关税与战略 | 2025年4月物流仓储暨基础设施投资发展报告

摘要：观点指数上下游恢复加快，指数明显回升物流各项指数方面，2025年3月份仓储指数为50.8%，较上月回升0.6个百分点，连续五个月保持在扩张区间。物流方面，2025年3月份中国物流业景气指数为51.5%，较上月回升2.2个百分点，3月中国快递发展指数为401.

观点指数上下游恢复加快，指数明显回升 物流各项指数方面，2025年3月份仓储指数为50.8%，较上月回升0.6个百分点，连续五个月保持在扩张区间。物流方面，2025年3月份中国物流业景气指数为51.5%，较上月回升2.2个百分点，3月中国快递发展指数为401.2，同比提升5%。此外，2025年3月份中国电商物流指数为110.0点，较上月回升1.1点。

业绩承压，关税未来走势影响企业战略布局据ESR 2024年业绩披露，期内其录得净亏损7.623亿美元，去年同期则录得净利润2.681亿美元。利润减少主要由于资产公允价值负向变动（包括产生自非核心及近期资产出售的非现金重估）；以及由于ESR持续在波动及不确定的环境下经营，2024财政年度的奖励费及交易费下降。此外，据深国际年报披露，2024年其物流业务于本年度实现收入约港币18.37亿元，与去年同期相若。股东应占盈利较去年同期下跌3% 至约港币5.16亿元，主要由于若干物流港项目资产减值损失及公允价值损失所致。关税方面，美国政府表示，基于3月加征的20%，对华总关税达145%。高关税将导致中国跨境电商及制造企业需提前将货物囤积至美国本土仓库，以避免加征关税后的成本飙升。

投融资数基本持平，首单医药仓储物流Pre-REITs基金设立期内，据观点指数不完全统计，共录得3起融资事件，类型为债券、基金及ABS。4月16日，九州通医药集团股份有限公司宣布医药仓储物流Pre-REITs基金募集完成。此项基金的设立是由高和资本与九州通医药集团共同完成，是国内首单医药仓储物流Pre-REITs基金，高和资本将助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多层次不动产权益资本运作平台，实现“资产培育—证券化退出—资金反哺”的闭环运作。期内，据观点指数不完全统计，仅录得一起投资事件。4月18日消息称，京东物流宣布其位于广州新塘的服饰行业专仓新塘三期正式启用，这是京东物流在服饰产业带布局的重要一步。

部分REITs增收不增利，出租率与市场表现相似 报告期内，五只仓储物流REITs发布2024年业绩情况。可以注意到，已上市的仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的收入最高，为4.56亿元，但净利润最低，为-0.99亿元。对此，中金普洛斯REIT表示，净利润下降幅度较大的主要原因是本年确认商誉减值损失1.13亿元。出租率方面，嘉实京东仓储基础设施REIT与其他4只REITs相比有较高的出租率，且出租率持续维持在100%，而红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT的出租率则同样表现为较去年下降，与2024年仓储物流市场整体表现类似。

上下游恢复加快，指数明显回升

物流各项指数方面，2025年3月份仓储指数为50.8%，较上月回升0.6个百分点。从分项指数来看，同上月相比，平均库存周转次数指数、企业员工指数、业务活动预期指数有所上升，升幅在1.2到8.2个百分点之间；新订单指数、设施利用率指数、期末库存指数有所下降，降幅在1到4.2个百分点之间。

据观点指数了解，3月份仓储指数连续五个月保持在扩张区间。新订单、设施利用率指数运行在荣枯线以上，平均库存周转次数指数明显回升，期末库存指数有所回落，反映出仓储业务活动活跃，需求保持增长，货物周转效率提高，供应链衔接顺畅，库存消耗速度加快。总体来看，仓储行业保持平稳向好的运行态势。

数据来源：国家邮政局、中物联，观点指数整理

物流方面，2025年3月份中国物流业景气指数为51.5%，较上月回升2.2个百分点。分项指数全面上升，业务总量指数、新订单指数、库存周转次数指数和业务活动预期指数等处在扩张区间，其中业务总量指数和新订单指数环比回升明显。数据反映出，在节后市场平稳回升预期基础上，供应链上下游如期推进复工复产，产业需求有序释放，全链条运行效率提升。

3月中国快递发展指数为401.2，同比提升5%。其中发展规模指数、服务质量指数、发展能力指数和发展趋势指数分别为578.7、504.4、230和72.1，同比分别提升11.6%、0.3%、0.1%和5.4%。3月，行业整体运行平稳，业务规模稳步增长，服务质效持续向好，基础网络不断完善，跨境服务水平进一步提升。

此外，2025年3月份中国电商物流指数为110.0点，较上月回升1.1点。分项指数中，总业务量指数、农村业务量指数、库存周转率指数、物流时效指数、履约率指数、满意率指数有所回升，人员指数、实载率指数、成本指数有所下降。

政策方面，各省市持续推进降低全社会物流成本的政策落地。

4月9日，浙江省人民政府办公厅印发《浙江省有效降低全社会物流成本行动方案》。政策中提及，鼓励供应链链主企业、物流行业龙头企业搭建物流信息平台，强化产业链上下游车、货、仓等资源集成共享。迭代优化“浙里e物流”应用，加强高频物流数据归集。支持物流园区发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。梳理筛选一批具备一定收益水平且条件相对成熟的物流设施项目，纳入民间资本推介项目清单。大力发展供应链金融，引导金融机构根据物流企业融资特点创新应收账款质押、仓单质押等融资产品。

4月18日，南京市交通运输局发布了《南京市交通物流降本提质增效实施方案》。政策中强调降低全社会物流成本是提高经济运行效率的重要举措，通过降低企业运输、仓储成本，缩短供应链周期，提升产业链竞争力。

观点指数认为，物流成本的降低直接缓解了企业的经营压力，节约的物流成本开支可以用于企业其他领域的投资、原有资产的升级改造等，帮助企业扩大市场份额并提升竞争力。

当前，降低物流成本仍存在较大的提升空间。国内有效需求不足，新旧动能转换存在阵痛，持续有效降低全社会物流成本存在一定挑战，下阶段仍需推进多领域释放潜力。

业绩承压，关税未来走势影响企业战略布局

据ESR 2024年业绩披露，期内其录得净亏损7.623亿美元，而去年同期录得净利润2.681亿美元。利润减少主要由于资产公允价值负向变动（包括产生自非核心及近期资产出售的非现金重估）；以及由于ESR持续在波动及不确定的环境下经营，2024财政年度的奖励费及交易费下降。

收益方面，ESR由2023财政年度的8.713亿美元大幅减少至2024财政年度的6.39亿美元，降幅为26.7%。据了解，主要由于管理费较低所致，该科目由2023财政年度的7.367亿美元减少32.4%至2024财政年度的4.978亿美元。

租金方面同样承压。主要是出售资产导致租金收入减少，租金收入由2023财政年度的7200万美元减少7.1%至2024财政年度的6690万美元。

此外，据深国际年报披露物流业务，2024年其本年度实现该业务收入约港币18.37亿元，与去年同期相若。股东应占盈利较去年同期下跌3%至约港币5.16亿元，主要由于若干物流港项目资产减值损失及公允价值损失所致。

市场方面，据物联云仓披露，3月全国平均租金为23.21元/㎡·月，空置率为16.46%，两者均与上月持平。41个重点城市的平均租金为23.76元/㎡·月，空置率为15.02%，与上月基本持平。

数据来源：物联云仓，观点指数整理

报告期内仓库空置率、仓库平均租金均基本持平，未有空置率大幅升高、仓库平均租金随之下降反哺空置率的情况发生，连续多个月呈持平趋势。

报告期内，典型园区有深国际智慧物流港（深圳黎光）、万纬上海奉贤临港冷链园区、速卖通（武汉）跨境电商产业园。

深国际智慧物流港（深圳黎光）位于深圳市龙华区，占地面积约4.5万平方米，建筑面积约21.7万平方米，为地上六层、地下二层的高容积率物流园区，已于2023年下半年分批投入运营。园区配备有冷库、常温库、自动立体库等仓库设施及电商孵化运营中心和园区配套服务中心等多种业态，依托5G等新一代信息技术，以智能硬件为基础，数字化平台为载体，打造为具有示范效应的“生态型、智慧型、创新型”的多业态融合的现代物流综合体。

据了解，深国际以深圳黎光项目先行，打造智慧平台“灯塔工程”，物流园区实现了全面数字化、智慧化与可视化运营，覆盖运营管理、资产管理、物流业务、企业服务、绿色零碳及设备设施管理等多个领域。该项目获得2024智慧城市先锋榜优秀案例二等奖。深圳黎光项目的主要客户包括国药、燕文等。于2024年12月31日，园区整体出租率约84%，其中常温仓出租率达97%。

万纬上海奉贤临港冷链园区是高标定制建造的水果冷库，是集预冷、仓储、越库、质检、库存管理、催熟、包装于一体的综合运营中心，所有的库区都配备了新风系统与加湿系统。观点指数了解到，万纬不仅为品牌方提供存储商品的空间，还提供了定制化的仓库内的运营、仓库外的运输服务。

此前的2月，园区的BRCGS A级认证升级为AA级认证，园区管理水平得到了国际认证的最高级别认可。

4月22日，菜鸟海外仓推出跨境“绿通”，基于覆盖欧美、东南亚、澳洲等40多个海外仓，通过不同国家和区域之间的无忧转仓、一键调度、智能预测等多项举措，不仅帮助商家多元化布局海外市场；还依托于越南、墨西哥等海外仓，助力商家打造灵活、敏捷的供应链模式。

但同时也要注意到，4月9日，继中国坚决反制的回应后，特朗普进一步加码关税战，将对华关税拉升至125%，立即执行；此外，暂停其他国家的对等关税90天，但仍征收10%的基准关税，措施立即生效。同日，美国政府进一步宣称，考虑到3月加征的20%，对华总关税调整145%。

跨境电商方面，4月21日，Temu发布通知称，由于最近全球贸易规则和关税的变化，运营费用有所增加，为了不降低质量，将从 2025 年 4 月 25 日起进行价格调整。SHEIN同样发布类似通知，即称其运营成本已上升，因此将从下周开始上调价格。

具体来说，关税政策加速全球供应链转移，中国企业通过东南亚、墨西哥等第三国转口贸易的路径受阻，迫使企业加快本土化生产和区域化仓储布局。而高关税也将导致中国跨境电商及制造企业需提前将货物囤积至美国本土仓库，以避免加征关税后的成本飙升。

此外，观点指数认为，墨西哥、东南亚（越南、泰国）因关税优惠政策成为中转枢纽，仓储提供方未来可调整投资重心，加大对新兴市场仓储园区的布局。

投融资数基本持平，首单医药仓储物流Pre-REITs基金设立

期内，据观点指数不完全统计，共录得3起融资事件，类型为债券、基金及ABS。

4月16日，九州通医药集团股份有限公司宣布医药仓储物流Pre-REITs基金于当日募集完成。首期资金达到8.26亿元，且已全部实缴到位。

观点指数了解到，此项基金的设立是由高和资本与九州通医药集团共同完成，是国内首单医药仓储物流Pre-REITs基金，高和资本将助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多层次不动产权益资本运作平台，实现“资产培育—证券化退出—资金反哺”的闭环运作。

基金的投资人包括保险资金、产业投资机构、券商自营机构等，具体是九州通医药投资（湖北）有限公司作为基石投资人认购20%基金份额，剩余80%基金份额由瑞众人寿保险有限责任公司作为领投方，湖北省铁路发展基金有限责任公司、中信建投投资有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司、高和丰德（北京）企业管理服务有限公司共同参与投资。

4月14日，上海证券交易所信息披露显示，东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”。

观点新媒体获悉，该债券发行人为福建东百集团股份有限公司，拟发行总额为人民币15.02亿元，债券品种为资产支持证券（ABS），承销商为中金公司。

期内，据观点指数不完全统计，仅录得一起投资事件。

4月18日消息称，京东物流宣布其位于广州新塘的服饰行业专仓新塘三期正式启用，标志着京东物流在服饰产业带布局的重要一步。

据了解，新塘三期是目前京东物流在新塘产业带内开设的最大自营及自动化仓库，峰值库存能力达到了50万件。库内布局采用正逆一体化设计，涵盖了正向出库、逆向退货处理、复原能力以及全场景的仓储服务，还增加了自动化设备的投入，极大提高了逆向处理效率。此外，三期仓还引入了服饰立式套袋机、高速直线分拣机等高效设备，进一步提升了订单处理效率。

部分REITs增收不增利，出租率与市场表现相似

4月21日，南方顺丰物流REIT上市。开盘价3.800，收盘价3.735，涨跌幅13.53%。观点指数了解到，南方顺丰物流REIT底层资产位于一线及核心二线城市，包括顺丰华南转运中心、顺丰丰泰产业园·武汉项目及顺丰丰泰产业园·合肥项目，合计资产估值约30.41亿元，总可租赁面积46.5万平方米，以分拨中心业态为主。

三个项目的出租率均维持在较高水平。深圳项目自2017年起出租率始终维持100%水平；武汉项目除2021年（投入运营起始年）外高标仓、分拨中心、立体库、生活配套、冷库及阴凉库出租率维持较高水平，其中分拨中心于2021年11月起租，拉低了2021年平均出租率水平，2021年末的出租率为100%。

合肥项目2号楼分拨中心投入运营后由租户逐步完成入驻，自2020年3月1日起出租率始终保持100%。产业办公、生活配套部分的平均出租率分别于2021年、2024年1-9月达到90%以上，2024年1-9月产业办公部分平均出租率有所下降，主要受宏观经济增速放缓影响，部分中小企业选择缩小经营规模或进行业务调整，产业办公租户市场需求减少，导致出租率下降。

报告期内，五只仓储物流REITs发布2024年业绩情况。