摘要：与前几年的批量造富、“百万经纪人”遍地开花相比，这两年好像少了些。
贝壳有一个殿堂级的荣誉，叫做“百万经纪人”。
百万不是指一套一百万的房子，而是业绩百万。
换句话说，一百万的房子，一年得卖五十套，才能成为百万经纪人。
而这不仅仅是一块烫金奖牌，更是年收入超过五十万的财富暴击。
这样的收入，是什么概念？
国有房企平台层面营销总，年薪三十万；
项目或片区营销总，年薪十五万；
项目策划总，年薪十万不到……
直接碾压，甲方爸爸。
羡慕嫉妒恨的同时，老秦也在观察，
与前几年的批量造富、“百万经纪人”遍地开花相比，这两年好像少了些。
并且，这份金灿灿的殊荣，难以蝉联。
背后，可能暗含着一些行业的变化与趋势，值得聊聊。
01如何成为百万经纪人？
贝壳经纪人，主要干两件事：租房、卖房。
其中，卖房又分为卖新房与卖二手房。
先来看租房，武汉够大，还是地铁唯一盈利的城市，2500元/月应该能租到幸福感很强的两房甚至三房了。
经纪人出租一套房子，中介费为各收取业主及承租人双方月租金的一半，即录得2500元业绩。
为了这2500元的业绩，经纪人需要跑几次呢？
顶顶顶理想的情况下，需要两次：
录入房源一次、带客户看房且签合同一次。
咱光看见强盗吃肉，没看见强盗挨打了，哪那么多一看就租的“好人”喔。
男的看了女的看，女的看了父母看，加上租金谈崩的、家电配置不满意的，
租成一套房，看个5次以上，那都不叫事。
也就是说，靠租金要录入百万业绩，需要租房400套。
一年三百六十五天，一天一套都是不可能完成的任务。
再来看卖房，卖一套新房，佣金大约为3%；卖一套二手房，佣金是业主+客户合计约为2.5%。
150万一套的新房，卖22套，或者150万一套的二手房，卖26套，能碰线百万业绩。
相对于卖新房的甩手掌柜，卖二手房还存在维护房源的情况，也就是说，经纪人卖了一套别人维护的房子，业绩要分一半。
很有可能，需要卖40套二手房，才能达标百万。
40套二手房，不可能业主都没贷款，买家还一次性付款，光评估、过桥、按揭、过户、放款，就是各种折腾，还别说什么“一年质保”之类的连带责任。
归根结底，要成为百万经纪人，全靠卖新房。
02卖新房也分首开与平销、红盘与废盘。
现在都是快餐时代、视频天下，还在坚持码字的不多了。
各位能抬庄、捧场赏个点击，就是恩宠。
四月底码有一篇“渠道已死、有事烧纸”（可点击）的文章，得到了一些鼓励。
本文为下集，还没看上集的朋友，可抽空查阅。
经纪人不是神，能成为百万经纪人，一方面是踩中了流量的风口、一方面是与楼盘，相互成就。
流量是渣男、绿茶婊，是喜新厌旧的，也是嫌贫爱富的。
今天可以宠爱上天，明天就能打入冷宫。
房产博主都感叹，抖音的流量不好蹭了。
我最最最爱看的小嫂子抖音房产直播，已经好久没播了，我猜……
所以，流量大V这件事，真的就是铁打的抖音，流水的大V，
没有常青树。
有流量了，还得赶紧找项目变现。
泼天的富贵，蔡甸、梧桐湖、汉南是接不住的，必须要有脚盆接住。
而最好的最大的脚盆，莫过于首开的、性价比高的热盘。
比如，我们经常听说某某首开项目，某某经纪人大V一个人就卖了几十套。
这里面有三个前提条件：
1、这个首开项目在其所在区域是降维打击。
所谓降维，指的是产品力比友商强大的同时，价格还便宜。
2、该新盘正好是该大V深耕的板块。
经纪人尽管可以卖武汉，甚至全国的房子，但基于其所在门店带看二手房的出售及出租的范围，是有区域属性的。
江夏一哥到四新就不一定灵，猛龙斗不过地头蛇。
3、该大V所在的门店，旗下有很强大的选房师团队。
雷军是小米的代言人，可雷老板自己并不造车，顶多跟客户握个手。
大V也一样，干的就是抛头露脸的活，带看、砍价、签约等线下繁琐的活儿，都由选房师完成。
可以这么说，大V获取粉丝信任，只是万里长征第一步，到底能不能成交，靠的是选房师。
当然，也有大V亲自带看，却难得面面俱到。
原来，成就行业神话，天时地利人和，缺一不可。
而现在的真实情况是，首开新盘依旧会把产品力做得很强、会把价格压到最低，只是不再上渠道了。
分销谈都不谈，顶多就是开个全民，是个意思。
各位琢磨一下，从去年底抢不到房的沙湖天境开始，武汉房企来了个“臣的觉醒”，首开全都不上渠道。
一个大V在一个项目首开卖十几套的故事，彻底成为传说。
当然，平销盘以及三环外一些门可罗雀的项目，是离不开渠道的，给出的佣金也高，
3个点起步，5个点、8个点，上不封顶。
遗憾的是，现在客户，精得像猴，队伍不好带了。
千言万语一句话，靠卖新房成为百万经纪人的路，暂时被堵死了。
03作为房地产暴利传递的最后一环，经纪人坠入凡尘，恰好说明房地产行业的风险已近出清。
中国最大的经纪人头子——彭老板，去年的年薪高达7.13亿元。
这是什么概念？
而根据来自于岩空间的报道，该公司一线经纪人平均月工资仅6850元。
更炸裂的是，二八现象，十分严重。
20%的头部经纪人，拿走了80%的收入。
换句话说，该企业80%的一线经纪人，月收入不足5000元。
彭老板一个人的年薪，相当于1.4万余人的年收入。
不久前，彭老板捐出了价值几个小目标的股票。
这个钱，哪怕落不到一线经纪人的头上，至少同一家公司内，贫富差距不会那么大。
房地产下行这几年，一波一波拿着高薪的能人勇士被拍熄：
城市总勾的地、营销总的渠道、工程总的介绍费……这些都是行业公开的看破不说破的秘密。
到一个鸟不拉屎、鸡不下蛋的地方去拿一块地，连卖菜的小嫂子都知道没人去那买房的事，城市总能不知道；
本来可以卖3万/平的商铺，总包公司1.5万/平就拿了，谁的数学又是体育老师教的呢；
百度搜索工程居间费，显示为1—6个点，连百度都知道了，地球人都知道了……
抓的抓、退的退、跑的跑，现在的开发商是没人这么干了。
午餐吃个便饭、晚上喝酒撸个串，心满意足。
结果是，暴雷的少了，烂尾的少了，房企的局面是稳住了。
当然，上个月陆续披露的上市房企年度业绩，的确不好看。
不过，其中大部分原因，还是计提资产减值损失。
换句话说，原来卖10000元，现在卖7000元，中间3000元的损失要反映到业绩报表里。
04如果地产人职业生涯的尽头是卖保险，那我立志要到贝壳当一名经纪人。
我有一位朋友，挺年轻、挺有钱、挺帅气，三个字总结“富二代”。
开过酒吧和咖啡厅、炒过股票及球鞋……目测亏了接近八位数。
后来，为了卖掉自己的三百平的超级大平层，卧底贝壳，干经纪人。
这一干，就是一年多，在泛海一代的名气，与卢老板是平起平坐的。
说明什么？
说明起码贝壳经纪人是能赚钱的，而且管理也是人性化的。
离职的地产人很多，一半的人在卖保险，还有一半的人在来保险公司的路上。
关于职业生涯，我一直都有思考，以后不干房产自媒体了，到底该去干什么？
毕竟咱得工作到63岁，才能退休嘛。
再也不会很傻很天真的想着去打工，创业呢，
搞个烧烤摊子，一个月真能赚个2、3万，可身体是真熬不住，被开发商摧残得太狠。
到贝壳干个经纪人吧，
老老实实维护下房源、拍拍视频、搞搞直播，一年能有个5万以上，10万以下的收入，就挺知足了。
05来源：武汉众小楼