摘要：2025年3月26日，中购联第十一届中国商业地产行业新年论坛暨乙巳春茗晚会在深圳顺利召开。作为一年一度的行业开年盛会，此次大会以“向新聚势 无界增长”为主题，探讨了当前环境下购物中心的穿越周期之道，并揭晓了中购联购物中心行业2024年度星秀榜单。

2025年3月26日，中购联第十一届中国商业地产行业新年论坛暨乙巳春茗晚会在深圳顺利召开。作为一年一度的行业开年盛会，此次大会以“向新聚势 无界增长”为主题，探讨了当前环境下购物中心的穿越周期之道，并揭晓了中购联购物中心行业2024年度星秀榜单。

其中，深业集团全新打造的湾中上城项目凭借“商业+乐园”的文商旅融合模式，在全国超300个筹开商业项目中脱颖而出，荣膺2025待开业购物中心星秀榜。

项目效果图

作为深业集团城市级产品线“深业上城”跨城复制的首秀之作，锚定中山马鞍岛的湾中上城，如何将上城系的空间理念复刻到另一座城，同时又扎根在地激活出新的特色商业基因？

在3月28日举办的以“漫游新境 启幕未来”为主题的湾中上城品牌商家签约仪式暨魔法世界奇幻之旅发布会上，我们进一步找到了答案。

占据深中通道首站黄金C位

以“一座城”改变一座城

在商业地产领域，地段不仅是物理空间的坐标，更是城市资源配置、人口流动、政策导向的综合映射。

自深中通道建成通车后，粤港澳大湾区的区域时空格局再次发生变化。尤其是作为深中通道中山出口首站的马鞍岛，由于距离深圳的车程缩短至半小时内，凭借珠江口西岸独特的滨海资源优势，成为名副其实的深圳微度假“后花园”。同时，马鞍岛被深港、广佛、珠澳三大都市圈环抱，拥有南中城际、深中城际等“一桥一港双站三轨道四快线”海陆空立体网络，1小时内通达珠三角五大机场及五大港口。值得一提的是，于2024年底开通的新中山客运口岸，年最高通行约300万人次，直达深圳蛇口、香港，未来在澳门氹仔、珠海海岛游、水上观光等航线开通后，更将吸附粤港澳大湾区庞大的微度假客群。

从产业与人口维度看，马鞍岛规划超35万常住人口的高密度生活区，凭借智能科创产业基底及超1400亿产业投资，汇聚超190家高新企业、超30家世界 500 强企业，形成强大产业虹吸效应；同时，临珠江口的优势，使其不仅拥有得天独厚的滨海资源，更是辐射200万㎡前海企鹅岛，吸纳超8万精英客群，为商业与产业发展提供持续人口红利。

千亿马鞍岛的进阶大幕徐徐拉开，175万m²超大地标综合体湾中新城在此孕育。这个“巨无霸”综合体，毗邻新中山客运口岸、坐拥超14.8万m²体量的湾中会展中心、约249米的湾区地标双塔“未来之门”，以及五星级洲际酒店、海景住宅、瞰海公寓、全龄教育配套集群等多维生态。体量约10万m²的湾中上城，是湾中新城综合体的核心商业板块，亦是深业集团继深圳深业上城之后打造的第二座“上城”产品。

项目效果图

城因市而兴，市因人而盛。想要在一座大城中造一个有生命活力的商业，不仅要在初期精准把握主流客群需求，更要以区域生长的逻辑，洞察商业体未来激活更多城市功能的可能性。

基于此，湾中上城剖析了中山市场尚缺现象级IP型文旅地标的背景，以及湾区文旅休闲家庭、科创产业菁英、高端商旅客群为主的消费群体画像，将项目定位为湾区一站式乐游新趣处。而为了让项目在与区域共生中循序渐进生长为整个湾区的文商旅地标，湾中上城一方面结合在地滨海资源丰富的生态肌理，打造滨水度假目的地；另一方面，在这座城市落地重量级、稀缺性游乐IP资源集群，以商业+乐园的全新模式拓宽商业边界。

深圳深业上城模式迭代升级

打造湾区国际IP乐游中心

从空间格局来看，湾中上城整体为开放式低密度街区形态。如果说深圳深业上城早期以缝合城市理念为项目打下了联动公园运营的基础是一个妙笔，那么，由滨水道贯穿而过的湾中上城显然有着异曲同工之妙。

一方面，不同于常规街区项目，湾中上城在缝合了滨水资源之后，大幅度消弭了商业动线的消费目的地属性，而是无形中拥有了城市公共空间的松弛感；另一方面，项目探索巷、中央大街、假日大道等低密度户外空间，在湾中水街的风情下，生长出了更具遐想的夜经济运营底板。

作为定位湾区一站式乐游新趣处的文旅度假型商业项目，湾中上城在业态上亦有着清晰的规划。项目整体规划欢乐时光、香山印象、悠闲水岸、韵味芳华、品牌天地五大主题板块，涵盖娱乐体验、餐饮、零售、配套等一站式多元业态。

亚洲首个国际IP主题乐园集群

作为欢乐时光主题板块的主打，也是湾中上城“商业+乐园”的乐园部分，魔法世界在发布会上正式亮相。魔法世界整体规划约2万m²，引入4大国际IP集团旗下10+头部IP，打造了美泰童玩世界、孩之宝梦幻乐园、史努比与朋友们三大主题乐园及IP主题酒店和餐饮、零售等。

项目效果图

◎美泰童玩世界面积约3300m² ，贯穿三层空间，分别以美泰旗下的知名IP芭比、托马斯&朋友和费雪、风火轮作为主题，打造不同的沉浸式主题体验空间。

◎孩之宝梦幻乐园约3809m²，同样占据三层空间，以孩子的梦为主线，融入变形金刚、小猪佩奇、小马宝莉、超凡战队等IP，构建起了冰雪小镇、欢乐之林、星空等不同的主题区域。与此同时，8.5米高、1:1真实还原的巨型擎天柱将跨越3层，并给消费者带来互动体验。

◎史努比与朋友们位于综合体2-3楼，占地约2068m²，通过与在播热门剧集《史努比太空历险记》结合，乐园复现了与史努比一起从花生漫画街区出发，一同上太空历险的体验，并设有全球首家天线宝宝和花园宝宝综合主题餐饮及零售店“沃贝花园”。值得一提的是，项目复刻经典漫画场景打造了超200m²的跨层地标“吃风筝的树”。

◎美泰童玩世界主题酒店、芭比主题餐饮零售位于综合体的4-5楼。作为美泰童玩世界的延伸，主题酒店打造了芭比、风火轮、托马斯&朋友等美泰头部IP在内的91间IP主题酒店。值得一提的是，作为大热IP的芭比，不仅4楼打造了43间主题房间，还特设芭比主题餐厅。同时，每一IP主题均量身打造主题童玩区及零售空间，消费者在此还可以体验到独家授权的集合餐饮、零售、体验于一体的一站式芭比主题零售店铺芭比甜甜屋。

在地化文旅商业目的地

在千城一面的商业浪潮中，能够对抗周期的文旅项目往往都离不开对在地化基因的深度激活。作为锚定中山马鞍岛，吸附粤港澳大湾区乃至全国旅游客群的文旅度假型项目，湾中上城并未进行填场式招商，而是坚持预留部分空间给本土品牌，与本土文化链接的同时，提升了商业内容的持续更新能力。

项目效果图

其规划的香山印象板块，将充分根植在地文化，汇聚中山本土餐饮、中山特色小吃、中山非遗文创、中山企业体验馆等，让商业空间成为中山文化传承、中山本土品牌孵化进化的平台，为外地游客提供一个一站式体验中山文化的窗口。

松弛感滨水街区激活夜经济

作为拥有滨水资源的低密度开放式街区商业，湾中上城规划了贯穿项目东西游径的悠闲水岸主题，并侧重引入轻餐茶饮、酒吧街及主题民宿等匹配水岸生活方式及松弛感夜生活的业态，不仅为片区科创产业菁英提供一个减压的夜间据点，也充分激活马鞍岛夜经济活力，在后续夜间内容运营的加持下，打造湾区夜经济新地标。

项目效果图

全业态一站式消费目的地

除了文旅特色鲜明的业态主题，湾中上城也从全业态维度考量了区域消费升级需求，规划韵味芳华、品牌天地等主题，补足传统文旅型商业项目在消费层级上的短板。

项目效果图

一方面，区别于香山印象，在韵味芳华引入全国各地餐饮集合，同时满足外地游客和本地客群的多元化餐饮需求，并引入SPA及配套业态，为片区客群提供疗愈场所；另一方面，规划清晰的品牌旗舰店组团，依托深业商管的招商能力，引入更多高规格及特色零售品牌，打造属于马鞍岛的“品牌大街”。

签约重磅品牌资源

深业商管全新旗舰即将起航

在此次发布会上，六个大厨、9°江南、清晖小苑、泸溪河、TEAMOMENT、春山煮叶、斯凯奇、九木杂物社、OPPO、爱上花溪民宿、汉仁宫等约60余家签约品牌及意向品牌与项目达成合作。发布会上魔法世界与战略合作商的签约，也标志着亚洲首个国际IP室内主题娱乐综合体进入开业倒计时。

签约现场

在新的商业逻辑下，筑巢引凤成为商业空间实现优质招商的先决条件。凭借IP引流+场景化运营，湾中上城将凭借魔法世界年预计200万客流反哺商业，形成 “乐园聚客、商业留客”的闭环，填补中山国际 IP亲子娱乐空白，并与深圳、珠海等地形成差异化竞争，打造湾区文旅新极点。

高规格项目的精心打磨，叠加优质品牌进驻的磁吸效应，项目招商值得期待，而在循序渐进培育商业提升招商能力上，背后操盘者的实力更是毋庸置疑。

深业集团是深圳市人民政府全资拥有，深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。旗下深业商管作为深圳国资体系的大型专业商办及酒店运营管理平台，更是具有整合国资资源和市场运营方式的能力和优势。其标杆项目深业上城，拥有着loft小镇、品牌街、盒子mall等形态，经过近几年商业+公共功能空间模式的专业化运营，成为深圳市场鲜有的由单一项目进阶为国际化商圈的样本，该项目在2024年实现了销售额破60亿、客流量超4600万人的成绩。

深业上城客流

作为深业商管跨城复制的第二个“上城”，湾中上城并非简单的复制，而是在复刻上城系模式的基础上，让其持续向着更加深度非标的方向迭代，也是深业商管探索商业+文娱综合运营的首个作品。

事实上，在今年初，深业集团正式发布了3+X产品矩阵，将旗下商业划分为城市级、区域级、社区级和非标特色型商业产品。其中，城市级产品线为深业集团旗舰产品线，将汇聚最高能级品牌，成为国际化都市消费的展示窗口。湾中上城项目作为深业集团将于今年下半年重磅亮相的唯一城市级产品，相信其伴随着与区域的共生，将是湾区冉冉升起的一颗特色商业新星。

来源：铱星云商一点号