摘要：引言：在房地产领域的法律纠纷中，拆迁安置补偿权益与抵押权的执行冲突问题备受关注。本文以人民法院案例库入库案例：天津市某商务发展服务中心诉某银行股份有限公司天津分行、天津某置业有限公司等案外人执行异议之诉案为切入点，分享此类问题在司法实践中的处理原则与依据。

引言：在房地产领域的法律纠纷中，拆迁安置补偿权益与抵押权的执行冲突问题备受关注。本文以人民法院案例库入库案例：天津市某商务发展服务中心诉某银行股份有限公司天津分行、天津某置业有限公司等案外人执行异议之诉案为切入点，分享此类问题在司法实践中的处理原则与依据。

一、案件背景与经过

2008 年 7 月 8 日，天津市某商务发展服务中心（以下简称天津某服务中心）与津南土地整理中心签订《土地收购安置补偿合同》，其名下 12681.5 平方米（约 19.02 亩）的国有土地使用权被置换。2010 年 5 月 4 日，天津市国土资源和房屋管理局津南区国土资源分局与天津某置业有限公司（以下简称天津某置业公司）签订《国有建设用地使用权出让合同》，明确规定所建商业建筑中 7000 平方米由津南土地整理中心回购用于被拆迁人还迁安置，回购价格为 3290 元 / 平方米。2011 年 11 月 11 日，津南土地整理中心、天津某置业公司和天津某服务中心签订《房地产回购合同》，约定由津南土地整理中心组织天津某置业公司直接与天津某服务中心签订《商品房销售合同》，将 7000 平方米还迁商业用房交付给天津某服务中心。随后，津南土地整理中心分别于2011 年 12 月 5 日和 2014 年 9 月 19 日向天津某置业公司交付了 16121000 元和 4000000 元的转账支票。然而，天津某置业公司并未履行与天津某服务中心签订《商品房销售合同》的义务。

此后，因天津某置业公司未履行另案生效法律文书确定的义务，某银行股份有限公司天津分行（以下简称某银行天津分行）向天津市第二中级人民法院申请强制执行，法院查封了天津某置业公司名下包括案涉房屋在内的房产等财产，并确认某银行天津分行有权在《最高额抵押合同》约定范围内优先受偿。天津某服务中心对此提出执行异议，在异议被驳回后，又先后经历了一审、二审败诉，最终向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审理作出提审裁定，并于 2024 年 8 月 2 日作出再审判决，撤销了此前的判决，判定不得执行咸水沽镇某小区 2 号楼 122 - 145、201 - 225 房屋。

二、法律适用与裁判理由

法律适用原则：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15 号）第一条第二款，由于本案拆迁补偿事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，因此适用当时有效的司法解释。

拆迁安置补偿权益的优先性：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7 号，已于 2020 年修正）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”这表明被拆迁人基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益优先于商品房买受人物权期待权。同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故交付全部或者大部分商品房购房款的消费者，其物权期待权优先于抵押权人的抵押权。综合这些规定，被拆迁人基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益优先于抵押权人的抵押权，可以排除抵押权人申请的强制执行。

本案具体情况分析：从天津某服务中心再审提交的证据及原审查明事实来看，其对案涉房屋享有的权益属于基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益。2007 年相关规划和调查工作已确定案涉土地在项目范围内，天津某服务中心为国有土地使用单位。2008 年土地征收和拆迁工作启动，津南土地整理中心与天津某服务中心签订了明确以7000 平方米房屋作为拆迁补偿主要对价的合同。后续的《国有建设用地使用权出让合同》和《房地产回购合同》进一步细化和落实了还迁房的相关事宜，且津南土地整理中心已支付了大部分购房款，未支付尾款是因未达合同约定条件而非违约。因此，天津某服务中心的权益足以排除某银行天津分行的强制执行。

三、裁判要旨总结

当拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，并明确约定补偿安置房屋的位置和用途时，被拆迁人的拆迁安置补偿权益在法律上优先于抵押权人的抵押权，能够有效排除抵押权人申请的强制执行。

若拆迁人、被拆迁人、房地产开发企业签订协议，约定由被拆迁人向房地产开发企业购买房屋作为还迁房以履行拆迁安置义务，且房屋位置和面积确定，这种情况可认定为符合 “拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议”的情形，被拆迁人同样享有优先权益。

此案例为处理类似拆迁安置补偿权益与抵押权执行冲突问题提供了重要的司法参考，明确了在相关法律框架下各方权益的保护顺序和判断标准，对于维护法律秩序和当事人合法权益具有重要意义。

【案例索引】

《最高人民法院案例库2024-07-2-471-011号案例：天津市某商务发展服务中心诉某银行股份有限公司天津分行、天津某置业有限公司等案外人执行异议之诉案》

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来源：老爱好者杆杆