摘要：4月中旬，胡Sir和朋友去青岛崂山前海看盘，恰逢海信海德山庄开放日，稍看了一下吾疆。

4月中旬，胡Sir和朋友去青岛崂山前海看盘，恰逢海信海德山庄开放日，稍看了一下吾疆。

海德山庄，早期鲁德的情况复杂、报规较早，海信接手后做了诸多优化升级，不多延伸。

聊聊吾疆？

这个盘，用朋友的原话讲：

原感觉，其是青岛在售楼盘中“品质预期”能排前三的项目。去了趟其他城市回来，咋感觉没那么惊艳了？

胡Sir：

回头看，吾疆可优化的地方有很多，比如下沉庭院北侧和车库打通、形成对景，立面增加材质组合和造型，户型优化设置局部竖厅复式……

但是，吾疆的规划在3年前就确定了，2年前就已经开始盖房了。

当时，没有这么多不计容的建面，房企老板也看了不少外地豪宅，设计审美上也尽过力。

讲真，青岛的新楼盘，已经在逐渐抹掉「土味」。

胡Sir在本篇，聊三个项目，咱们一起看看：

01 从这张设计图，我看到了房企的「不甘」

胡Sir经常谈一个观点——

营销能否顺畅，除了市场要素外，前期客研和设计起到至关的作用。

全国标企想不想做点事，也是由各城市组织自身而定。

近期，金茂的李沧世园LC0605-27地块调整规划：

住宅部分由13栋8层至10层住宅，调整成划11栋5至12层住宅。

我们通过效果图看到，其中4栋5层住宅有规划成叠加别墅的迹象，中间4栋是常规平层，东侧3栋12层小高有可能是「竖厅+露台」的四代宅。

据说，项目户型建面约165-260-275平，预估单价范围在3.2~4万/平。

如此一来，中国金茂就有了别墅利器，狙击后期可能出现的远洋建管&万竹云峰；低密洋房和高赠送的四代宅，也可尝试和张村河南岸瓜分主城改善。

2024年9月，胡Sir从西安考察20家四代宅回来后，就建议“已规划、未开工”的地块可调整规划。

金茂新图纸的出现，源于青岛住建新规的雨露天恩（增加不计容建面），更需要房企本身具备「不甘」的精神。

李沧世园LC0605-27地块的设计方，除了原来的中健和华，还增加了浙江绿城建筑设计有限公司。

对比柏悦府公示的图纸，世园金茂这个规划，有一种进步。

恰好符合胡Sir持续在谈的观点——改善盘或豪宅，要根据天地人况，设计局部楼座「竖厅+露台」的四代产品。

我们猜测：套均建面大约260平的3栋带露台楼座，户型估计和中海江南玖序类似，或有竖厅挑空。

这种空间结构的能耗相对较大，假如做成科技住宅，会有一定的挑战。

至于项目要不要定位成青岛「璞系」首作，胡Sir认为已经不重要了。

至少，这张图纸已经在告诉青岛人：

中国金茂在青岛持续改进，能够设计出高颜值的新产品。

其他，让我们交给时间。

期待更多产品细节呈现，胡Sir再来分享。

02 西海岸的新别墅，带来“空间叙事”

不少买房人吐槽，青岛别墅也很土。

大部分别墅，空间上有面宽窄、进深长的桎梏，外观上存在土味石材、陶板甚至涂料上墙的现象，而且缺乏圈层共建的场所以及舒心的物业服务。

前些天，当胡Sir看了西海岸这一项目后，感觉其颠覆了一些人对青岛别墅的认知。

并且，其很多亮点，可引领青岛别墅的新风向。

绿城西海云庐，一共142户、容积率仅有1.1的纯低密项目，竟然做了高端规模社区所具备的会所。

里面包含恒温泳池、健身房和其他功能空间。

令胡Sir更为称赞的是其别墅产品，外观沿袭云庐系的东方形、现代意的建筑，户型设计给足了「空间叙事」：

联排别墅，常规是地上3层带地下室。

西海云庐充分利用地势高差，把别墅甚至洋房的地下夹层“拔”到了地上。

如此这般，联排别墅有4层在地上，采光和空间均得到了充分提升。

「大宽厅」+「270°环幕阳台」+「有天有地有院子」×高颜值建筑外观×社区圈层会所×品牌物业＝新一代高品质别墅

叠加别墅的赠送面积也很多，入手门槛比联排别墅稍低。

这种高颜值、高赠送、高品质、低密度（三高一低）的别墅，很容易被认为是只有商业产权才会有，但西海云庐恰好还是住宅。

西海云庐正在建设中，估计也快入市了，能够吸引到东西双城的改善客群。

在别墅稀少的当下，这个项目引领了未来的墅居生活方式。

03 城阳，即将呈现符合青岛的第四代住宅

聊到“去土味”的楼盘设计，除了崂山和黄岛，更不能忽略城阳区。

在产品发展中，胡Sir一直不属于保守派，但也并非认为什么新东西都能照搬到青岛。

城阳街道南的上郡赋，一直非常低调。

胡Sir跟这家房企没有接触，但大概能猜到其设计的一些立意——打造适合青岛的“四代宅”，而且还要高端定位。

其一，适合青岛的四代宅究竟是什么？

胡Sir讲过多次：

带露台的平层，豪宅选其楼王来落位，首改和改善盘可清一色做，刚需盘不做。

其中，露台的进深、连接室内位置根据具体情况来设计。

上郡赋，据说定位建面约135-143-159-220平（中间两个面积占比较大）。

在城阳，上郡赋算是首改为辅、改善为主的项目。

从效果图看，所有楼座单体均有露台。

而且，露台均设置在南北方向，且露台进深不长。

于是，很多不清楚的朋友问：这个四代宅设计的意义在哪儿？

胡Sir认为：

通过看露台进深不长，能发现项目考虑过下层采光问题；

通过看其好像有北露台，大概上郡赋有北向赠送空间；

看其客厅露台的面宽、进深均不大，貌似上郡赋的客厅保留了“阳台”和晾晒区域。

上郡（榆林古称）赋，来自四代宅约60家的西安。

其建筑方，是北京CCIAD千府国际。

胡Sir没太看过这家设计方的住宅作品，不了解。

根据上郡赋的建设轮廓，胡Sir简单用工具模拟了一下其中一个户型图，分奇偶层。

其露台和室内卧室相连，有点不符合空中花园的「动区互联」的思维。

但是，当我们考虑到卧室作为白天活动时间较少的静区，统筹考虑赠送面积时，露台这么设置也有其道理。

此外，咱们通过图纸可见：上郡赋项目的建筑外观大概用了大面积铝板，而且设计了入户泛会所和架空层、下沉庭院景观。

在青岛，这个标准的楼盘，一般是高端定位。

在颜值和品质预期上，上郡赋这张效果图值得点赞；从建设进展上看，其资金实力肯定不容小觑。

待胡Sir后续获取更多信息和资料，再和大家分享。

总之，我们能看出：

从2025年开始，青岛的新楼盘逐渐在抹掉所谓的土味，呈现出东部沿海城市该有的高颜值建筑形象。

真的，青岛的买房人，越来越幸运。

我们每推荐和分享一家高品质项目，就等同于提升青岛城市界面和建筑颜值、帮粉丝做资产保值并推动行业进步。

来源：胡Sir聊青岛房地产