摘要：当日，在北京金融监管局召开的新闻发布会上，北京金融监管局党委书记、局长朱衍生表示，北京市昌平区及通州区不动产登记中心已同时首次完成不动产信托财产登记项目，两项“首单”案例的创新实践，标志着不动产信托财产登记工作再取得突破性进展，为财产确权难题提供“首都样本”。

本报（chinatimes.net.cn）记者刘佳 北京报道

信托制度在服务民生需求上又向前迈出了一大步。

4月8日，外贸信托和国投泰康信托分别在其官微上表示，均已成立全国首单不动产信托。这意味着“双首单”不动产信托财产登记正式落地北京。

当日，在北京金融监管局召开的新闻发布会上，北京金融监管局党委书记、局长朱衍生表示，北京市昌平区及通州区不动产登记中心已同时首次完成不动产信托财产登记项目，两项“首单”案例的创新实践，标志着不动产信托财产登记工作再取得突破性进展，为财产确权难题提供“首都样本”。

清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成在接受《华夏时报》记者采访时表示，长期以来，我国《信托法》虽确立了信托财产独立性原则，但因缺乏配套登记机制，导致信托财产权属模糊、风险隔离效力存疑。本次试点通过明确信托财产登记流程和法律效力，首次实现不动产信托的权属确认与分割，为信托制度优势发挥奠定法律基础。

不动产信托实现“零突破”

所谓不动产信托，主要是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。

据朱衍生介绍，近年来，不动产信托业务不断发展，信托财产保护的重要性日益凸显。但该项业务长期面临不动产仅能登记在信托公司名下，不能与信托公司自有财产相区分的问题，难以真正实现信托风险隔离的功能，影响信托行业充分发挥服务民生作用。

现如今在2024年12月，北京金融监管局会同市规划自然资源委联合印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（下称《通知》），在全国率先打通不动产信托财产登记路径。

“《通知》的出台，在全国范围内首次以专项文件的形式，明确了不动产信托财产的登记路径和办理流程，实现了可将不动产登记为信托财产的效果，解决了潜在的权属纠纷，保护了信托当事人的合法权益，为业务落地提供了制度保障。”朱衍生如是说。

据记者了解，外贸信托作为受托人的“外贸信托-吉量10号”（下称：吉量10号）不动产服务信托于4月2日在北京市昌平区完成不动产权登记，成为全国首个实现非交易过户的仓储类不动产信托项目。该项目依托北京市2024年底试行的不动产信托登记新政，将物流仓储设施装入信托架构，其产生的收益50%定向捐赠公益事业，剩余部分专项用于委托人家庭的养老及子女教育。

外贸信托党委书记、总经理卫濛濛向记者介绍，吉量10号项目委托人系 “422家庭”（四位老人、夫妻双独、两名子女）的典型缩影，因家中老人遭遇重大交通事故触发风险防范和长期规划意识，却始终无法通过传统方式系统性解决多元化需求。最终，通过信托架构，委托人的仓储类不动产纳入信托，不仅实现了资产与债务的有效隔离，更能依托信托公司专业管理增加不动产收益，同时完成养老保障、代际传承与社会公益的多重目标。

“不动产服务信托既让老人获得‘住有所居、病有所医’的安全感，也让子女从‘事无巨细’的养老压力中解放出来，更通过制度设计确保家庭养老规划不因任何意外而中断。这正是信托公司推动不动产信托登记试点的初心。”卫濛濛坦言。

同样是4月2日，国投泰康信托则是为北京市一位老人及其孤独症子女设立不动产信托，帮助老人实现“生前养老照护”与“身后守护子女”的目的。这一信托财产是用未来房产处置后的资金为受益人（孤独症子女）支付终身照顾的费用。该信托的设立将百万级的房产纳入信托保障，为孤独症患者的终身照顾，提供了稳定的防范侵占的经济来源。

“首单案例验证了信托制度在养老、特需领域的三大核心价值：一是利用信托制度，进行风险隔离，满足特定需求；二是通过专业管理，保障信托目的实现；三是借助继受行权人和监察人的机制安排，保障受益人全生命周期权益。”国投泰康信托董事长李樱表示。

用益金融信托研究院研究员喻智在接受《华夏时报》记者采访时称，北京市“双首单”不动产信托落地，具备良好的行业示范效应。首先，财产登记试点是监管层对信托业的重要政策支持，两单业务的落地或标志着不动产信托正式走向市场实践；其次，两单业务的快速落地显示出市场对不动产信托业务的积极响应，信托业或有望在财富管理、养老金融等多种场景释放业务潜力，成为盘活存量资产、服务民生的核心金融工具之一。

“北京地区两单业务的落地为其他地区提供了宝贵的经验和参考，若能扩大试点同时在配套制度安排上予以支持，不动产信托或迎来高速发展期，对行业实现高质量发展有重大意义。”喻智补充道。

登记制度释放万亿元红利

据中国城镇居民家庭资产负债情况调查显示，我国家庭资产中，住房占比59.1%，商铺占比6.8%，合计占比达65.9%。不动产作为家庭核心资产的地位不言而喻。

而不动产信托财产登记制度的推出，为信托提供多元财产类型的财产隔离、受托服务、满足不同委托人综合需求打开了巨大空间。

邢成进一步指出，“双首单”不动产信托财产登记落地，从法律效力层面实现了风险隔离的实质化；从市场机制视角实现信托功能的再定位；就金融创新而言，实现资产证券化破局。

谈及未来，邢成认为，不动产信托登记催生新型“资产管理-运营服务信托”生态链。今后信托公司可联合物管龙头成立专业运营平台，实现管理规模的快速扩张，不断提高综合收益率。

在盘活闲置不动产上，邢成表示，登记制度可激活存量资产价值，据测算北京市可盘活闲置不动产超万亿元。信托公司可以广泛开展对老旧厂房信托改造项目，进而实现资产增值，创造增量就业岗位，为地方财政税收开源增收。

此外，在完善金融基础设施上，邢成建议，建立全国首个信托财产登记信息平台，加大处理登记申请数量，相关数据对接央行征信系统，违约率监测精度将大幅提升，此举可为宏观审慎监管提供新工具。

对于不动产信托财产登记制度对信托业转型创新的意义，卫濛濛表示，将以此为起点，在家族信托、家庭服务信托等财富管理服务信托以及公益慈善信托等业务领域，进一步深化信托制度与不动产登记机制的融合，推动信托制度更好地发挥社会化与普惠化价值。

责任编辑：冯樱子 主编：张志伟

来源：苏苏想要很仙