摘要：3月的楼市数据出来之后，大家可以看到新房的价格跟2月一样坚挺，但二手房价格继续下跌。但我在《三月的楼市，房价继续负增长》里提了一句，新房价格高对于购房人并不一定是好事。如果是打算以投资为目的购房，那么高企的房价可能会不利于投资盈利的目的。
3月的楼市数据出来之后，大家可以看到新房的价格跟2月一样坚挺，但二手房价格继续下跌。但我在《三月的楼市，房价继续负增长》里提了一句，新房价格高对于购房人并不一定是好事。如果是打算以投资为目的购房，那么高企的房价可能会不利于投资盈利的目的。
这一轮的小阳春大家都知道，主要是靠刚需撑起来的，当然这里面也有少数的投资客户。一部分是受到媒体引发的焦虑而冲动型购房，另一部分是就是房地产市场不熟悉，凭着过去买房抗通胀的印象作出的决策。不管怎么说，这些人也为房地产这轮的软着陆做出了贡献。
为什么新房的房价比二手房的房价高？我们之前在很多篇文章里都分析过原因。原本首次购房和刚需购房都是更喜欢买新房的，现在的新房又取消公摊，又增加得房率，在建筑规范上也是越来越优质，越建越阔绰。最近住建部新发布的《住宅项目规范》增加了一大堆增值性要求，可以说越来越踩中了刚需购房的痛点。毕竟刚需不像投资，肯定是要自住的。
2025年3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，并明确规范将于今年5月1日起施行。规范规定了新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯；提高了墙体和楼板隔声性能；提高了户门、卫生间门的通行净宽；提高了阳台等临空处栏杆高度；要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内；要求空调室外机安装在专用平台；规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。
产品优质了，市场上追捧的人多了，价格自然也就变高了，这也是新房的房价比二手房更高的原因之一。
但是自住是一码事，投资又是另一码事，我依然还是不建议以投资为目的的普通人买新房。注意我说的是普通人，土豪您请随意。
大家知道投资和消费的概念是完全不一样的。比如你要买一桶油、买一袋米、买一箱水，你顶多是在想买的这一刻，在市场上横向对比一下价格，哪家比较便宜买哪家。没有人会为消费品专门去分析过去一年的历史数据，看几月份比较便宜，再等到几月份买。也就是说，以消费为目的，你是不会等候专门的入手时机的——除非是马上临近双11之类的打折季。但投资就是另一码事，如果你买一只股票，你是一定会把历史价格走势分析个底朝天，包括大盘、板块、个股，一定要等到价格比较低的时候入手，因为谁都懂得低买高卖的道理。也就是说，对投资品来说入手价格非常重要。
以前买房有一个名词叫做拔笋，便宜的房子叫做笋盘。怎么才算笋盘？我认为至少要在市场价上打个7折。有的无良中介管85折甚至9折也叫笋，我觉得这纯属是蒙骗外行。你如果问为什么会有人在市场价上打7折卖房，那理由可就五花八门了。有的人可能是着急用钱，有的人可能是不了解市场行情（还真有这样的人）。总之这样的情况甚少，有点像资本市场的乌龙指，可遇不可求，但在市场里一定还是有的，一旦出现就属于难得的投资机会，就好比雨后林中长出的一棵嫩笋，会在第一时间被市场上的资金拔走。
有一个投资买房的流派就是拔笋。他们不在乎未来这套房的价格能涨到多高，而主要关注入手的价格能降到多低。假设买家能在市场价的基础上七折拿到这套房子，等于他入手的瞬间就赚了三成。哪怕房子一分都不涨，两年后只要能用市场价卖出去，利润也是不错的。
所以买房的时候不要看哪套房价高买哪套，就像买股票一样，你不要看哪只股票贵买哪只。骑白马的不一定都是王子，也可能是和尚。现在的价格贵，不一定未来涨幅就高，还有可能代表着你入手成本高。重要的是今天的价格拿到手，未来到底能有多大可能升值？能升值多少？便宜的房子可能是淘汰货，也可能是笋盘；贵的房子可能是CEO盘，也可能是三核产品。总之能不能赚钱全看你的眼力如何。
之前我们讲过，很多豪宅属于三核产品，虽然贵但仍然值得投资。为什么呢？因为三核产品在未来的保值可能性是比较大的，毕竟三个核心在这儿摆着嘛。相反，一些老破小虽然比较便宜，入手反倒需要谨慎再谨慎，因为将来可能就没有什么人来接盘了。
回到主题，如果新房的价格比同地段二手房贵很多，那么我们就要当心了。新房的价格贵，是因为它的得房率高，因为它的设施新，因为他的开发商舍得花钱宣传。但在这价格里有多少能换算成你未来的增值空间，其实值得商榷。
过去大家投资，不投新房，是因为新房到你的手就会变成二手房。当它是新房时，所有者是开发商，而开发商是会不断投入营销费用的。在这些费用的加持下，新房会在市场上有很多人追捧，会被包装的光鲜亮丽。要绿化有绿化，要水系有水系，要活动有活动，要代言有代言。可当它是二手房时，所有者就变成了你。你是不可能为房子每年再花出一笔营销宣传费用。所以很多新房一旦售罄，房子的光环会瞬间消失，就像一个你重金打赏的美女主播，当她走出聚光灯、卸掉浓妆，你会忽然发现，原来她跟你邻居大姐没什么区别。
不投资新房还有一个理由，就是新房的折旧太高了。大家都知道房子是会折旧的，哪怕无人居住，所有水电线路装修材料也会一年年老化。过去的新房也会折旧，但在房价上涨周期里无人在意，毕竟折旧的速度还赶不上房价上涨的速度。说白了，有人接盘的情况下，一切成本都不叫成本了，套句台词，甭管“砸进去多少钱，加一零直接卖给下家了”。
可今天不一样了，房价下行阶段，折旧问题就不能忽视了。咱们的住宅建筑质量，就按50-70年的使用寿命来看，一年平均折旧至少1.5%-2%，这个数可不低了。我在《三月的楼市，房价继续负增长》里说过，房价跌的全是你的自有资金，是要乘杠杆率的。更糟糕的是折旧并不是平均的，新房到手前几年折旧最快，反而是那些已经十年左右的次新房折旧会慢一些。所以那些买了新房的投资者，过几年想卖出的时候，需要面对几个折价的因素：接盘人群变成了二手房的受众；项目的营销宣传附加值消失；房屋使用价值再扣掉一大笔折旧。折来折去，就算楼市能稳住，这套房子的价格肯定也是稳不住的——除非这是一套能明显超越大盘价格增幅的优质产品。
但新房也有明显的好处：产品更优质，面上更有光，配套更新，而且没人住过，能满足“处房情结”。天下没有白吃的午餐，你要明白，所有这些好处都是要付费的，尤其是当国家都已经明示房子成为消费品的今天。茨威格不是说过吗？“所有命运的馈赠，早已在暗中标好了价格。”
打算买房投资的人，和那些有刚需但同时又想房屋能保值的人，都该好好琢磨一下了。
来源：说话的胖头鱼