摘要：李云亮：你有很好的法学素养，请以公理化思维方式写一篇短文描述不动产的区分共有（Divided co-ownership of immovables）并定义不动产的区分所有（condominium）。公理化物权逻辑要遵守以下三个公设：1、物的边界决定所有权的“自
李云亮指令deepseek以规定的公设描述不动产的区分共有
李云亮：你有很好的法学素养，请以公理化思维方式写一篇短文描述不动产的区分共有（Divided co-ownership of immovables）并定义不动产的区分所有（condominium）。公理化物权逻辑要遵守以下三个公设：1、物的边界决定所有权的“自物权”边界（物必有体）；2、一物不得设立部分所有权（一物一个所有权ownership）。一物许独立使用部分，可设契约性产权（title）；3、不动产区分所有是数人合伙物理地按份共有一处不动产又依契约（Deed of Mutual Covenant）分别专有一部建筑空间。各专有之占比是按份共有不动产的算数依据。1000字左右。全文遣词通俗没有多余概念（符合科学思维的简单性）。造句不与公设冲突。理论细节参考李云亮的“业主公理”公众号文章。
Deepseek：
### 不动产区分共有的公理化逻辑框架
#### **公设与基础概念**
1. **物的边界决定自物权边界**
物权以“有体物”为客体，其权利边界由物的物理形态决定。例如，一栋楼房的整体占地红线、外墙面和屋顶构成了其物理边界，其所有权必须锚定于这一完整实体。若物无明确边界（如流动的河流），则无法成立所有权，仅能通过契约约定使用权。
2. **一物一所有权原则**
一栋建筑物作为一个整体不动产，仅能存在一个所有权。若需多人共有，则必须通过法律认可的“按份共有”或“共同共有”形式实现，而非分割所有权本身。例如，一栋公寓楼的土地使用权和建筑物整体归全体业主共有，不可再拆分为独立所有权。
3. **契约性产权的设定**
在整体所有权框架下，允许通过契约（如《公契》）将建筑物空间划分为专有部分和共有部分。专有部分（如某套住宅）的物理边界（如内墙、地板、天花板）需明确，其使用权通过契约赋予特定业主，但所有权仍属于全体共有人的不动产整体。例如，香港的“公契”（Deed of Mutual Covenant）即规定各单元专有空间的边界及共有部分的维护责任。
#### **逻辑推演：区分共有的实现路径**
1. **物理共有与契约专有**
不动产区分共有的核心是“物理共有+契约专有”。全体业主按份共有整宗不动产（含土地及建筑物），其份额比例通常与专有部分的面积占比挂钩。例如，某业主专有100平方米的住宅，若全楼总专有面积为1万平方米，则其共有份额为1%。这一比例既是共有权行使的依据（如投票权、收益分配），也是义务承担的基础（如维修费分摊）。
2. **契约的约束性功能**
契约需明确以下内容：
- **专有边界**：如采用“壁心说”（墙体中心线为界）或“最后粉刷层说”（墙面表层为界），避免边界模糊导致的权属争议；
- **共有管理**：如电梯、绿地的使用规则，以及维修基金的缴纳方式；
- **权利限制**：例如禁止擅自改变外立面，以维护共有物的物理完整性。
契约的效力高于个体意志，确保共有权的行使不因个别业主的行为而受损。
3. **登记制度的配套**
不动产登记需体现“整体共有+契约专有”的双层结构：
- **整体登记**：宗地及建筑物作为单一物权客体，登记为全体业主共有；
- **专有登记**：在共有权基础上，通过契约将专有部分的使用权登记至特定业主名下。
这一模式避免了现行制度中“专有部分无物理边界登记”的缺陷，如我国《物权法》对专有范围的规定缺失导致的纠纷。
#### **对现行制度的批判与改进**
1. **现行逻辑的缺陷**
我国《物权法》采用“三元论”（专有权+共有权+成员权），但未明确专有部分的物理边界及共有权的登记方式，导致权利虚化。例如，“建筑区划内的道路、绿地属于业主共有”的表述因边界可变而无法登记，业主共有权沦为“纸面权利”。
2. **公理化改进方向**
- **强制物理锚定**：共有部分（如外墙、屋顶）的边界须以宗地红线或建筑图纸为准，禁止开发商通过规划变更侵蚀业主权益；
- **契约登记公示**：将《公契》纳入不动产登记簿，使专有与共有的权利义务透明化；
- **份额动态调整**：若专有部分面积因改建发生变化，共有份额需相应调整，防止权责失衡。
#### **结论：回归物权的本质**
不动产区分共有的公理化逻辑，本质是**以物理边界锚定权利，以契约细化权责**。这一框架既尊重“一物一权”的物权法传统，又通过契约实现灵活的空间分配，最终在定分止争与使用效率间取得平衡。唯有如此，业主的共有权才能从“抽象权利”升华为“有体尊严”。
来源：科技黑匣子
