摘要：一季度成交数据红得发烫，开发商高举“小阳春”大旗；到了四月，清明假期叠加贸易摩擦阴云，市场却急转直下。

2025年的广州楼市，像一部充满悬念的剧集。

一季度成交数据红得发烫，开发商高举“小阳春”大旗；到了四月，清明假期叠加贸易摩擦阴云，市场却急转直下。

一边是广州楼盘开盘即爆单、地铁盘“击穿”板块底价的疯狂；

一边是购房群里的灵魂拷问：“现在冲进去，会不会被套牢？”

五一将至，这场“数据向左，情绪向右”的博弈，正在重塑广州楼市的底层逻辑。

01

第一季度涨，楼市信心回归

一季度数据绝非“虚火”，而是政策松绑（如非普宅标准调整）、利率低位、改善需求释放三重因素共振的结果。

五一前的短暂回调，更像是市场对贸易摩擦的应激反应，而非趋势逆转。

图片来源：网络 侵删

1. 成交数据全线飘红，库存周期缩短

据广州市住建局数据，2025年一季度一手住宅网签面积同比暴增36.8%，11个行政区全线增长；二手住宅交易登记面积同比增26.2%，一二手市场首次呈现“联动复苏”特征。更关键的是，截至3月末，全市一手住宅去化周期缩短至14.3个月，较年初减少0.6个月，供需关系正从“过剩”转向“紧平衡”。

2. 价格筑底回稳，核心区领涨

国家统计局数据显示，2024年11月至2025年2月，广州一二手住宅价格同比指数持续回升，一手住宅价格同比指数从89.6升至92.2，二手从87.5升至90.6。核心区表现尤为突出：天河、海珠、荔湾部分项目价格环比微涨2%-5%，黄埔科学城、老黄埔板块更因地铁新盘入市，带动片区均价上探。

3. 房企“抢跑”验证市场预期

图片来源：克而瑞

克而瑞数据显示，一季度广州房企权益销售额TOP30总业绩达355.92亿元，保利、越秀、中海包揽前三。保利燕语堂悦、越秀天河和樾府等项目单月销售额破10亿，印证改善需求爆发。房企敢加仓、敢定价，背后是对市场信心的“真金白银”投票。

02

四月魔幻楼市：价格战、抢客战与“伪涨价”

进入四月后，广州楼市的表现更加扑朔迷离。

价格战、抢客战愈演愈烈，同时“伪涨价”也成为了不少开发商常用的营销手段。

1. 新盘“杀价抢客”，击穿板块底价

4月的广州楼市，堪称“价格屠夫”的狂欢：

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绿城馥香园（海珠西）：吹风价6.5万/㎡，实际开盘价5.3万/㎡起，102㎡四房总价压至600万内，首日去化过半；

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广州地铁珑玥上城（黄埔）：吹风价3.3万-3.9万/㎡，实际开盘价低至2.8万/㎡起，首推72㎡三房总价约240万（南向），92㎡四房总价约290万，被称为“价格屠夫”，击穿老黄埔板块底价。

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广州地铁珑曜上城（番禺）：单价2万/㎡起，73㎡四房总价145万，比隔壁亚运城低40万，开盘当日成交破5亿。

2. 开发商“花式营销”：真降价VS伪涨价

部分楼盘以“收回折扣”“全线涨价”制造焦虑，但业内人士直言：“真要涨价，中介都会后知后觉。”更多项目仍依赖“以价换量”：天河源筑降价15%，增城、从化超30盘单价跌破2万/㎡。这场博弈中，购房者正用脚投票——性价比为王。

3. 二手房“捡漏窗口”收窄

3月广州二手网签破万套，高性价比房源被快速消化。清明后网签量短暂回调，但核心区优质房源价格依然坚挺。海珠东晓南、荔湾西关等板块，地铁+学位房成交价环比微涨3%-5%，市场分化加剧。

03

五一假期：楼市的“分水岭”？

随着五一假期的临近，广州楼市是否会迎来一波“反弹潮”？市场的方向将变得更加关键。

中建白云之星楼盘样板房开放现场

1. 核心区新盘有望小幅提价

五一假期期间，核心区的一些新盘可能凭借地段优势和产品力小幅提价。这些楼盘不仅提供优质的生活配套，且由于地段的稀缺性，价格上涨的空间较大。

2. 外围区仍以促销为主

相较之下，外围区的楼盘则会继续以促销为主。尽管外围地区价格较低，但购房者对其需求的谨慎态度也导致了开发商需要通过大幅度的价格优惠来吸引买家。

3. 需求集中释放，成交或有反弹

如果贸易摩擦缓和，市场上的压抑需求可能会集中释放，推动五一假期后的成交反弹。购房者可能会在假期后做出决策，开发商则摩拳擦掌，准备迎接这一波购房热潮。

04

五一值得关注的新盘

在这样的市场背景下，哪些全新盘值得购房者关注呢？

以下几大楼盘无论从产品力、交通优势还是地段价值来看，都非常值得一看。

》》》万科·檐屿城（广州南站）

万科·檐屿城样板房实景图

作为广州南站板块备受关注的新规项目，万科·檐屿城主打建面约77-135平米的三至四房户型。该项目提供广州首个变异14种户型、首个超配产品，并推出零成本个性化选装服务。檐屿城在有限的空间内，精心设计了丰富的功能场景，针对不同客户需求提供了多样化的户型选择。

》》》越秀珠实皓悦滨江（海珠）

越秀珠实皓悦滨江样板房实景图

越秀珠实皓悦滨江是省府3公里范围内在售的江景小户型（部分单元享有江景），同时也是珠江前航道区域的南向新规产品。项目提供建面约84-107㎡的新规江景户型，采用南北对流设计，配备豪宅级收纳系统，并且部分单元拥有270°环幕江景。此项目填补了滨江中板块十年改善需求，十分值得关注。

》》》龙湖亚伦央璟颂（洛溪岛）

龙湖亚伦央璟颂实景图

龙湖亚伦央璟颂位于洛溪岛，项目产品涵盖95-139㎡的四房单位，全部为新规户型，使用率超过110%。其中107平、125平、139平的空间均采用四空间设计，所有户型均为南向，主卧设有270°飘窗。 【买房还是买空间？央璟颂的降维打击】

》》》珠江·天河都荟（天河智慧城）

天河都荟样板房实景图

作为2025年天河首发的新规项目，珠江·天河都荟的使用率达120%，飘窗深度达到800mm（市场同类竞品为500mm），使得同等面积下的空间更加宽敞、实用。该项目的户型范围从72㎡至152㎡，涵盖三房至四房单位。值得关注的是，项目与华为智家联手打造智慧家居系统，进一步提升居住体验。

》》》中建白云之星（白云黄边）

中建白云之星样板房实景图

中建白云之星位于白云区黄边村，处于广州设计之都的核心地段。首推的8号地块主打建面约128-226㎡的全改善户型，所有户型都按照新规设计，使用率超100%。128㎡户型实现四房设计，而226㎡的大平层采用两梯两户设计，配套有双地铁站和华中师范大学白云学校，地理位置优势明显。

言蓝楼市

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写在文末的话：

总有粉丝后台问言蓝，“现在买房，能涨多少？”

其实，当下的市场，没人敢打包票。

但可以确定的是：房子的金融属性正在褪去，居住属性成为硬通货。

所以，无论市场如何波动，购房者始终需要保持理性：

1、拒绝“赌徒心态”：别为博升值超预算，月供占收入比勿超40%；

2、警惕“伪稀缺”：远郊大盘、30年以上老破小，流通性是死穴；

3、拥抱“真实需求”：学区、地铁、户型，比营销话术更可靠。

五一将至，开发商摩拳擦掌，购房者更需冷眼旁观。

记住：市场越疯狂，理性越珍贵。

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来源：y言蓝楼市