摘要：我们还面临整体人口下降、老龄化逐年显现的问题，所以购房需求很难像2016-2019年那样猛烈的释放。
经常被粉丝问：
这房子会不会买了降价？
这房子还能降多少？
其实经历了2016年之后到现如今近10年的地产周期，济南的楼市的起起伏伏：
2016-2019济南大涨价；
2019-2020年，部分楼盘降价，老破房产持续降价；
2020-2023年，改善盘疯狂涨价，老破房产持续降价；
2023年-2025年，改善盘价格平稳，部分改善盘价格下降，老破房产持续降价。
这种变化、分化，可以让我们看清楚很多事情。
比如：
我们已经过了房子不够住的年代，所以当下不是所有房子都会有人去买。
我们还面临整体人口下降、老龄化逐年显现的问题，所以购房需求很难像2016-2019年那样猛烈的释放。
在这样的大前提下，城市房价因区域、产品产生分化就是必然的。
1、我们就拿昨天东城逸家特价房来举例，同样结合奥体、大小汉峪以及龙鼎大道、高新区、CBD房价的变化来跟大家聊聊我的判断。
一个片区的价格平衡很容易打破。
奥体东城逸家就是个很典型的案例。
东城逸家的房子会降价，其实这个是很好判断降价。
2023年在东城逸家的存量房推出之前，整个片区的挂牌量并不算太多，东城逸家、舜奥华府、中海奥龙观邸的挂牌量都在100多套，加起来也不到500套挂牌，挂牌价格在25000-30000元/平米不等。
而东城逸家有4000套存量房没有对外销售，这就是天量的冲击。变相增加了几倍的房源供应，而这几千套存量新房25000-26000元/平米销售，直接砸盘东城逸家二手房。
大家想想谁还去买整个大片区内的二手房呢？
当新房冲击二手房卖不动的时候，房东们也预期自己手里的房子会降价，所以干脆将自己当初挂牌价格25000-30000元/平米的二手房，调整到23000-24000元/平米的价格甩卖……
如此往复拉扯1-2年，必然使得整个片区的房价持续下行。
时隔2年，再看2023年我最开始写东城逸家的文章，4、5、6的分析是可以照搬到任何区域去推断房价走势的：
近4000套东城逸家学区房入市，利好谁？利空谁？
如你想在济南购房置业，不管是新房还是二手房都可以咨询几楼团队，分析、筛选、购买，享受最低折扣价格。
2、一个片区的房价塌陷不是孤立的。
当奥体东城逸家片区的房价被打下来的同时，最近的大小汉峪片区二手房首当其冲。
当初大小汉峪的二手房普遍跟东城逸家二手房差不多，25000-28000的高层价格，30000+的小高层价格。
在东城逸家的价格调整下，现如今大汉峪的高层次新房普遍跌到额20000-22000元/平米，小高层在25000-28000元/平米。
而产品落后的中铁逸都国际、凤凰国际、瀚裕华园等社区的2室二手房更是到了10000-13000元/平米的单价。
这还不算完。
进一步又影响到了高新贤文板块的高层产品价格，这两年也有2000-3000元/平米的跌幅。
大家再想一个问题：
当高新区、盛福片区两室跌到了10000-13000元/平米的时候，那唐冶、雪山、新东站、张马片区的两室或者高层三室价格，你不可能比高新、盛福片区的房价贵吧？
所以整个东城的价格体系随着一个片区的价格调整，随着时间的推移纷纷受到影响。
3、其实新楼盘也是这个道理，在整个片区内只有一个新楼盘销售那肯定是抢房，卖不好都难，除非开发商定价超高。
比如2016年的CBD只有绿地IFC销售，那抢房抢破头，全款还要绑定车位地下室；后来仁恒公园世纪、大都会、招商1872同时在售就没那么火爆了。
比如2020年底的仁恒奥体公园世纪，整个工业南路以南差不多就这么一个新楼盘在售，定价24000元/平米，当然很合适，自然摇号抢房；2021年天奕入市，落地窗、铝板、会所新产品，照样抢房；到了2022年中建云境、保利臻誉入市，市场还是抢房，因为高新区就这两个楼盘在售。
2023年市场就没有那么火爆了，有了科技城新盘、玖玺城的分流，但是市场依然火热成交量还不错。
到了2024年，济南的改善盘遍地是，科技城5个、云上璟誉、中恒信、凤凰路壹号院、兰亭府等，还有交付的仁恒、天奕等二手分流，市场供需非常平衡，自然不用抢房，价格就很难上去了。
现如今到了2025年，市场上的改善盘并没有变少，而未来一年内还有大量改善盘入市，大家可以看这篇文章：
济南楼市：下半年到明年初改善豪宅井喷上市/为什么很多二手房持续降价/海信君安信息释放
在一个片区同时供应10个新楼盘，那肯定是要打价格战，大家开盘的价格也不会高。
新房如果产品好，价格不高，那周边的比他产品还差一点儿的二手房怎么涨价？那必然是想成交就会略微降一点价格。
如此稳定的价格环境就形成了。
其实楼市没有什么窍门儿，就是看供需，看短期以及近2-3年的供应情况，再结合片区发展、产品升级定价做综合判断。所以未来2-3年内，大概率能涨价的楼盘就太少了，核心区的绝大多数改善楼盘价格都是非常平稳的，甚至如果当下高价挂牌、产品却不出众，还有降价的可能性。
个人观点，仅供参考。
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来源：几楼