摘要：当下，经济发展正不断谋求新动力，城市更新蕴藏巨大内需潜力，成为新形势下备受瞩目的重要举措。随着技术变革和产业转型，创新驱动人群新集聚、消费驱动城市空间塑造新场景，城市更新被赋予了新的内涵，逐步突破传统空间改造的边界，演变为重构城市发展动能的关键战略。在国家扩大

当下，经济发展正不断谋求新动力，城市更新蕴藏巨大内需潜力，成为新形势下备受瞩目的重要举措。随着技术变革和产业转型，创新驱动人群新集聚、消费驱动城市空间塑造新场景，城市更新被赋予了新的内涵，逐步突破传统空间改造的边界，演变为重构城市发展动能的关键战略。在国家扩大内需的战略布局中，城市更新与新经济如何共生，成为撬动发展动能的重要支点，正是当下摆在人们面前需要解决的紧迫问题。

3月29日，由上海市规划和自然资源局发起，上海市城市规划设计研究院主办，上海城市更新开拓者联盟支持的第30期SEA-Hi！论坛，邀请了复旦大学文科资深教授、经济学院院长张军，上海产业转型发展研究院首席研究员、市政府决策咨询顾问夏雨，铁狮门设计与工程董事总经理阴杰，作为演讲嘉宾；上海城市更新开拓者联盟副秘书长、上海市城市规划设计研究院城市更新和公共空间促进中心副主任周文娜，瑞安房地产规划发展总监、集团可持续发展总监陈建邦，上海美罗城商业管理有限公司副总经理王春阳，作为圆桌互动嘉宾。本期论坛由SMG东方广播中心首席节目主持人秦畅主持。

本次论坛汇聚了城市更新的前瞻思考与实践经验，既可为从业者提供转型升级的决策参考，也将为公众搭建理解城市更新认知的桥梁。

展望中国经济的未来趋势

张军——复旦大学文科资深教授、经济学院院长

要看清未来，最重要的是理解中国经济现在的处境。分析经济问题有存量和流量两个思考维度，经济学家更喜欢从流量维度看待宏观经济问题，流量是可以循环的，经济活动中的任何一个节点或环节发生变化，就会通过流量的循环原理影响到整个经济的运行状况。

从周期说，中国经济正处在流量变化的一个关键阶段。2024年，作为监测流量变化的重要指标之一的价格总水平，我国消费价格指数（CPI），我们发现几乎没有变化，但反应生产者产品出厂的价格指数始终处于负值区间。再结合GDP平减指数来看，可以判断中国经济面临的主要问题已经从过去的供给约束转为了需求收缩，而根据菲利普斯曲线的原理，这种变化将会在就业市场反映出来，最典型的是表现为年轻人找第一份工作变得越来越难了，而且就业市场变得很卷。

一般来说，一个经济体的循环流发生变化，通常来自一些外部影响，如来自贸易伙伴的政策冲击，对我们而言，美国对华贸易政策的改变和加征关税就是巨大的冲击。除此之外，还有一个内部的因素，就是我国经济进入了新的发展和调整的阶段，政策的方向有所改变。2016年启动的供给侧改革把重心从需求侧转向了供给侧，提出去杠杆、去库存、去产能，鼓励发展新的经济动能，对供给端进行了结构性调整，大量高消耗的传统部门的投资被控制，希望腾出资源转向新的产能的形成。

供给侧改革对宏观经济的影响是显著的而且符合当时的预期，传统部门中的重要代表性部门——建筑业的增加值占GDP比重开始出现持续下降。但同时，与建筑业高度关联的基建、建材和房地产等部门受到影响，也开始进入深度调整期，整个收入流量出现了不稳定。这其中也开始影响了地方政府的预算收入流，来自土地批租的政府基金收入的流量也开始更快减少，并波及到地方的融资平台，地方政府隐性债务风险上升了。

在这种情况下，稳经济变得非常重要，因为一方面要推动新旧动能转变，另一方面也要稳住经济，不能让风险失控。重点是要稳住总需求，防止出现过度收缩。在货币政策上需要大幅度降息，显著降低融资成本和减轻存量债务的还息负担；财政政策上要大量发行长期国债来调换地方的隐性债务，消除隐性债的风险，通过提升地方政府发债额度和专项债资金形成足额化债盘子。 2024年，十四届全国人大常委会第十二次会议表决通过了相关决议，批准增加地方政府债务限额置换存量隐性债务。从2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。同时，增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务，分三年安排。总的来说，我国有条件用足财政政策，将给地方政策持续减轻负担，但货币政策目前还相对比较克制，受到的牵制较多，但央行在降息方面还有较大空间。

稳定总需求，除了在政策上扩大资本支出，还要帮助增加居民消费支出。如何真正让百姓的消费开支扩大呢？全国两会和今年政府工作报告明确提出了“扩消费”的必要性。短期看，这当然可以通过发放消费券和以旧换新政策等手段来改善居民的消费意愿，但从中长期来说，需要建立扩大居民消费支出的长效机制，把我国经济发展从投资驱动彻底转向消费驱动。

这就要从真正影响居民消费支出的两个决定因素入手，一是要保障居民可支配收入有较快增长，跟GDP名义增速保持基本一致，二是降低储蓄率，尤其是强制性和预防性储蓄倾向。研究发现，和发达国家和其他新兴市场国家相比，我国居民消费支出偏低主要是因为服务性消费偏低和政府转移支付不足，要通过市场化政策促进服务业更快发展，提高服务业的消费支出在总消费支出中的占比，这方面潜力很大。更重要的是，经济发展了，社会中的中低收入人群和特殊人群需要从政府那里获得更多的转移支付，这就要求改变目前以中长期建设为核心的财税收入与支出的结构，加大政府对家庭的转移支付，提高政府在育儿医疗教育养老等方面的负担比例，从而大大降低居民未来的不确定性，降低预防性储蓄率。

和传统经济以投资驱动的模式不同，新发展阶段的经济有个最大特点就是要逐步转向消费驱动，消费支出的占比会越来越高。从未来说，在需求端，家庭将扮演更加重要的角色，而非基建。只有这样，才能把国内的购买力维持在较高水平，支撑中国经济的长期稳健发展。城市更新也应该放在这样的大趋势和大背景下，助力城市经济转型，引领服务消费的快速增长。

产业焕新与城市更新

夏雨——资深产业规划专家、上海产业转型发展研究院首席研究员

一座城市运行的底层逻辑是经济功能，而经济功能是由各种不同产业所构成的。

产业与城市的关联紧密。上海开埠之初，纺织厂沿着黄浦江和苏州河铺展，工业牵引着城市骨架生长，每一次产业跃迁都在重塑城市空间肌理。城市有什么样的产业，决定了吸引什么样的人才，也决定了功能能级和未来发展路径。上海之所以能够吸引各类人才聚集，并且在长三角地区扮演服务引领角色，就是得益于上海“五个中心”建设——这一多元化的城市总体定位，让多样化的产业在这座城市繁荣发展。当城市发展到现在的成熟阶段，产业与城市更加交融，这也意味着在城市更新的过程，更要厘清底层逻辑，不能仅仅满足于空间焕新，而是要服务现代产业功能，注入新的内容。

今天的上海，产业经过多轮迭代发展到了新阶段，从原来以制造为主转向以科创为主，从原来的生产基地转向国际消费中心城市，从原来的单一经济功能转向综合功能。在这般蓬勃发展的态势下，尽管“新经济”尚无统一精准定义，但其催生的种种变化却清晰可见：新经济浪潮下，新业态纷纷涌现，并且更迭的节奏日益加快。

新消费作为新经济的一大显著特征尤为引人注目。人们的消费结构悄然生变，在满足基本吃穿用度等实物消费之余，非实物消费的比重持续攀升。诸如美容美发美甲这类颜值经济，瑜伽按摩等健康养生消费，还有各类演出、展览等文体休闲消费，愈发成为生活中的“常客”，全方位地丰富着人们的日常体验。

从产业视角剖析新经济，知识经济的迭代现象同样显著。科技创新的主体经历了深刻变革，过去，大院、大校、大企是创新的中流砥柱；现今，小企业、小团队等“草根力量”崭露头角，以分散、自由的成长模式，成为不可小觑的新兴势力。

文化产业领域亦是如此。过去，公办大剧院、演艺集团几乎“垄断”演出市场，是文化艺术传播的主阵地；如今，多元化的文化载体纷纷涌现。仅在上海，就有数以百计、各具特色、规模小巧的演艺新空间，散布在城市各处。值得一提的是，文化空间与各类消费场景深度融合，衍生出全新业态。过去，办公场所多局限于工业园区、写字楼；如今，咖啡馆、图书馆甚至家中都能成为办公的新选择。显然，产业内容的革新必然促使空间布局随之调整，以更好地适配新经济的发展需求。

产业焕新与城市更新需要找到契合点。上海城市更新特点，是将老厂房、老码头、老仓库、老商城、老大楼、老洋房进行焕新，来吸引新产业、新业态、新模式、新企业、新资本、新人群和新社群。

在新经济背景下，存量空间可以打破原来的功能定位，把存量的空间通过变化引进新的增量发展内容，实现工业、文化、商业、科创相互融合。如张江国创中心、大零号湾中华橡胶厂、上生新所、当代艺术中心、高架桥下体育空间、徐汇滨江、上海硅巷、一尺花园等等，年轻人就能以较低成本享受有品质的空间，有情调的生活。

城市更新的多维实践

阴杰——铁狮门设计与工程董事总经理、美国建筑师协会院士（FAIA）

当城市发展到一定规模，城市更新便成为一种必然，而非新奇的概念。具体到城市空间的层面，更新可以在不同的规模、不同的维度，用不同的手法来实现。

铁狮门总部所在的洛克菲勒中心，是一次百年历史建筑的更新实践。在保护所有历史元素的同时，洛克菲勒中心通过硬件焕新和场景再造，让建筑焕发活力。首先，通过翻新硬件设施和更新建筑设备，降低能耗，并提高建筑效率。其次，更重要的是内容植入，比如改造屋顶观光台，增加场景体验，让游客重现1932年建筑工人空中午餐的经典场景。此外，更具启示性的是运营逻辑的转变，将餐饮和商业品牌进行全面焕新，为进驻大厦的租户提供丰富服务，在著名的Radio City Music Hall 屋顶建设了屋顶花园，使洛克菲勒中心这一拥有近百年历史的城市综合体，继续把握时代的脉搏，成为一个充满吸引力的场所。

目前，洛克菲勒中心出租率达到93%，这在全球经济不景气的情况下实属不易。这一案例回答了一个关键问题：城市更新的最终目的是什么？毕竟任何带有经济目的的投资，都一定要考虑回报。城市更新归根到底是让空间有人使用、消费，从而产生一个循环发展的经济业态。衡量城市更新成效的关键在于市场的认可与反馈。

当更新的尺度从单体建筑扩展至8.6平方公里的工业遗存，北京首钢园的成功转型展现出中国式城市复兴的全新探索。作为世界范围内规模最大的工业遗产更新项目，北京首钢园致力于打造“首钢城市复兴新地标”，实现文化、产业、生态和活力的四大复兴。

铁狮门参与了其中一个名为“六工汇”的项目。冬奥会滑雪大跳台与百年高炉群构成超现实图景，“六工汇”的23栋建筑转化为商业和办公空间，同时保留改造12栋工业遗产。比如将1943年建造的泵站进行更新，保留原始木结构屋顶的同时，植入全球最独特的肯德基门店，肯德基还契合更新定位进行绿色低碳改造，让人们在吃炸鸡时也能感受到不一样的体验。在7000风机房内，蔚来汽车的极简展厅与钢构桁架形成新旧美学的对话；借助沉淀池改造的开放式公园吸引了熙熙攘攘的人群前来参加文化活动。办公产业也打造了独一无二的场景体验，有山有水有工业遗产，这也促使六工汇的出租率和租金始终保持在高水准。

最终评价城市更新的重要标准就是“人”。这一探索有力证明了工业遗产不是城市包袱，而是塑造身份认同的空间载体。在不同的季节里，六工汇可以吸引不同人群在此生活、工作和休闲。从冬奥会结束到2024年底，首钢园有2500万人次到访，成为北京著名的城市微度假中心。

在上海五角场，城市更新迈入“细胞级修复”阶段。在有限的成本内，铁狮门巧妙地将百年海派文化注入焕新空间，把原假日酒店改造成为市场上独一无二的长租公寓——五角场辉盛名致服务公寓。该项目改造策略亮点纷呈：在密集社区内，采用低影响施工手段；通过拆除标准化酒店大堂，重塑"石库门里弄式"的共享空间。住户可以在电梯间转角，邂逅“繁花”式的市井温度，真切感受到上海这座城市文化底蕴的延续。

总体而言，城市更新最重要的目的还是为人服务，为人的体验服务。只有提升价值，才是可持续的发展，才是可持续的经济行为。

圆桌互动

陈建邦——瑞安房地产规划发展总监、集团可持续发展总监

蟠龙天地与市中心的新天地有所不同。蟠龙古镇虽历史悠久，但鲜为人知，曾经破旧的“城中村”，却是极具潜力的城市更新项目。瑞安在开发过程中，把历史文脉作为抓手，重新挖掘古镇文脉及在地特色，打造一个融合居住、商业、休闲的城市微度假社区，总建筑面积超过50万平方米，包括5.3万古镇风貌商业空间，23万公共绿地以及25万住宅。

瑞安从规划阶段就将设计、功能布置、文物保护、商业定位等进行整体考虑，后续运营也亲力亲为，确保入驻商铺契合城市微度假理念。最终，蟠龙天地在自然生态、历史人文和现代商业的结合上找到了平衡点，不仅实现古镇韵味和现代生活的融合，实现保护和新建并存，植入其中的内容也在持续更新。瑞安还有一个团队专门进行商业运营，研究差异化内容创新、租户品牌、业态配比，力求让内容越来越好。

针对老龄化的社会趋势，瑞安也进行了大量调研。我们认为打造“全龄社区”非常重要，因为大部分的老人希望居家养老。上海有不少老旧小区，需要结合城市更新打造“全龄社区”，让老人无论在市中心还是新城，都能享受有品质的生活。

王春阳——上海美罗城商业管理有限公司副总经理

从建造以来，美罗城的“大球”作为徐家汇的地标不断更新改造，到现在已经形成了3888块4K显示屏，呈现出3000㎡全球最大3D裸眼巨型球幕，为消费者们带来“身临其境”的祼眼3D视觉效果。我们希望这颗“大球”常焕常新，把越来越多的数字艺术、品牌IP展示出来，这便是美罗城商业焕新的一个缩影。

从2010年开始，美罗城启动“上天入地”的改造。从地下一层的五番街开始改造，每一至两年改一层楼，一直改到屋顶。十年前，美罗城首次把剧场引入购物中心，如今商场外部广场也得以改造，植入快闪店等潮流业态。美罗城在更新蜕变的进程中，也碰到过形形色色的难题，比如在广场引进新业态的同时，如何为两棵古树预留足够的保护空间。最终经过多方反复沟通协商，难题才得以解决。

经过不断调整，美罗城变成了文体商旅展联动的空间，根据消费者年轻化需求，引入二次元业态、文化演出，有些展览规模不大，很受年轻人的喜爱。

调改是美罗城永恒不变的主题。美罗城每年约有10%-20%的商铺需要调整的商铺需要调整，从而留出空间引进更多品牌的中国首店、上海首店，满足快速迭代的消费新需求。

周文娜——上海城市更新开拓者联盟副秘书长、上海市城市规划设计研究院城市更新和公共空间促进中心副主任

我们希望在城市更新过程中，通过精心的规划、多元的融资、协同的治理，一起来创造更大价值，实现可持续城市更新。

城市更新不是政府大包大揽的工作任务，需要社会主体共同参与。城市发展从扩张时期到存量时期，城市更新工作难度超出以往，当前已进入协商式更新阶段。在规划方面，上海创造了很多新的工作方式，如“三师联创”、资源统筹、流程简化、土地支持。面对持续提升的人民需求、顺应时代发展的需要，政府部门给予更多弹性和可适应性的政策支持，并建立可维护的动态机制，利用制度红利激发社会资本的参与动力。比如，上海给到办公楼宇功能转换的适应性政策，向低成本空间提供支持过渡性政策，来为科创和文化产业的培育提供窗口机遇期。

不过，城市更新本身就是一项非常复杂的系统性工程，涉及到方方面面，所以，上海每年都要去结合具体项目来探索推进，不断发现问题、解决问题。现在的城市更新“见物见地”更要“见人”，如何让更新精准适配市民需求，让老百姓有获得感和幸福感，这是非常重要的目标。

来源：上海规划资源