摘要：如果老王年末还要写《地产周刊》，那么今天，必然是2025青岛楼市总结稿中浓墨重彩的一天。

买一套好房子

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文/观察员老王

如果老王年末还要写《地产周刊》，那么今天，必然是2025青岛楼市总结稿中浓墨重彩的一天。

青岛版“以旧换新”正式上线。

中午吃饭的间隙，老王就完成了以旧换新的登记，这个过程大约用了十五分钟，非常的方便。

但是，是的，老王要说但是了。

面对着这足以改变楼市走势的政策，在过去的小长假，开发商却摆出了搏命的态势，全力冲刺。

开发商，为什么不等“风”来？

开发商搏命五一的“暗语”

在刚刚过去的五一假期，老王陪着孩子玩了两天，剩下三天基本都泡在售楼处。一个最大的感受就是：

开发商，拼了！

五一当天，最大的中介平台机构就发布了喜报：客户带看量环比提升126%，单日成交量突破155套，比较4月份单日提升了356%！

是的，暴涨！

暴涨的原因，有两个。

一个是开发商在价格层面的诚意。虽然房源在快速减少，但是这个小长假开发商基本上还延续了一季度的价格体系，甚至还有开发商推出了零星的特价房。

二是营销团队真的拼命。给老王印象最深的是一家央企的营销团队，渠道负责人从4月30日起，一天至少一次房源核政策播报，有的时候深夜还在发喜报，这种搏命的姿态，甚至是去年三季度最难的月份都没有的。

说实话，一开始老王有点想不通。节后“以旧换新”就开始了，一些人气楼盘，特别是主城区的现房准现房，真没必要着急，等着以旧换新的新政出来，顺势收折扣卖房就是，资金到位速度甚至比客户自筹资金周期还短。

五天下来，老王和青岛几家主流的置业顾问聊天后才发现，开发商们对于以旧换新的真实态度：

虽然拿着“以旧换新”说事儿，但是对于依旧换新并不热衷。许多置业顾问都不知道依旧换新最新变化，更别说做好政策和流程的衔接了。

甚至有的开发商，都暗自设置门槛：你要交钱就是定金，以旧换新不成，这个钱也不能退啊。

原因，也是两个。

一是，市面上卖得好的这些开发商，并不缺客户，营销团队加把劲，无房族首次置业也能保证流速。

第二，很多开发商对于以旧换新的效果并不乐观。

所以，对以旧换新政策，我们也要有两个两个预期：

第一，以旧换新的价格可能达不到很多人的期望值；

第二，以旧换新的红利，可能只惠及少量核心城区的高总价楼盘。

有了这样一个认识，我们再来聊以旧换新会对楼市带来的影响。

政策落地可能出现的两个极端

今天上午，老王也第一时间将自住的次新房进行了以旧换新的登记。后续所有评估，以及可能有的以旧换新流程，老王都会在文章里即时公布。

这个月楼市的走势，无外乎两个结果。

第一，以旧换新平台公司给出了“良心价”。哪怕是和中介平台价格一样，但因为省下了中介费，和终极一刀的议价环节，很多人会欣然接受以旧换新。

别人不说，老王绝对会换出去。

如果是这样一个结果，那么新房市场必然会有一波大涨。对于换房族来说，因为新房价格要超过二手房，所以选择并不多。

当下来说，也就是市南区的云上观澜、市北区滨海国际中心的大户型、李沧区的和川，世园金茂府的大户型，以及张村河的F4。

别说1400套，就是600套的量，很多开发商在月末都会再收一两个点。

第二种情况，以旧换新的评估接近于法拍房的价格，那就真是马三立的单口相声——逗你玩了。

给了希望的失望与绝望，对于市场的破坏力更大。

当很多普通人发现以旧换新走不通之后，一些有硬伤的次新房会在高考季再一次下调价格，二手房的成交量会再创新高，但是市场的信心会在传统淡季坠入谷底。

这是我们谁都不愿意看到的结果。

那么，在这种走势未定的时刻，看不到底牌的的换房族和买房人，在五月份应该怎么办？我相信这是大家想知道的干货，也是我们接下来的重点。

“先手棋”很重要

先说换房族。

因为有了以旧换新的政策，看多房东会参与其中，市场会在五月份出现一个“隐形的真空期”：

房子虽然还挂牌，但是房东议价的积极性并不高。

对于配套好、楼层好、物业好，户型也不错的二手房来说，房东应该抓住这个时机，去把自己的房子尽量卖个高价。

你只要读懂以旧换新的政策和收房逻辑，就会发现，这个政策其实是稍稍利好那些通勤便利、楼层一般、位置一般的二手房的。因为对于出租房来说，配套有保障，楼层和楼座位置不那么重要，而且评估公司也是尽量在有限预算范围内完成购买套数的任务。

所以，不论是哪个价格，好房子都不适合以旧换新，而应该在二手房市场流转。

PS：如果你手中有次新房不知道如何定价，也不知道卖二手房的诀窍和探盘技巧，可以在文末留言，老王将对会员进行一对一的现场指导。

对于不卖二手房，但一定要拿人才、多孩补贴，买新房的人来说，那么千万不要再观望和等待了。

如果市场变好了，那么房价肯定水涨船高，再等三个月你比现在买房要多花十几万；

如果市场变得更差了，开发商都不拿地了，那么现有的几个楼盘，性价比高的房源被别人挑走了。剩下的都是23楼以上高楼层或者顶底房源，即使折扣一样，这些房子未来再转手也很难卖。

所以，不论市场怎么走，下先手棋的人都比后知后觉的人获益更多，果断的人比等等族更可能抄到最后的底。

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来源：甜淡清随