摘要：每周六，叶檀老师都会亲自回复，并在公众号上发出，有苦难言的朋友，如果你也想和叶檀老师倾诉，把你的故事，发送到邮箱yetanbusiness@163.com，叶檀老师看到，一定会回复。

长期征集

日子很难，生活不容易，每个人都有自己的苦，有苦说不出的感觉，受苦的人最懂。

和吃苦相比，有苦难言，无人问津，可能比苦本身还难受。

重生之后，叶檀老师变了很多，变得能吃苦，吃自己的苦，吃别人的苦。

她说，有苦我们一起分担。

每周六，叶檀老师都会亲自回复，并在公众号上发出，有苦难言的朋友，如果你也想和叶檀老师倾诉，把你的故事，发送到邮箱yetanbusiness@163.com，叶檀老师看到，一定会回复。

记住，这世界还有人，关心你，在乎你，理解你。

文/ 青城桢楠

剪不断，理还乱，别是一般滋味在心头。中美经济就像李煜的《相见欢》，难分难解，难解难分。

经过系列博弈后，中美要谈谈。

5月6日，BP报道，美国财政部长斯科特·贝森特(Scott Bessent)和美国贸易代表杰米森·格里尔(Jamieson Greer)将于本周晚些时候前往瑞士，参加由中国国务院副总理何立峰主持的与中国的贸易谈判，启动两国之间的谈判。

（图源：pixabay）

5月7日一大早的重磅新闻，再次印证了这一点。

央视新闻微信公众号上发布商务部新闻发言人答记者问。确认何立峰副总理将于5月9日—12日访问瑞士，作为中美经贸中方牵头人，将在访问瑞士期间，与美方牵头人美国财长贝森特举行会谈。

答记者问中提出，中方的立场是一贯的，无论是打还是谈，中方维护自身发展利益的决心不会改变，捍卫国际公平正义、维护国际经贸秩序的立场和目标不会改变。

顺便提醒对方不要继续搞胁迫讹诈，既在安慰，也在提醒各与美谈判的经济体，绥靖换不来和平，妥协得不到尊重，谈判要注意尺度。至于我们，不会牺牲原则立场、牺牲国际公平正义去寻求达成任何协议。不管谈判结果，坚定不移扩大开放，坚定不移维护以世贸组织为核心的多边贸易体制，坚定不移与世界各国共享发展机遇，这个方向不会变。

市场受到鼓励，根据FX168的数据，周三亚市早盘，金价暴跌50美元，亚市盘初，离岸人民币对美元直线拉升逾100个基点，升破7.2关口；美元指数跳涨近40点，纳指期货周三亚市早盘涨幅扩大至1%。

最近，毛衣战对两国影响已经显现。美国经济近期数据不好，中国的经济表现也在同步走弱。

我们在上周六的檀几条里分析，制造业PMI全面下滑。原因是在抢出口之后，订单青黄不接，而内需提振速度较慢，不足以弥补出口订单的缺口。

5月6日，财新公布了4月份服务业的PMI数据，4月财新中国通用服务业经营活动指数（服务业PMI）录得50.7，低于3月1.2个百分点。

50.7尽管还在扩张区间，已是七个月来最低，情况不容乐观，

财新在报告中写道，服务业之所以走弱，主要在于关税作用下，新接业务量增速放缓。

报告中还提到，目前企业的乐观程度下滑至2020 年 2月后的最低点，用工数量也在继续下降。成本上涨，服务业却不得不继续卷价格，保持竞争力。

小阳春没了？楼市重新滑落

制造业、服务业PMI下滑的同时，楼市也在滑坡。现在对楼市的关注度非常低，对经济却异常重要。

5月1日中指研究院的数据，4月份，百城二手住宅均价为13892元/平方米，环比跌幅扩大至0.69%，同比下跌7.23%。

4月份，没有一座城市的二手房价环比上涨，全军覆没。

自从2021年楼市调整以来，中国楼市已从新房、二手房两分天下，演变为二手房一家独大。据克而瑞的数据，从成交面积来看，截至2025年一季度，二手房成交面积已经占到三分之二左右。

二手房主导楼市，意味着中国楼市的景气度表述方式发生根本性变化。二手房活跃，楼市才景气，二手房冷却，楼市即暗淡。

2025年一季度之所以出现小阳春，本质上是北京、上海、成都、杭州等几个热门城市出现二手房结构性景气。现在这几个地方的二手房活跃度开始下降，楼市需要加快刺激。

5月6日，据城市财经公众号援引各地统计数据，4月，主要城市二手房网签或成交情况均出现不同程度的环比下滑。上海、杭州、北京三个发动机最为严重，环比下滑幅度均在20%附近。

我们多次强调，2021年之后，但凡楼市疲软，二手房挂牌量一定高企，是最直观的楼市信号。

据中指研究院的文章，当前核心城市二手房市场挂牌量再度高企，“以价换量”仍是市场主流。根据公众号潜龙勿用之房产笔记5月1日的文章，头部中介内网数据显示，上海的挂牌量重新回到历史高位。

大摩近期的调研印证了楼市供需关系的失衡，大摩研报写道，4月份的调查显示，业主出售房屋的意向正变得更加迫切。

潜在房屋卖家中，高达43%的受访者计划在未来六个月内出售房产，相比2024年12月提高了11%。有10% 的人已经挂牌出售，比12 月增加了1%。

关于出售价格，房东的心态也在发生微妙变化。当前43%的房东愿意亏损出售，坚持以高于售价的价格出手的卖家，还剩下21%。

2024年12月，这一数字是26%。

（图源：pixabay）

需求方面，大摩反映，受关税影响，越来越多居民考虑推迟买房计划，相比于2024年51%的购房意向人群，2025年4月，考虑未来买房的受访者，还剩49%。

据大摩反馈，当前有45%的受访者预计房价会下跌，越是低级别城市，情绪越悲观。

4月底惊现核心城市土地流拍

2025年一季度，久违的地王一度成为热门话题。不少人看到地王频出，开始幻想楼市重现往日荣光。

不到一个月，镜花破碎。据克而瑞4月29日的报告，2025年4月，全国土地市场成交规模同比下降23%，一二线同比均由正转负，分别同比回落73%和14%。

土地溢价率方面，连续4个月走高之后，4月出现回落。据克而瑞统计，2025年4月重点城市的土地溢价率从3月份的16.3%，跌落至4月份的9.9%，重新回到10%以内。

最让人意外的当数4月底深圳一块“黄金”地皮突然撤拍。4月30日每日经济新闻报道，原定于4月30日拍卖的深圳宝安中心区南街坊地块（A002-0060宗地），在开拍前48小时突然宣布撤拍。

深圳公共资源交易中心发布公告称，根据委托人通知，中止上述宗地的出让程序。

为何开拍前48小时中止？官方没有给出原因，一些媒体披露了出来。

财新4月29日的报道写道，从多名深圳房企投拓人士处获悉，截至竞买申请期结束，尚无一家企业报名参拍。主管部门担心流拍影响市场信心，临时取消了交易。

按照流程，从地块挂牌开始，意向企业需要在4月28日之前，缴纳足额保证金。

根据4月20日深圳给出的出让公告，深圳宝安这一地块的起拍价格为86.27亿元，按照（最低）20%的保证金比例，想要参与竞购，参与者必须缴纳超过17亿保证金。

眼下房地产企业资金流捉襟见肘，以精打细算为主，17亿不是小数目，如果对后续开发没有十足的把握，不敢贸然出手。

刚好，这块地比较“特殊”。

（图源：pixabay）

据悉，深圳本次撤拍的地块，有50%的非住宅比例。如此高的非住宅面积，让房企望而生畏。

据财新的报道，多名深圳房企投拓人士分析称，这宗地块定价不菲，房企需要投入大量资金，但其中商业与酒店建面占比约为总建面的50%，非住宅比例过大，整体测算下来，地块难有利润空间。此外，当前大宗交易市场上的待售资产大幅打折，短期内酒店和商业两类业态变现难度很大，未来销售回款速度恐大受影响。

土地市场信心越是不足，就越需要政府发力收储。

近期，高盛在研报中给出了一个惊人的数字。2024年，地方融资平台在土地市场中的份额创出新高，其中，土地出让金占比为50%，土地成交面积的占比为70%。

地方的主要资金来源是专项债。据国海证券测算，按照当前土地市场以及专项债的发放情况，2025年可能有1万亿专项债资金，借由地方收储，进入土地市场。

1万亿意味着什么？

国海证券根据近5年的土地成交楼面价估算，相当于1亿～2亿平方米土地，约合10%到20%的2024年新房销售面积。

政府如此高程度地参与土地市场，好的方面是，可以借此托住楼市，化解各方风险，但很可能导致价格扭曲，资产价格被高估或者低估。

2021年之前，我们常听到一句话，中国楼市面粉贵过面包，描绘了中国楼市资产价格的传导过程。

房企拿地，相当于面粉涨价，面包提价，从面粉传导到面包，越涨越高。

如今，买方和卖方的身份合而为一，市场之手让位于政府之手，房企的原始参与感越来越弱，自然就无法像以前一样，重新点燃资产价格。

也许我们不能奢求更多，既要化解风险，又想把资产价格保持在适度合理水平。这世界上，从来没有既要又要，只有优中选优，只有保持平衡。

高盛在研报中说，截至2024年底，地方生地储备达 64 亿平方米，是新开工面积的 8.7 倍。这些土地当前不可能贸然入市，但未来呢？

全都拿来用作公租房、廉租房，未免太多。

4月24日，一个很不起眼，但很重要的新闻，让收储进入新阶段。

据中证网消息，珠海华发集团有限公司与中国信达签署了战略合作协议及200亿元存量房收储基金协议。

根据战略合作协议，华发集团和中国信达计划在存量资产收购盘活、国企改革发展、不良资产经营管理、新质生产力发展等领域开展全方位、多角度、深层次合作，实现产融结合，推动双方资源共享、优势互补、共同发展。

专营不良资产的四大AMC公司和地方国企携手加入存量商品房收储，是本轮地产周期的第一次。

AMC的介入会让收储更市场化，但AMC的参与，证明当前楼市仍然以化解风险为主，且风险还远没有彻底出清。

大户型热度，成为星星之火

2024年底以来，整个楼市最旺，也是资产价格最坚挺的地方，就是140平米及以上的大户型。

克而瑞的数据显示，截至2025年一季度，北京、上海、深圳、杭州等地的大面积户型成交占比创出新高。

大户型不仅有量，还能有价。

据克而瑞统计，上海、深圳、杭州2025年一季度的热销二手住宅，多集中在140平方米以上大面积段，成交套数环比多在10%以上，价格涨幅则在10%以内。

克而瑞认为，这些高端住宅正呈现出“越涨越买”的特征，尽显资产荒时代的增值保值特性。

克而瑞的统计数据结合大摩调研，让当前楼市图像更加清晰。

大摩在最新的调研中发现，当前有明确购房需求的人群，多以资产配置和资产升值为目的。只有高端住宅能稳住价格，具有升值保值的能力，而有明确购买意愿的人，又集中在高端住宅。

形成了一个逻辑自洽的闭环。这个闭环打破了中国楼市二三十年以来一直的连通器效应，让楼市出现价格孤岛。

如此割裂的市场，看似匪夷所思，但仔细想想，又理所当然。经济增速放缓，各条赛道上都出现了价格孤岛。同样卖金饰，老铺黄金越贵卖得越好，同样卖公仔，泡泡玛特溢价几倍，甚至几十倍人们还要抢。

说消费不行，但山姆、胖东来这些不便宜、没那么有性价比的购物场景，人满为患。

对于房地产来说，随着住房拥有率到达峰值，随着保障房、公租房越来越多，资产底部的住宅价格受到冲击。反倒是稀缺的品质住宅，能够向上独立生长。

（图源：pixabay）

想明白了这一点，再看4月25日的重要会议，会别有一番滋味。

4月25日，重要会议指出，要加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。持续稳定和活跃资本市场。

第一次意识到，涉及资产价格的只有“加大高品质住房供给”这几个字。原因很简单，因为需求旺盛，供不应求，保留了星星之火，才要加大供给。

最朴素的经济学原理告诉我们，当需大于求的时候，价格往往是坚挺的，上涨的。我们陷入了一个误区，认为稳住资产价格应该是普涨，其实，顶层设计的初衷，有可能就是分别涨，就是高端的涨。

无论楼市还是股市，所谓稳住资产价格，也许就是部分上涨，其他不涨。

5月7日早上，还有一则重要消息，央行行长潘功胜在国新办举行的新闻发布会上宣布，降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。

降准又降息，力度在预期之中。

大家要关注对高科技、涉农和小微企业的呵护，在消费方面重要性仅次于房地产的汽车、服务消费也很亮眼。房地产希望能够平稳运行，毕竟，国人的主要资产就是房地产，主要的财产性收入，也来自于房地产。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

来源：叶檀工作室视频