摘要：答：从成交量上看，还是卖的动的，主要是五期为主的大面积，小面积的学区房，300万预算左右的，被高新CID的中海学仕里分流了不少。

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问答424期

问：高新周边四代住宅环伺，保利天悦还卖得动吗？

答：从成交量上看，还是卖的动的，主要是五期为主的大面积，小面积的学区房，300万预算左右的，被高新CID的中海学仕里分流了不少。

从三月份二手房数据看，总共成交8套，其中最便宜的是五期141㎡，单价27038元/㎡，总价383万，最贵的是五期204㎡，单价32817元/㎡，总价670万，仍然是高新大户型二手房成交的一梯队。

从价格，展示面和产品的新旧程度看，周边新房遥遥领先，大门，会所，外立面三件套，外加四代住宅大赠送，绿城的四章，五章分流了不少。

对保利天悦而言，吃到学区和房价上涨红利，在周边绿城三章交房前，及时小换大，旧换新，当下是个好时机，25000+的单价门槛，放在整个西安都不低了，软件新城土地，新房供应又多。

后续金茂、中海、绿城、越秀铁建等，还有新房不断面世，包括31小、11初、三初的学区房，都在分流保利天悦客户。

全运村、中海曲江大城、万科翡翠国宾同理！

问：售楼部里有拖的问题解决没，还是开发商觉得没必要？

答：买房人真真假假，房价真真假假，优惠真真假假，看似现在抖音，自媒体发达，看似信息差小了，实际更大了，过往摇号时代，房子不够卖，全是买房人，找人充水，当托完全没有市场。

后来胶着期，远郊项目，冒充人气是有的，相当于找兼职，尤其是搞集中开盘的时候，烘托热销气氛，但当下大家都是跑得快，很少有集中开盘，都是零散在卖，拖发挥的空间很有限。

更关键的是，客户更理智，犹豫时间更长，现场烘托气氛，逼下单的场景，不一定有效，且大部分新房都和贝壳合作，如果要人气，组织一次集中带看就好，也没必要到处找兼职。

找拖，送鸡蛋，雇人排队最有效的时间，前提是买房人冲动时间，是锦上添花的效果，现在都要雪中送炭，光有热闹没人掏钱有什么用。

问：万科翡翠国际当年万人摇，现在亏着卖？

答：当年摇号的小区破发，甚至赔钱，不是个例，也不是从今年开始的，紫薇东进、高科麓湾的刚需例子在前，现在又到了翡翠国际、海德堡，二手房市场还在下行，总有投资失误，拿不住，跑得快的业主冒出来。

以翡翠国际为例，降价卖的主要是超高层和高层大户型，以44层超高为例，77-103㎡，当年均价13800元/㎡左右，如今挂牌还有12924元/㎡，有利息，税费，肯定赔了。

再看大户型，147-243㎡，当年均价17000元/㎡，如今低价房源19943元/㎡左右，利息，时间也都是成本。

降价原因也简单，除了二手房普降外，万科的产品确实太老，之前热血上头，认为只要房价涨，小区刚不刚，一层多少户，户型好不好，都不在意，但现在是自住时间，300万也并非曲江不可，万科老产品的弊端就暴露了。

问：绿城秋月苑，华发利君，港悦城三选一，怎么买？

答：如果以自住，安全，所见所得为前提，答案很简单，选华发，也是三选一里，新房卖的最好的。

秋月苑的优势是价格和地段，小面积低总价周边新房无竞争，但产品老，公摊偏大，非当下主流户型，港悦城优势是交付和价格，小高层社区，配套齐全，15000+均价，新房，二手都有，但位置较远，通勤受限。

华发利君地段不如绿城，产品细节不如华润，但胜在均衡，土门成熟地段，配套齐全，学校，商业，交通，人气都不缺，走团结南路，到高新也近。

18000+的均价，户型主流，品牌主流，位置主流，虽然二手房上限有限，但自住舒适。

类似华发利君这种主城区改造，厂房，商业，市场变住宅的房子，基本不太愁卖，你看幸福林带，土门，电子城都是同理，周边人就消化的七七八八了。

问：港务区刚需小区太多，换手率低，向上还有多大空间？

答：不仅港务区，西安多数区域都是刚需小区多，刚需买房群体的占比在西安至少七成以上，别忘了港务区除了城市面貌好以外，人口和产业的短板还在，人才是新区发展的核心，引入人口，就需要一定数量的刚需小区，刚需人口沉淀。

包括铁一中陆港，高新一中陆港等，引入学校也是为了刚需人口的沉淀，现在的软东，高新CID，高铁新城，西咸新区，同样缺的也是刚需，越刚的小区，入住率越高，才有人气。

对于最早买港务的刚需，无论是绿城、华润、中粮，还是招商、金地，基本都吃到房价和学区红利，目前到了小换大，旧换新的阶段，但这时候，20000+均价去接二手，就别指望空间了。

港务毕竟是港务，面貌再好，除个别豪宅有独立定价外，大部分的普通住宅，仍有房价上限，再贵，城南的西部大道，高新，曲江等就会分流。

自住，买港务，见证城市发展，但投资，甚至投机逻辑，买房真不如买黄金。

问：保利天瓒北边地块，房哥估计是刚需还是改善盘？

答：大概率还是改善大户型，本土开发商，金茂代建，也有可能前者是马甲，就是金茂来拿地，做璞逸高新，从土地素质看，2.5容积率，建筑密度≤20％、绿化率≥35％，土地约72亩，不临三环，地块也很方正。

能有这么高关注度，主要是保利天瓒的成功，也是纯小高层，双下沉会所，四代住宅，目前已经卖完了。

去年备案价，建面约185㎡均价26900元/㎡，总价在425万—536万；214㎡均价在27600元/㎡，总价在560—636万元；建面约240㎡均价在29200元/㎡，总价在700—750万。

喊了多年软西强于软东，结果软东大户型出来，卖的这么好，天瓒北边，土地更大，同样配套，同样密度要求，产品，客户复制天瓒就行，解决丈八北路沿线，大户型新房无房可选的现状。

过往只能在保利天悦、万科国宾二选一，如今也能在这里绿城的五章，甚至六章，包括新地去看看。

问：中南春风南岸二手房能买吗，满二会不会更便宜？

答：2021年精装高层的备案价是16000+，现在小区现房，精装的，二手挂牌价也只有16500+，算是业主赔本在卖了，贝壳挂牌了34套，成交也只有2套。

作为自住，中南最大的优势，还是小区景观，户型不错，紧邻长安中央公园，短板为地处长安区，周边城市面貌一般，学校一般，属于无明显亮点的刚需高层小区。

与中南同期的还有隔壁金辉长安云筑，挂牌价格与中南相当，属于长安区好兄弟，从自住来说，相比周边新房不算贵，次新房小区，环境也更有保证，但上限也确实不高。

一方面，西部大道的大盘，中海锦业元晟、中粮大悦未来城，产品，品牌，地段更好，守着18000+的价位段，同时沿线二手，雁塔区域的金地、海亮、融创、万科等，也来到16000+门槛。

相似预算，在周边选择太多，能在中南来买，就是冲着价格更低的优势，本身房源多，客户少，与其等满二，不住不如抢跑，不是能跑出独立房价的小区，更多依赖的是西安普涨逻辑。

问：草场坡二手房，55㎡50万购入，租金5.28%，留还是卖？

答：偌大的西安，除了一些精挑细选的商铺外，很少有回报率超过5的住宅了，买新房肯定是亏的，买二手，现在做投资，也没太高回报率，与其被动折价，不如主动收租。

草场坡，作为商业，交通，学校的集中地，是一个租金收益很稳定的区域，租金整体不高，但很稳定，月收2200，年租金26400，回本需要18年左右，算上房龄，大概是30年左右房龄，到时候继续收租，或低价卖，也不亏。

最关键的是，这里是二环腹地，拆迁的可能性几乎没有，租房需求一直在，房子的选择又不多，距离南门，小寨，大雁塔等商业繁华区也近，有长期收租的优势。

反而是卖了以后，手握50万真不知道干啥，当个包租婆，手握房子，心很稳，但一旦手握现金，就会瞎折腾！

来源：西安房哥一点号