用"强积金助市民养房防老

协助市民置业，可从供给端和消费端两个方向入手。在供给端，政府需大力提升可负担房屋的供应，令无资格轮候公屋，亦无能力购买私楼的市民，也能有机会置业（详见本系列第四篇，刊2025年1月23日）。而在消费端，则需向市民提供资源与工具，赋能市民置业。不少青壮年人士考虑置业时面对"供得起，缺首期"困境。目前楼市回落，不少人有趁机置业的意愿，但筹备首期成为难题。对此，我建议允许市民"借用"MPF作为置业首期。

MPF的设立，是推动市民为退休而提前储蓄，并无置业功能，这是香港MPF与新加坡和内地的公积金不同之处。不过，我的建议并非"提取"，而是"借出"MPF来置业——借来的自然要还。事实上，通过精心的政策设计，可实现资金流动闭环管理，将无损MPF为市民退休生活积累财富的功能，又能协助市民置业，从而为市民提供积蓄加房屋双重退休保障。详细思路我将在立法会动议议案，敬请读者关注。