摘要：2025 年 4 月 18 日，杭州市住保房管局等三部门联合发布契税新政，明确主城区（上城、拱墅、西湖、滨江）住房套数查询范围由全市缩至购房所在区。

2025 年 4 月 18 日，杭州市住保房管局等三部门联合发布契税新政，明确主城区（上城、拱墅、西湖、滨江）住房套数查询范围由全市缩至购房所在区。

这一政策调整直接打破了此前跨区房源互认的规则，例如在滨江拥有一套住房的家庭，若在西湖区无房，再次购房时可享受首套契税优惠（1% 税率），较之前第三套3%的税率节省约10 万元（以 500 万元房产计算）。

业内预计，杭州新政会进一步激活改善型需求，尤其是主城区“老破小”置换次新房的市场活力。

其实，杭州此次政策调整并非孤立事件，而是杭州一直以来房地产精准施政的延续，值得其他城市主政者认真学习。

杭州连续十年常住人口增量超10万，2024年达1262.4万人，其中净流入人口近387万，占常住人口的30.7%。2025年一季度，杭州人才净流入量仍居全国首位，其中35岁以下青年人才占比达 68%，形成稳定的刚需市场。

同时，“六小龙” 科技企业（如字节跳动、快手、小红书等）的集聚吸引了大量高净值人才，推动高端改善型住房需求。

其二，产业升级与城市能级提升。

杭州从“电商之都”向“硬科技之都”转型，海康威视、新华三、吉利汽车等企业的技术突破，带动了人均可支配收入的持续增长。2024年杭州城镇居民人均可支配收入7.2万元，同比增长6.8%，为房价提供了坚实支撑。

同时，“一核九星”城市规划推动多中心发展，未来科技城、钱江世纪城等新兴板块的成熟，分流了传统主城区的购房压力。

其三、政策工具箱的精准调控。

土地政策创新：杭州首创“竞品质”土地出让模式，要求房企先提交项目品质方案，再参与竞拍，从源头保障住房质量。2025年一季度，杭州土地出让金达595.1 亿元，同比增长149%，但政府通过限定地块容积率（平均1.8）、建筑限高等指标，避免市场过热。

预售资金监管：2022年实施的“强监管”模式将预售资金拨付节点从4个增加到6个，并引入第三方审计，确保资金优先用于工程建设。截至2024年底，杭州未出现因资金链断裂导致的烂尾楼项目。

限购政策动态优化：2024年全面取消非核心区限购，2025年契税新政进一步细化主城区购房规则，既遏制投机又释放合理需求。

杭州两家头部房企 —— 滨江集团与绿城中国，在行业暴雷潮中保持稳健，其成功经验可归纳为三点：

其一，聚焦本地市场的战略定力。

滨江集团 2023 年新增土地储备中，杭州占比 60%，浙江省内其他城市占 25%，省外仅 15%。绿城中国 2024 年在杭州的销售额占比达 40%，核心项目如晓风印月、桂语江南等均实现 “首开即罄”。这种 “深耕杭州、辐射浙江” 的策略，降低了区域市场波动风险。

其二，财务指标的严格把控。

低负债率：滨江集团 2023 年净负债率 15.08%，现金短债比 2.42 倍；绿城中国 2024 年净资产负债率 56.6%，平均融资成本 3.7%，均优于行业平均水平。

高权益比：绿城 2024 年权益销售额占比 70%，合作项目多采用 “小股操盘” 模式，避免过度依赖外部融资。

精准投资：滨江集团 2024 年拿地销售比控制在 40% 以内，绿城则通过 “做一成一” 原则，确保项目利润率不低于 8%。

其三，品质驱动的产品力。

杭州房企将 “品质” 作为核心竞争力。绿城 2024 年蝉联中国房地产产品力第一，其 “桂花系”“晓风系” 产品溢价率达 15%-20%。滨江集团则以 “零维权” 项目著称，2024 年交付的 12 个项目中，9 个实现 “交付即办证”。这种品质口碑在二手房市场转化为溢价，例如绿城晓风印月二手房挂牌价较周边项目高 10%-15%。

可以说，杭州房地产市场的稳定性，本质是政策韧性、产业动能与房企定力的共振结果。

从 “竞品质” 土地出让到预售资金强监管，从数字经济引才到精准契税新政，杭州通过制度创新构建了风险隔离机制。本土房企则以财务稳健、品质深耕在行业洗牌中突围。

这种“政府有为、市场有效、企业有守”的三角关系，为其他城市提供了可复制的经验样本。

未来，杭州需在保持政策连续性的同时，通过结构性改革应对人口与库存挑战，巩固“全国楼市稳定器”的地位。

来源：地产锐评