摘要：作为一种创新型金融工具，不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”）因其高回报、中低风险、长期性的属性，与险资投资倾向十分契合。
中国人寿携手首程控股设立百亿规模公募REITs投资基金，引发市场关注。
作为一种创新型金融工具，不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”）因其高回报、中低风险、长期性的属性，与险资投资倾向十分契合。
根据媒体统计，截至4月24日，国内公募REITs市场已上市产品65只，首发规模合计约1700亿元。今年上市的7只公募REITs中，险资获得配售金额为15.1亿元，获得配售份额合计4.69亿份。
业内人士认为，公募REITs的底层资产（如收费公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施等）与股票、债券等大类资产的相关性较低，能够分散风险、优化投资组合。在低利率环境下，REITs凭借其稳定的分红特性，有望呈现出更好的市场表现。
险企主导百亿级公募REITs
险资巨头参与，又是百亿级公募REITs，可谓“双石激起千层浪”。
4月24日，首程控股宣布与中国人寿、财信人寿等机构联合发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金。该基金目标规模100亿元，首期规模52.37亿元，是目前市场单只规模最大的公募REITs。
从出资额来看，中国人寿出资额为35亿元，占比66.83%；首景投资出资额为10亿元，占比19.09%；财信人寿出资额为7亿元，占比13.37%。从成立之日起，中国人寿全资子公司国寿资本自合伙企业成立之日起担任管理人。
这笔“巨款”将用来投资什么，市场颇为关注。据了解，该REITs主要包括两方面：一是通过战略配售的方式投资基础设施公募REITs首次发售及扩募发售的战略配售基金份额；二是通过大宗交易及协议转让等非公开交易方式投资基础设施公募REITs流通份额。
基础设施REITs是通过证券化方式将具有持续稳定收益的不动产转化为可上市交易、流动性高的资产支持证券。从这个角度来说，当资本投入时，也代表了“用钱投票”对地区经济增长的看好。
此次国寿参与的百亿级公募REITs投资重点覆盖京津冀、雄安新区、长三角、粤港澳大湾区、海南自贸区及其他具有投资价值的区域。
中国人寿表示，合伙企业的投资聚焦于基础设施公募REITs，有助于形成存量资产和新增投资的良性循环，促进基础设施行业健康发展，是服务实体经济的重要实践。同时，基础设施公募REITs具备“股+债”属性，有助于提升保险资金组合收益。国寿资本作为管理人具备专业能力与丰富经验，已投资的REITs组合业绩良好，领先市场基准。
在首程控股看来，随着公募REITs市场扩容，“沉睡”的百万亿级别基础设施资产进入市场，交易活跃性将有望进一步提升。同时，公募REITs稳定分红的特性、二级市场价格涨跌会匹配不同投资人，随着流通份额逐步扩大，更多不同类型的投资人进入REITs市场，将促使市场活跃度进一步提高。
REITs频现险资身影
REITs可以投资于多种类型的不动产，包括商业地产、住宅、工业设施、基础设施等。
在我国，REITs起步并不早。2020年4月，证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。
2021年6月，首批9只REITs产品成功上市。自首批公募REITs上市以来，险资便将其作为战略性资产进行全方面布局。
当前我国正处在REITs 发展的关键节点，保险巨头国寿此时选择大手笔入局，意义并不一般。
事实上，中保新知观察到，除了中国人寿，近期REITs频现险资身影。如万科联合中信金石、新华保险等设立规模16亿元的“万新金石”Pre-REIT基金，瞄准厦门租赁住房资产。
再如，易方达华威市场REIT机构获配总份额为4.98亿份，其中，大家人寿、中国农业再保险、东吴人寿、中英人寿等险资就配售了1.2亿份，占比24%。南方顺丰物流REIT战略投资者名单中，出现东吴人寿、平安健康、太保寿险、太保产险、大家资产等险资身影。
业内人士分析称，险企透过投资公募REITs市场公开发行的优质项目，将为中国REITs市场引入长期资本，注入流动性。当前我国房地产调控的基调是“止跌回稳”，不少不动产已经跌出了“性价比”，国寿此时“大手笔”入局，侧面反映了头部险企资产端的战略布局新思路。
“REITs将‘不动产’转化为流动的‘动产’，不仅帮助企业拓宽融资渠道、支持主业发展，还通过专业化运营持续释放资产价值。当前，我国REITs市场虽处于发展初期，但未来增长空间可观。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受媒体采访时表示。
险资与REITs天然适配
从投资角度来看，险资与REITs天然适配。
相比银行、证券、信托等资金，保险资金更能有效弥补经济社会发展面临的中长期资本短缺问题，是“耐心资本”和“长线资金”。
从发达国家来看，在基础设施领域，保险资金起到了社会“压舱石”的作用。在美国，公共养老金、保险资金提供了美国基础设施建设所需资金的43%；在日本，保险资金为城镇化和公共基础设施提供大量投资资金，最高时占行业新增资产的24.5%。
作为国际通行的配置资产，公募基础设施REITs具有收益持续稳定、安全性较高、流动性较强等特点。在低利率和“资产荒”的当下，显得格外珍贵。
相关研究数据表明，作为一类不动产投资的代表产品，公募REITs有着十分可观的长期收益。过去十年，美国、欧洲、日本、新加坡、中国香港、澳大利亚REITs指数的复合年化收益率分别达到16.4%、11.3%、13%、9.5%、20.1%、14.4%，高于同期各股票市场的收益率。
中指研究院数据显示，一季度保租房REITs二级市场价格涨幅显著。招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7%，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅均超10%。
此外，当前保险机构正处于新旧会计准则切换的窗口期，REITs成为投资新偏好。
国寿投资不动产投资事业部相关负责人此前就向媒体解释，新会计准则下，REITs仅期间分红计入损益表，持有期间的价格波动和处置时点的价差收入均不影响损益表，平滑了REITs价格波动对保险机构利润的影响。
监管层也在为险资投资REITs创造良好的条件。2023年9月，金融监管总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》提到，对于投资公开募集基础设施证券投资基金（REITs）中未穿透的，风险因子从0.6调整为0.5，通过优化风险因子，引导保险公司服务实体经济和科技创新。
结 语
公募REITs底层资产主要为运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确。为应对低利率态势下“利差损”风险，险企除了降低负债端成本外，资产端也亟需找到适配且能够覆盖并高于负债端成本的稳定资产，从这个角度而言，现阶段公募REITs“性价比”较高，因为它兼具固定回报和资本收益。
与海外成熟市场相比，REITs在我国起步较晚，市场体量还偏小，险企相关的人才队伍亦需要加强，以确保在投资公募REITs时深入研究底层资产的质量，规避相关风险。
来源：新浪财经