摘要：在城市建设与发展的进程中，建筑合法性的认定时常引发复杂的法律问题。北京翰汇律师事务所凭借专业的法律知识与丰富的实践经验，为您深度剖析相关案例，明晰法律适用与维权路径。
在城市建设与发展的进程中，建筑合法性的认定时常引发复杂的法律问题。北京翰汇律师事务所凭借专业的法律知识与丰富的实践经验，为您深度剖析相关案例，明晰法律适用与维权路径。
一、主要事实
陈某，廊坊市居民，在 2004 年于自家宅基地上建造了一栋面积达 200 多平方米的住宅。在建造之时，陈某并未申请相关审批手续。直至 2017 年，政府部门将该住宅认定为违章建筑，这一认定结果让陈某感到困惑不已，难以理解为何多年之后自己的房屋会被定性为违章建筑。
二、律师分析
（一）法律适用的矛盾困境
针对陈某的情况，法律适用上存在看似矛盾的局面。若依据 2004 年当时的法律环境，《城市规划法》是规范城市建设的主要法律依据。根据该法规定，在城市规划区内进行建设，需取得相应的规划许可，陈某未经审批建造房屋，从当时的法律角度看，认定为违章建筑似乎并无不妥。然而，《城市规划法》现已废止，根据 “新法优于旧法” 的法律适用原则，在处理当下的法律问题时，应优先适用现行有效的法律。现行的《城乡规划法》于 2008 年 1 月 1 日起正式颁布实施，该法虽对城乡建设规划作出了全面且详细的规定，但 “法不溯及既往” 是一项重要的法治原则，即新的法律不能对其生效之前的行为进行规制。陈某的房屋建于 2004 年，早于《城乡规划法》的实施时间，因此该法无法直接适用于陈某房屋的建设行为。这就导致了单纯依据时间节点上的新旧法律，难以直接对陈某房屋是否属于违章建筑作出准确认定，也充分说明对于具有一定历史年限的建筑，不能简单、片面地将其认定为违章建筑。
（二）界定违章建筑的法律依据体系
核心法律依据
界定违章建筑的主要法律依据是《城乡规划法》和《土地管理法》。一方面，土地是建筑物存在的基础，《土地管理法》通过强化对土地用途的严格管制，从源头上对违章建筑进行限制。例如，该法明确规定了不同土地用途的划分以及变更土地用途所需的法定程序，任何未经合法程序改变土地用途进行建设的行为，都可能导致建筑被认定为违章建筑。另一方面，《城乡规划法》主要针对城市及乡村的规划建设进行规范，在城市区域，违章建筑问题相对更为突出，该法详细规定了建设工程规划许可证的申请、审批流程以及违反规定建设的法律后果，能够处理大部分城市中的违章建筑问题。例如，未取得建设工程规划许可证擅自进行建设，或者虽取得许可证但未按照许可内容进行建设的，都可能被认定为违章建筑。
其他相关法律法规
然而，仅仅依据这两部法律所界定的违章建筑，适用范围相对较窄。在现行的法律法规体系中，还有众多与违章建筑相关的规定。例如，《建筑法》对建筑工程的施工许可、工程质量等方面作出规定，若建筑施工违反相关规定，可能影响建筑的合法性认定；《环境保护法》要求建设项目需符合环保标准，一些不符合环保要求的建筑可能被认定为违章建筑；《防洪法》规定在防洪工程设施保护范围内，禁止建设妨碍行洪的建筑物、构筑物等，违反此规定的建筑也可能被认定为违章建筑；《文物保护法》则对文物保护单位及建设控制地带内的建设活动进行严格限制，违规建设将被认定为违章建筑；《水污染防治法》对在饮用水水源保护区等特定区域内的建设行为进行规范，不符合规定的建筑同样可能被认定为违章建筑；《城市房地产管理法》对房地产开发建设等环节进行管理，违反相关规定的建筑可能存在合法性问题；《公路法》《铁路法》《水利法》等分别对公路、铁路、水利设施周边的建设活动进行约束，违规建设均可能导致建筑被认定为违章建筑。此外，行政法规层面，如《城市道路管理条例》《文物保护法实施条例》《广播电视设施保护条例》《长江三峡工程建设移民条例》《城市绿化条例》《建设工程质量管理条例》等，也从不同方面对建筑活动进行规范，违反这些规定的建筑，在特定情形下都可能被认定为违章建筑。认定机关在判断建筑物的属性时，需综合考量上述众多法律、行政法规的规定。若建筑物违反上述法律、行政法规及规章，未取得建设工程规划许可证，或者虽取得了建设工程规划许可证，但违反建设工程规划许可证的规定进行建设，且严重影响城市规划的建筑物和构筑物，应当认定为违章建筑。
违章建筑的补救措施
需要注意的是，违章建筑并非完全不可补救。《城乡规划法》第六十四条规定，对于违章建筑，若能够采取补救措施消除对规划影响的，可以补办证照。这为部分违章建筑提供了合法化的途径，在实践中，认定机关在认定违章建筑时，也需考量建筑是否具备采取补救措施的可能性。
三、维权建议
（一）审查认定程序合法性
陈某首先应审查政府部门在对其房屋进行违章认定时，是否严格依照法定程序进行。例如，相关部门在认定过程中，是否履行了充分的调查义务，对房屋的建设时间、建设情况、土地性质等关键信息进行全面、准确的调查；是否向陈某履行了告知义务，告知其认定的依据、理由以及陈某所享有的陈述、申辩等权利；在作出认定决定时，是否遵循了法定的审批流程等。若政府部门在认定程序上存在瑕疵，陈某可据此对认定结果提出质疑，通过合法途径维护自身权益。
（二）申请政府信息公开
陈某可依法申请政府信息公开，重点查看其房屋所在区域是否已纳入征收范围。若该区域已被纳入征收范围，那么政府部门以违章建筑为由对其房屋进行认定，可能存在不合理之处。因为在征收过程中，部分征收方可能会将一些本不应认定为违章建筑的房屋认定为违章建筑，以达到降低征收成本的目的。通过申请政府信息公开，陈某能够获取更多与房屋相关的信息，为后续维权提供有力支持。
（三）争取合法权益
补办证照：若陈某的房屋经评估，符合《城乡规划法》中可采取补救措施消除对规划影响的情形，陈某应依法申请补办证照，使其房屋合法化。在申请补办证照的过程中，陈某需按照相关部门的要求，提供必要的材料，积极配合办理手续。
合理拆迁补偿：若房屋确实面临拆迁，即便被认定为违章建筑，陈某对于房屋本身的建筑材料以及屋内合法财产等，仍享有合法权益。若政府部门的拆迁行为不符合法定程序，或者未给予陈某合理补偿，陈某有权依法要求合理的拆迁补偿。陈某可通过与政府部门协商、申请行政复议或者提起行政诉讼等方式，维护自身的合法权益，争取合理的补偿金额。
北京翰汇律师事务所提醒广大市民，在面对建筑合法性认定及相关权益纠纷时，要保持冷静，充分了解相关法律规定，通过合法途径维护自身的合法权益。我们将以专业的法律素养，为您提供全方位的法律服务与支持。
来源：吴少博律师
