摘要：当下购房者最近一两年对于二手房的价格都非常敏感，从挂牌价格来看，很多小区处于下行态势，毕竟市场供应量还是蛮大的。3月份，百城二手房挂牌量已经达到了255万套，比去年同期增长了22%，其中一线城市增加了20%，二线城市像武汉、杭州、南京增加量在24%。三四线城市
文|张波（58安居客研究院院长）
本文由作者参加九派新闻“九派圆桌”直播《二手房交易量回升，价格会涨上去吗》讨论时的发言整理而成，发布前经作者审阅。
【1】重点城市多数小区二手房价格上涨，有可能是低价房源出清的结果
当下购房者最近一两年对于二手房的价格都非常敏感，从挂牌价格来看，很多小区处于下行态势，毕竟市场供应量还是蛮大的。3月份，百城二手房挂牌量已经达到了255万套，比去年同期增长了22%，其中一线城市增加了20%，二线城市像武汉、杭州、南京增加量在24%。三四线城市增加最多，达36%。当然，三四月份成交量上升，还有一个原因，就是1月、2月大家在过年，成交量肯定会受影响，它积积压了相应的数据需求，肯定会在3月份出现反应。这也就是为什么成交量还可以，价格又上不去的原因。
市场供应量足够大，房东又没有明显的销售心态。毕竟最近很多政策出台，大家心态变好，大一些的小区就有40套甚至60套的挂牌量，购房者可选范围非常大。
那么，挂牌价格偏低，溢价空间是不是收窄呢？有个数据非常有意思，去年同期来看，小区如果按照低价、中价和高价来分，低价房源能占到三成，我们称之为笋盘。高价盘能占到一成。大多是比较中性的价格，六成左右，但今年三四月份，低价房源只占到了一成到两成水平，高价房源和中等价格房源不断增多，也就是说，市场上进行捡漏的笋盘量会小，溢价空间并没有明显收窄。
所以，从统计局发布的70城房价数据来看，为什么有些城市二手房的成交价格上涨？因为小区最便宜的房子卖完之后，肯定要去卖一些相对来说比较贵的房子，或者比较偏中等价格的房子，市场价格上涨是小区内笋盘减少导致的，并不是绝对意义上的涨。另一个数据可供佐证，3月份全国二手房挂牌均价达到了1.25万/平左右，对比去年同期下降了将近9个百分点。
我们知道，成交和挂牌价格是两个概念，有些房子价格挂的比较高，但永远成交不了，市场上大量成交的是一些偏中低价格房源，成交价格会不断上升，照这个趋势，一线城市今年二季度大量的溢价房间都会被消化掉，当下的确有一定溢价空间，但到今年三季度，市场上溢价空间收窄的概率比较高。
重要城市过半小区二手房交易价格上涨，不足为奇。以上海为例，400万以下总价的房子占整体二手房成交的比例超过50%。这些房子一个是市中心的老破小，另外可能是较远的区域，总价低。这两年国家提城中村改造，上海去年徐汇区动迁了非常大的区域，涉及到了近几万户的居民。涉及动迁的区域，是上世纪80年代的老小区，单套面积很小，30平、40平这种非常多，拿到的钱虽然很多，如果去买一套房，仍然不能解决很多人居住的问题，因为很多老小区，父母跟小孩住在一起，有的小孩就结婚，或者到适婚年龄了，他要把拿到的钱拆成两套房子，由于每套房子的单价可能很高，加上他还有地段情节，不愿意搬到更远的地方，就只能选择市中心的老货。
城中村改造消耗掉了很多中低价格老旧小区房源，大量改善型需求的人群，把房子拿出来挂牌，被承接掉之后才有资金再去买一套，这就是置换性的需求。显然，二手房子在更好的小区成交概率更高。上海二手房成交的中位数价格基本是5万/平左右，好一些的6到7万单价的明显增加。
当前楼市入市的群体，偏中高端的改善人群，价格越贵，卖得越好，比如上海陆家嘴的项目，单价突破了25万1个平方，去化率也在90%以上。首套刚需人群，瞅准了一线城市房价下跌的行情，比如北京2021年、2022年小区总价，一套房子可能是要350万，但现在看了看，变成了280万。
当城中村改造带来的需求改善型人群入场，会形成滚雪球效应，二手房下行趋势会越来越明显，本轮止跌回稳大趋势已定，但跟2009年或2015年不一样，那几轮的市场变化是全国面，好的时候一起好，差的时候一起差，这次一二线城市率先迎来回稳，再带动更多中小城市逐步走出市场低迷行情。
【2】二手房成交量占比越来越高，是未来大的趋势
最近中央在一直在强调好房子，这对二手房市场影响非常大，大家很多人选择买二手房，原因之一是性价比高、所见即所得，没有什么交付风险。如果一个城市真的按照好房子政策做，落第四代建筑，一些相关项目去化率会明显高于部分区域的二手房。
当下二手房购房者关注的点，除了房价因素，主要有这么几个核心点：
一是二手房的确在过往几年里比新房性价比更高一些，二手房都是单个的小房东，价格释放的空间会更大。新房很难去做大幅度调整。二是二手房的选择范围非常大，尤其是一二线城市，1998年房改到现在也要20几年了，老房子造完之后，核心区域新房越来越少，不得不去选择二手房。三是学区因素，很多人愿意选更好的小学，这在北京比上海表现得更加明显。
二手房挂牌量增加，相应地新房供应量持续减少，从土拍来看，今年一季度比去年同期持续减少超过15%，二手房越来越占据主力空间。安居客也做了相关研究，叫二手房挤压系数。看市场上找二手房和找新房及交叉人群当中的一些关联度，数据显示，从去年11月份开始，二手房找房热度、成交比例持续超过新房。整个房地产进入一个成熟市场，以存量房为主。二手房成交量占比越来越高，是未来大的趋势。新房市场的分化比二手房还要明显，特别是符合四代宅标准的房子，拿出来可能就卖掉，不需要去做什么宣传。
但我想大家还可以关注的一个指数，叫领先指数。线上找房热度的变化，跟实际成交量，会有四周到一两个月不等的差异性。如果线上找房热度上升，未来一个月内或是两个月内成交量有可能上升，如果当下热度下降，会导致后面的成交价格、成交量也会下降。老百姓买房都有这么一个链条，先到线上各个平台，找喜欢的房子，二手房也好，新房也好，找完了之后，会到线下售楼处或经纪门店去看房，看完之后，才慢慢去落定。
今年3月份的市场热度上升，一点都不意外，从过完年初六开始，市场热度就开始快速反弹，一直到3月份，反弹力度非常强。4月份市场数据虽然没出来，我们要关注当下市场的变化，及时出台相应政策。如果没有政策出台，5月份的成交量在很多高层级城市，跟4月份可能保持同步，甚至会低于4月份，如果等到4月份、5月份成交量都下来，再去出政策，可能有点晚，因为成交量成交一定是后置的现象，市场上到成交这一面已经是结果了。
从新房、二手房双轨制来说，新房更多解决改善性需求，从实际居住来看，保障性租赁住房，解决很多新青年新市民的居住问题，大方向不变。所以我们首先得建立一个统一认识，无论你是在一线大城市，还是在很多小城市，如果说你想改善，想居住更好的，经济能力也不错，未来肯定能在新房市场找到更适合你的房子，随着好房子标准不断在落地，未来的房子可能更贴近改善需求的目的。
更多人未来可能面临的一个情况，就是年轻人不一定要买房子，租很多合适的房子也非常好，比如深圳，上海，很多在 CBD、园区旁边做了很多保障性的租赁住房。全国来看有900万套保障性租赁住房会出台，这两年我收储一些商品房改造成的保障性房子，也会越来越多。
【3】第四代标准的新房不愁卖，二手房如果急售可参考小区均值打个八九折
各个城市当下环境下的确会有差异，以买旧换新为例，比如广州，我卖掉一套旧房，买新房的置换用户比例，3月份大约能占到40%，但南京这种情况就减少了，很多人卖掉旧房子，根本就不买新房，卖掉就为了卖掉。另外，我卖旧买新了之后，买新房还是买二手房，差别也非常大，无锡卖掉二手房会买新房，因为新房去年下半年开始，推出了更适合购房者的需求。上海除市中心以外的区域，买新房的诉求就没有那么明显，因为还没有完全去落第四代建筑相关的要求和标准。
开发商非常贴市场，好卖的房子都是符合第四代建筑的，以郑州为例，大家的第一印象可能还是大量的保交楼，但今年一二月份开盘，很多房子出来就被卖掉，因为很多房子符合第四代建筑，价格方面还蛮有优势，得房率在120%甚至更高，相比之下，二手房得房率是80%，新房显然更划算，甚至二手房比新房便宜，当把它折算成得房率，也觉得要买新房。
为了让房子卖得更好，现在有的房产机构在调整佣金策略。主要有这么几类：1、老大难，卖了两三年都卖不动，想降价而不得。有些城市佣金高得离谱，七个点，八个点，超过十个点的都有，降不了价只能在佣金方面做一些调整，实际操作过程当中，经纪人会把一部分佣金作为费用返给购房者。
当然市场上，也出现了多急售房源，去年安居客的数据显示，这一来源在小区占比30%，较往年减少了10-20个百分点。急售房源往往比小区里面的均价低15%，甚至20%。比如一个小区，房子均价目前来看都卖5万块钱每平，急售房源基本上就会卖到4万。有些地方急售房源占比在下降，但调价频率和幅度在不同区域之间逐步拉大。
同一区域调价频率也不一样，可能是这里挂牌量大、业主的心态失衡、跟风别的小区。对卖房者来说，一定要看小区的情况，要看户型，是不是三房或者两房，有些小区两房非常多，三房非常稀缺，挂的十套房子里面只有一套是三房。如果你卖出的是两房，不能只对比三房调价。你真的急售，可以参考小区当下成交均价，下调10%到20%，一步到位。
如果说不急，可以再拖个两三个月甚至更长时间，没有问题我们会发现，小区里边先卖掉的房子，一定是小区里面价格偏低的房子。除非极端情况下，小区里面只有三房，就你一套，其他都是两房。三房就这个价格，人家就需要这个小区，没得选。
为什么要针对均价调低呢？为了加快成交节奏，尤其换房的人，卖的价格便宜，当下马上去买的，价格也一样便宜。不要去纠结我是不是便宜一点，你要考虑到一出一进过程中，总的成本增加。如果说我的心态非常好，就是想这套房子赚钱，不卖到这个价格，就无所谓，逛个两三年。可以不用降，甚至价格你就保持坚挺，往上涨涨，都没关系，但你面临的后果，是成交周期会无限拉长。
【4】现在买二手房是不是好时候，主要看它是否满足你的居住属性
现在短视频平台有不少直播带货、看房活动，我认为这一新兴的经济行为，并没有改变购房者的决策链条，对价格的变化也不会有太大的影响，短视频平台只是在线上看房给了一个选择。平台博主会主观上带着倾向去介绍房子，购房者会说这是一个非常懂房产的人，更贴近我，可能会产生一定的信赖效应。
需要提醒的是，所有在线上看房找房的人，并不能因为博主是个KOL，就无底线地去相信他，他所有推的房源也会存在一定的风险，要看更多的内容，需要自己去多方了解，再去做相应的判断。
我们知道大家愿意买二手房，看中的是它承载了很多居住属性和居住功能，至于说现在买二手房是不是个好时机，主要是看它是否满足你的居住相关属性。很多地方有一些相对不错的二手房，想置换，的确是一个相对适合的时机。未来整个房价从高层级城市来看，再出现一个大幅变化可能性比较小。第二，很多买方都会关注房子未来的增值属性，对于老百姓来讲，买一套房即便是自己住，如果房价降了，心里总会不舒服。我建议我们要弱化房价升值的属性，未来整个房子的增值，如果能跟经济增速保持同步，已经是非常好的情况，我们要看租金收益率水平。
中国很多的大城市租金收益率都非常低，能超过两个点的年租金收益率已经非常好。像成都、杭州，二手房成交还不错的原因是，它的租金收益率非常高，都在3%以上，如果当下市场在3%以上的稳定的租金回报收益率，空租期又非常小，那就是一个非常好的标的，哪怕自己去住也是非常合适的。因为我们住在这个地方，可能付出的租金成本会非常高，所以我建议大家不要再把眼光盯着买了房子之后过两年它会涨多少。
目前政策的方向是止跌回稳，没有说止跌回升，这点我要特别提醒一下。调整之后房价快速上升的几率非常非常小。
来源：九派新闻