摘要：总说岁月催着人长大，时间的脚步从不为谁停留，对房地产项目也是如此。从土地竞拍成功、方案报审获批，到开工建设、封顶、交付；一个项目的开发节奏不会因为市场波动而停滞，否则会带来更恶劣的影响。
总说岁月催着人长大，时间的脚步从不为谁停留，对房地产项目也是如此。
从土地竞拍成功、方案报审获批，到开工建设、封顶、交付；一个项目的开发节奏不会因为市场波动而停滞，否则会带来更恶劣的影响。
德州城区
从期房销售，到如今的现房实景销售，房地产交付即清盘的时代，已然如东逝之水，一去不返。
CHAPTER
01#
德州现房
项目盘点
|现房项目、期房项目分布
目前德州市场上，在售项目至少有1/3的项目已进入现房销售，涉及铁西、德城、经开、高铁，涵盖刚需、刚改、改善等项目。
|城南“四”项目
如：瑞华新都汇、九衢世家、锦绣阳光城、凤凰湖畔、牡丹华都、东城茗筑、德达兰园等项目。
而品质改善盘更是如此，如崇德园、崇德府等，实景兑现销售逐步成为品质改善项目的基本素养。
|崇德府
且部分分期开发项目，前期房源已经交付，后期房源也进入准现房状态，现房期房一同销售。如：书香名苑、贵和府、壹号院、东海国际等项目。
|东海国际
随着各在售项目，工程进度稳步推进，将会有越来越多项目达到交付条件，步入现房销售阶段；而德州省内唯一现房销售试点城市，也在推进现房销售模式落地，鼓励房企尝试现房销售。
CHAPTER
02#
现房销售
政策及推进
2024年4月15日，德州市发布《商品房现房销售全国试点工作推进方案》《德州市开展商品房现房销售试点工作意见》等现房销售政策。
|政策发布
其中提及：中心城区（德城区、天衢新区）新出让商品住宅地块中选取位置优越、公共基础设施配套齐全、建筑体量适中的地块，开展商品房现房销售试点。
并将现房销售要求在建设条件中明确约定并纳入土地出让合同。
对于企业已经取得土地使用权，尚未办理预售许可，主动申请开展现房销售试点的项目，可享受部分现房销售优惠政策。
针对现房销售试点项目，提出多项优惠政策：
1、土地出让前完成周边基础设施配套建设，优先配置周边教育、医疗等配套资源。
2、适当降低土地出让价格，可按土地评估价作为出让起始价，降低房企开发成本。竞买保证金原则上按起始价的20%缴纳，签订合同后首次缴纳比例不低于全部出让价款的50%，余款部分12个月内交清，不缴纳缓交利息。
3、不再进行资金监管。符合要求的试点项目享受融资“白名单”政策支持。
4、对明确购买项目的购房业主，允许企业收取不超过房屋总价款5%的定金。收取资金全部用于项目建设，不得挪用。
此外，购买试点项目客户，网签备案即可入学；提高公积金贷款额度等。
|太阳湖路南地块
政策发布后，9月份挂牌出让德润庄园西地块，作为首个现房销售试点地块成功出让；而后又成功出让太阳湖路南、凉水井地块，虽均由国企取地，但也意味着现房销售试点项目在德州成功落地，逐步扩散。
多个现房销售试点项目的落地，也在推动德州市场迈入现房销售时代。
CHAPTER
03#
市场
的选择
与其说现房销售试点的推行，助推市场迈入现房销售时代；倒不如说是市场需求的变化，倒逼着市场项目进入现房销售。
楼市“止跌回稳”以来，市场一直呈现低迷态势。
市场需求定量情况下，房价追涨、初跌两阶段，购房需求集中释放；人口步入负增长，增量不足等，多方因素叠加，市场需求量降低，但楼市却供过于求。
|某项目销售现场
房价是否筑底？是否完成止跌回稳？购房政策是否全部释放？等多项疑问成为购房客群的置业困惑，导致购房客群犹豫不决，大多处于观望状态。
而城区停工、烂尾项目所带来的负面影响，仍在持续发酵，使得购房客群在购房时，对工程进度的关注度达到了前所未有的高度。
|碧桂园玖锦台
唯有实实在在看得见、稳步推进的工程进度，才能最大程度保障自身权益，降低购房风险，因而在挑选房产时，何时交房成为关键要素，对待期房更加谨慎。
而为了顺应购房者需求，获取更多的市场关注度，让项目有一个更好的销量，从而促进回款，缓解自己的资金压力，房企内部也在“内卷”工程进度，提前交付成为内部共识。
CHAPTER
04#
现房销售
时代展望
而即便是在现房销售阶段，部分项目也面临着一定的市场压力。
现房销售的产品，虽然所见即所得，满足购房者的实地看房需求，打消“烂尾、降配”的疑虑，但因为产品设计与规划已然定性，部分一些前期销售长久的老项目，在户型产品及内部配套方面相对老旧，一定程度上面临着不能满足购房客群的新需求，而带来的去化压力。
|德城区
特别是在“好房子”成为时代话题之后，最近发布的新规，更是为未来住宅设计定下“硬指标”。
故当项目步入现房销售阶段，房企不仅面临着资金压力，也十分考验房企的操盘运营能力。
因现房销售项目，还需要承担周边新建小区期房销售带来的价格冲击及新产品带来的市场冲击，进一步加重去化压力。
|德州城区
根据对德州楼市当前在售项目的盘点，可以预见，德州楼市未来现房项目的占比将超期房。
当购房意愿倾向现房时，将彻底迈入现房销售时代。而现房销售时代，项目品质、产品力、物业等将显得更为重要。
对于购房客群而言，现房销售让购房变得更有确定性，规避了交付的风险性，所见即所得，对比更直观，也更容易选到适合自己的房子。
在高品质强标政策推动下，再加上市场多数项目的现房销售，德州楼市给予购房者的利好逐步增多，市场开始不断向买方市场倾斜！
来源：德州嘚啵房网