摘要：农业整合在很大程度上可归因于多种经济因素，包括技术进步、消费者偏好的转变、零售和供应链整合以及影响农场经营者盈利能力的波动性更大的商品市场。也就是说，机构投资者并没有增加整合，而是填补了行业结构性变化造成的空白。

土地合并就是说服农民将许多小型和分散的农场整合成一个大型农场的过程。

在这个过程中，农民的零散土地被汇集起来，然后以某种方式重新分配，使每个人都得到一个农场，其总规模和肥力与他以前的零散土地相同。

农业整合在很大程度上可归因于多种经济因素，包括技术进步、消费者偏好的转变、零售和供应链整合以及影响农场经营者盈利能力的波动性更大的商品市场。也就是说，机构投资者并没有增加整合，而是填补了行业结构性变化造成的空白。

通过利用设备和管理更多区域来提高运营绩效和回报的能力是整合趋势的关键驱动力。农民拥有土地或租用土地的决定取决于他或她的资产负债表、偿债比率和个人风险承受能力。随着时间的推移，财务回报的减少导致小型业务的自然侵蚀。较大的农民利用这一趋势，从退出工业的农民那里购买或租赁土地，从而整合了农业经营。

土地所有权结构

尽管农场生产随着时间的推移而整合并转移到更大规模的经营中，但由于家族拥有和经营的农业企业能够适应行业环境的变化，因此在西半球主要农业国家的农业领域继续占据主导地位。

来自欧洲的证据表明了整合的趋势。从 2005 年到 2016 年，在耕种面积保持不变的情况下，农场数量下降了近 30%，表明大型家族经营的农业企业正在扩张。

在美国，在过去的三十年的发展中，美国农业部门的重要结构性变化就是，不仅农场的规模越来越大---几乎所有作物的农田都转移到了更大的农场：超小型和超大型农场的数量不断增加，而中型农场的数量却在下降。

美国农业部最新的人口普查报告发现，1987 年，美国一半以上的农田 （57%） 由拥有 100 至 999 英亩农田的中型农场经营，而 15% 由至少 2,000 英亩的大型农场经营。在接下来的 25 年里，农田从中型农田转向大型农田。2022 年，农场的平均面积为 463 英亩，比 2017 年上次人口普查时的 441 英亩有所增加。与此同时，农场总数在此期间下降了 7% 以上，降至 190 万个，反映了美国农业数十年来持续的整合趋势。

整合通过所有权转移来实现，大型农场的经营者从退休的中型农场经营者那里购买土地。但由于大多数农田都是租用的，农场经常通过租用更多的农田来扩大规模，通常来自退休农民及其亲属，但有时来自农田的不在场投资者。

根据美国农业部报告，目前美国农田总面积超过 9.54 亿英亩（1英亩=6.07亩）。

技术和组织有助于推动向大型农场的转变

在促成农田整合的众多因素中，有两个因素产生了特殊的影响：技术的变化和农场组织的变化，使农户今天能够经营比最近或遥远的过去更多的农田。

由于现有设备具有更高的有效速度、更大的容量以及每次穿越都能覆盖更多田地的能力，农民现在可以在用于田间任务的给定时间内覆盖比以往更多的土地。此外，它们的费用使它们对于大型农场更具成本效益，也就是说，它们提供了有利于大型农场的规模经济。

美国农业的一个独特属性：家庭农场仍在农业中占主导地位

关键核心是，迄今为止，尽管整合规模越来越大，但家族企业仍在美国农业中占据主导地位（61%）：合并已将种植面积和生产转移到更大的家庭农场。

家庭农场将所有权和决策权（控制权）结合在一个家庭中。具体来说，家庭农场被定义为主要负责日常经营决策的人（称为主要经营者）也拥有大部分农场业务，无论是个人还是与亲戚联合。主经营者与经营者有血缘或姻亲关系的人拥有农场业务的一半以上。经营者为农场做出日常管理决策，拥有一半以上企业股份的家族集团对该企业进行控制。

这种趋势也使农业成为一个更加排他性的俱乐部。根据人口普查，95% 的美国农民是白人，平均年龄刚刚超过 58 岁。

家庭农场占美国所有农场的 99% 和农业产量的 89%，而且这些份额不会随着时间的推移而减少。即使在销售额至少为 500 万美元的最大农场中，家族企业也占农场的 78% 和产量的 73%。

对农田的制度投资所面临的挑战

土地所有权是一个情绪化的话题，全球农业经营的持续整合也是如此。同样，农村土地所有权和粮食生产等话题也经常引发政治担忧。批评者认为，大规模农业经营正在迫使小农场倒闭，损害农村社区的生存能力，并通过其生产实践造成环境风险。

另一个问题是被指控机构投资者抬高了土地价格，阻止了小农户购买土地。

相关阅读：深度：美国农地价格在持续创出新高后，至少目前来看，还没到头儿...

谁拥有农田？

普通投资者对美国农田知之甚少。即使在最老练的投资者中也是如此。这也就不足为奇了。农田是一个利基行业，历史上由以土地为生的农户拥有和经营。

近年来，农田所有权日益巩固。寻求多元化和稳定利润的投资者已开始在他们的投资组合中增加农田。长期投资者通过建立大量农业资产投资组合并随着土地价值的持续上涨而获利，从而获得回报。

农田投资者

根据美国农业部 （USDA） 的数据，非家庭农场（即企业农业企业）仅占美国所有农场的 2.2%。不过，这些企业农场在农田总面积中所占的份额过高，占美国农田总面积的 6.5%，占经济产出的 12.6%。其中许多企业农场由寻求投资组合多元化的机构投资者拥有。

售后租回业主

如上所述，美国近三分之二的农田由个体业主经营者拥有。剩余的农田（估计 39%）归第三方所有。这些第三方包括但不限于外国农田投资者、沃伦·巴菲特和比尔·盖茨等亿万富翁农田投资者、大公司和 Farmland REITs——我们将在下面更详细地探讨所有这些。第三方拥有的土地通常使用售后回租结构回租给农场经营者。

通过售后租回交易投资农场被认为是直接投资农田的“最安全”方式之一。这是因为投资者拥有土地的所有权，从而从任何和所有土地升值中受益，但不负责维护农场运营。投资者还受益于租金支付产生的常规现金流。

外国农地投资者

在过去二十年里，外国投资者拥有的美国农田数量几乎翻了一番，今天估计有 3500 万英亩的农田归外国利益集团所有。根据美国农业部的数据，这大约占美国农田的 2.7%，虽然很小，但正迅速增长。

加拿大投资者持有外资拥有的美国农田的最大份额，占 29%。来自荷兰、意大利、德国和英国的投资者纷纷效仿，共同拥有另外 33% 的美国农田。

美国农田的外国投资因州而异。没有联邦政策来监管土地所有权，因此，由各个州来确定外国投资者是否可以拥有土地（以及拥有多少）。

相关阅读：美国多州因何发布有针对性的禁止外国个人或实体拥有农田政策

追踪外国对美国农田所有权的挑战之一是，外国投资者通常会在美国设立空壳公司，或者通过美国控股子公司购买农田，以掩盖其所有权。鉴于这些现实，人们怀疑外国对美国农田的兴趣可能比想象的要大。

亿万富翁农田所有者

尽管美国的农田历来归这些农场的经营者所有，但越来越多的亿万富翁正进入该行业。

相关阅读：豪华牧场依旧是美国亿万富翁的心头好

沃伦·巴菲特：2014 年 2 月，巴菲特在给投资者的信中，将农田描述为一种“没有下行空间，但可能有巨大上行空间”的投资。因此，巴菲特本人对这一资产类别进行了大量投资也就不足为奇了。

比尔·盖茨：这人经常出现在头条新闻中，尤其因在美国农田的投资而掀起了波澜。

根据去年对美国最大土地所有者的年度调查《土地报告 100》，这位 Microsoft 联合创始人被认为是美国最大的农田私人所有者，在数十个州拥有约 270,000 英亩的农田。其中大部分投资是通过一家名为 Cascade Investment， LLC 的公司进行的。

除美国外，盖茨的 Cascade Investment 还一直觊觎英国（庄园资产）、荷兰和罗马尼亚等国的农田。

杰夫·贝佐斯：贝佐斯在美国积累了 420,000 英亩的土地投资组合。

特德·特纳：媒体大亨、CNN 创始人特德·特纳拥有约 200 万英亩的土地，主要位于新墨西哥州、南达科他州、内布拉斯加州和佐治亚州。这片农田的很大一部分被归类为牧场。

约翰·马龙：美国的“电缆牛仔”，这个绰号是由于他在美国电信业的作用而获得的，他拥有的土地也比全国任何其他人都多。积累了超过 220 万英亩的土地（大约是安大略湖面积的一半）。这些土地大部分位于缅因州、新墨西哥州、科罗拉多州和怀俄明州，主要用于家族的私人养牛场。

大公司

除了农田房地产投资信托基金（见下文）之外，还有许多大公司拥有美国农田用于各种目的。如 TIAA-Cref、Hancock Agricultural Investment Group 和 AgIS Capital。机构投资者越来越多地被吸引到美国农田，以实现投资组合多元化和稳定、低波动的回报。

农田房地产投资信托基金

与其他商业房地产资产类别不同，只有两个专门从事农田的房地产投资信托基金 （REIT）：Gladstone Land Corporation 和 Farmland Partners。

前者成立于 1997 年，是美国第一家专注于农田所有权的房地产投资信托基金。到 2021 年，Gladstone 已在 14 个不同的州积累了 150 个农场的投资组合。总的来说，这些农场在大约 94,000 英亩的农田上种植了 45 种不同类型的作物。使其成为当今世界上最大的农田房地产投资信托基金。

Farmland Partners （FPI） 成立于 2014 年，是另一个受欢迎的房地产投资信托基金。在美国 16 个州拥有大约 155,000 英亩的土地。

农田传统上被认为是一种利基资产类别，很少有人投资于该行业。随着几个专门针对农田投资的在线众筹平台的出现，这种情况已经开始改变。农田众筹平台包括 AcreTrader、FarmFundr 和 FarmTogether。

如上所述，机构投资者将资金投入农田行业的主要原因有三个：1） 农田被证明是对冲通胀的有力工具，因为农地价格往往与 CPI 高度相关;2） 农田与更广泛的资本市场（如股票、债券和其他股票）的相关性较低;3） 提供强劲的风险调整后回报和低波动性。

此外，土地是一种有限的资源。与其他商品不同，可以耕种的农田只有这么多。拥有农田的人拥有稀缺资源，随着世界人口的增长和发展中国家的人们开始人均消耗更多的卡路里，这种资源的需求将持续。

系列阅读（1）：深层阅读：颠覆的供应链与回不去的制造业

系列阅读（2）：土地所有权 “大洗牌”

来源：敦庞之朴