摘要：住房城乡建设部（部长倪虹曾在3月9日举行的「十四届全国人大三次会议民生主题记者会上」）表示，修订《住宅项目规范》，旨在推动建设安全、舒适、绿色、智慧的「好房子」。

回望研究 内部研判 20250422

2025年3月31日，住房城乡建设部出台《住宅项目规范》（GB 55038-2025），并自2025年5月1日起实施。

1、新规范为「强制性」，全部条文必须严格执行。现行工程建设标准中与之不一致的，以新规范执行。

2、住房城乡建设部（部长倪虹曾在3月9日举行的「十四届全国人大三次会议民生主题记者会上」）表示，修订《住宅项目规范》，旨在推动建设安全、舒适、绿色、智慧的「好房子」。

3、新规范是「控制性底线要求」。在满足强制性规范规定的前提下，可选用能使功能、性能更优或更高水平的标准。

4、新建住宅建筑的层高不应低于3米。

较2011年《住宅设计规范》（住宅层高宜为2.8米）上升0.2米。

5、卧室、起居室的室内净高不应低于2.6米，局部净高不应低于2.2米，且局部净高低于2.6米的面积，不应大于室内使用面积的1/3。

较2011年《住宅设计规范》（卧室、起居室或厅的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3），卧室、起居室的净高和局部净高均上升0.2米。

新规范导致住宅室内层高上升。尽管仅有0.2米，但有三项积极影响和一项负面影响：

① 在装修或改造提升时，可容纳因加装中央空调、新风等设备产生的「吊顶」结构，也可以容纳因加装地暖抬升的地板高度。

② 居住者在室内的视野开阔度有明显提升。

③ 可扩大客厅南向落地窗的面积，增强室内的采光和通风效果。

④ 层高上升，将导致建材使用量上升，推高建安成本。

在石家庄市场，层高不低于3米的项目已有增加趋势：

① 「容积率2.0」已成为新项目常态，小高层住宅和类洋房（或洋房）的产品搭配成为主流。

② 为提升类洋房（或洋房）的溢价能力，项目在此类产品上常采用层高超过3米的设计，且普遍在3.15米或3.3米的水平。

③ 自2024年下半年以来，层高不低于3米的小高层住宅供应量有所增加，旨在凸显产品差异化，提升小高层住宅的溢价能力。如让渡溢价能力，则层高不低于3米的小高层住宅，其去化速度更快。

6、新建住宅建筑的户门通行净宽不应低于0.9米。

较2011年《住宅设计规范》（户（套）门洞口宽度不应低于1米），对户门的净宽要求更加明确。

7、卧室门的通行净宽不应低于0.8米，厨房门和卫生间门的通行净宽不应小于0.7米，并预留无障碍改造条件。

由于2011年《住宅设计规范》中对户门宽度的要求相对宽泛，在实际装修过程中，因成品门的门框、门扇厚度等原因，户门净宽往往不足0.9米。新规范对户门宽度的要求细化至「净宽」，既关注到空间的通透性，也关注到了室内的私密性，还有利于提升紧急状态下的疏散效率。

此外，新规范对卧室门、厨房门和卫生间门的通行净宽分别进行了要求，兼顾了实用性、舒适性和安全性，也大幅挤压了房企和项目「模糊操作」的空间。

8、新建住宅建筑的最高入户层在四层及以上的，或最高入户层楼间距室外设计地面高度超过9米的，每个住宅单元应至少设置一部电梯。最高入户层在十二层及以上的，或最高入户层楼间距室外设计地面高度超过33米的，每个住宅单元应至少设置两部电梯。设有电梯的住宅单元，应至少设置一部电梯满足「担架（等可容纳救援设施进入）电梯」的尺寸要求。

较2011年《住宅设计规范》（七层及以上住宅或住户入口层楼间距室外设计地面的高度超过16米时，需设置电梯；十二层及以上的，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯），要求更加细化且明确。

新规范对住宅设置电梯的要求，对新建住宅项目的规划和产品设计有深远影响：

① 对「担架电梯」的尺寸要求更加细致。一方面，将导致电梯采购和运营成本上升；另一方面，紧急救援等突发情况的应对能力也将提升。

② 十二层及以上住宅的电梯数量，由「每栋楼不少于两部」，调整为「每个单元不少于两部」，将导致住宅的「交通核」面积增加，「核心筒」造价上升，还将挤占公共区域面积，推升公摊面积。

③ 尽管新建住宅可以通过室内的南向飘窗、北向设备平台或入户花园等结构，提升居住者的实际使用面积，适当抵消公摊面积带来的影响。但容积率和公摊的博弈还将持续，特别是在房地产市场处于下行趋势，房价稳定性严重不足的行情内。

9、外廊、室内回廊、内天井、室外楼梯及上人屋面等临空处应设防护栏杆，栏杆净高不应低于1.2米，栏杆应有防止攀登和物品坠落的措施，栏杆竖向杆件间的净距不应大于0.11米。

较2011年《住宅设计规范》（外廊、内天井及上人屋面等临空处的栏杆净高，六层及以下不应低于1.05米，七层及以上不应低于1.1米，防护栏杆必须采用防止儿童攀登的构造，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11米）有明显提升。

栏杆高度上升，旨在提升居住安全性，降低坠落事件发生概率。

10、卧室分户墙及分户楼板两侧房间之间的计权标准化声压极差与粉红噪声频谱修正量之和不应低于50分贝，其他分户墙及分户楼板两侧房间之间不应低于48分贝，卧室、起居室楼板的计权标准化撞击声压级不应大于65分贝。

11、上层卫生间排水时，在卧室内测得的排水噪声等效声级不应大于33分贝。

新规范的落地，意味着「好房子」标准，从探索和编制阶段，进入到落地和执行阶段。这将对包括石家庄在内的全国房地产市场产生重大影响：

① 因新规范具有「强制性」，且「国标」高于「地方标准」，尽管2025年2月13日，石家庄已有新一轮的「产品力新政」（《优化住宅空间利用规划管理补充措施（试行）》）落地，但自2025年5月1日起，新获取的地块和新规划的项目，都需率先遵守新规范。这将直接影响新项目的规划思路、成本核算和房价预期。已有项目为「规避」新规范，「闯关」完成项目规划的报审环节。

② 新规范出台后，包括石家庄在内的各地势必依照新规范，对本地现行的住宅项目规划和设计规范进行调整，新一轮的产品力新政也正酝酿出台。山东版的「好房子」新政已经落地。

③ 产品力新政的连续出台，势必加剧房企在项目规划和产品设计上的疑虑情绪。已有房企反馈，普遍担忧过度频繁且密集的产品力新政，导致新项目落地不久，就面临着在产品力上的落伍，对购房需求的吸引力，在房价上的溢价能力都大打折扣。

④ 新规范同样加剧了购房需求的观望情绪。加之改善需求已成为当前石家庄市场的主力，其对产品力的关注达到了历史上从未有过的水平，还将其作为购房决策中的关键因素。信息传播的「扁平化」趋势，让住宅的产品力因政策频繁且密集地迭代，而「被动」迭代，更加剧了购房需求对「如过早购房，无法充足享受产品力新政带来的利好」的担忧。这也是当前石家庄市场观望情绪浓厚的原因之一。

⑤ 产品力新政的连续出台，受到冲击和伤害最大的，便是二手房市场。就石家庄市场而言，新房更为强劲的产品力吸引，让购买力更强的改善需求脱离二手房市场，购买力降级的二手房市场只能下沉到首置刚需和首次改善需求。可产品力新政的连续出台，则让新房与二手房之间的产品「代差」进一步拉开，加剧改善需求的出逃，也加剧了二手房卖家的价格恐慌。

⑥ 长期来看，束缚住宅项目的因素正在逐步消失，房企在住宅产品力上的施展空间明显放大。这对尚有「产品力」和「品牌力」梦想的房企而言，是幸福的。石家庄住宅产品力的趋强，也已成为市场共识，这有助于需求释放的可持续，市场交易的可预见。

⑦ 但产品力的迭代升级，并非永无止境。尤其是在住房需求被列入鼓励和提振的消费需求行列，购房者对住宅功能属性的要求，正在超越投资属性，因此，产品力的迭代也需要「政策底」，以便形成「市场底」的共识。

来源：细雨零淋