摘要：数据显示，五一假期上海全要素旅游交易总金额201.1亿元（含吃、住、行、游、购、娱等），同比增长10.2%。

这个五一，上海文旅又“杀疯了”。

数据显示，五一假期上海全要素旅游交易总金额201.1亿元（含吃、住、行、游、购、娱等），同比增长10.2%。

境外来沪消费4.55亿元，同比增长211.6%。

外地人和外国游客都在奔赴上海，外滩挤到怀疑人生，迪士尼排队排到腿软…到处都是人人人人从众。

图源上海黄浦

不过嘛，当大家忙着打卡网红景点的时候，还有一拨人在忙着买房。

相比文旅市场，五一假期上海楼市到底表现如何？今天我们就用一房一万大数据，来揭露上海楼市的AB面。

01

刚需，扛起上海二手房大旗

了解上海楼市的朋友都知道，每逢小长假，二手房都要进入一个相对低迷的“静默期”。

最明显的表现就是，成交量要比平时低一些。

一是大家都趁着小长假去旅游了，二是占据上海二手大半边市场的头部中介同样放假，大多数人处于休息状态。

但即便如此，今年五一上海二手房依旧呈现回暖趋势。

上周（4.28-5.4），上海二手房头部中介带看量为134790组。

这个数据，与三月小阳春相比有所回落，但与去年两次新政相比，仅且差了2万组左右；与去年5.1假期相比，是其带看量的1.6倍。

要知道，这还只是头部中介休息、少量人员加班带看的情况。

看了这个数据之后，我去咨询了我的朋友潘姐。

“五一带看和成交，真的相当火。”潘姐如是说。

据其讲述，五一期间的成交主要是通过定金合同与客户签约。后续网签，要等到首付到帐，贷款批下来才可以过户。

五一假期积攒的客户，也会在这之后陆陆续续网签。

所以说，今年五一的二手房成交量并不是特别多，但也并不低。

具体来看，1号到5号一共成交了1199套二手房，为近5年的第二高，仅次于2023年同期的1710套。

另外肉眼可见，目前二手房还是一个以刚需为主导的市场。

当我们聚焦近五年五一同期的二手住宅成交数据（剔除2022年特殊时期）：

300万以下的刚需始终是市场的中流砥柱，扛起了上海二手房市场的大旗。

而且若是交叉环线来看，你也会发现越来越多的人在慢慢抛弃老破小，上车远大新。

然而，市场也暴露出一个明显短板：改善型需求仍未有效激活，置换链条运转不畅。

当前上海二手房市场还是处于刚需托底、改善观望的格局，距离全面回暖尚有距离。

一句话总结：当下上海二手房市场还不够好，还可以更好。

02

新房市场，同样分化

相比二手房，最近大家也看到相当多“五一上海新房卖爆了”之类的言论。

很多外地朋友，也似乎摸不着头脑，疑惑：上海楼市是不是已经好起来了？

事实上，上海新房火热的论据，离不开这四个盘：国贸中国铁建·西派海上、翡雲悦府、安高申陇院、绿城·潮鸣东方。

这些项目的热销各有原因：绿城·潮鸣东方和翡雲悦府从拿地阶段就备受关注；安高申陇院与国贸中国铁建·西派海上则凭借板块内突出的性价比和产品力获得认可。

还有这些项目推盘量普遍不大，客观上提高了认购率。恰逢五一这个特殊时间节点，自然给外界造成了新房市场全面火热的印象。

然而，这只是市场的一个侧面。

要全面把握上海新房市场现状，我们需要拉长时间维度，结合更全面的数据进行分析。

一个不容忽视的事实是：自去年以来，上海新房供应量持续缩减。

虽然每周末好像都有新盘公示，似乎有很多房子在入市，但其实单盘推出房源量较少，供应远没有去年多。

今年没有那么多开发商抢占金三银四。

去年三四月上海一共推出了14243套房源，但今年三四月仅且只推出7893套房源，约是去年同期的55%左右。

供应收缩，导致整体供求关系显得比去年更为紧张。

从价格段分析，今年三四月外环外新盘入市量明显减少，市场以消化库存为主；市区供应虽有所增加，但增量有限。

我按单价段盘了一下今年三四月和去年同期的供应情况。

更是可以直观的看到，外环外鲜有新盘入市，单月仅且二三百套，与去年同期相比天差地别。市区新盘虽然供应有所增多，但也没有多多少。

反而还是单价4.5-6万级的新盘，入市了2700多套，占据了今年小阳春的供应主力。

单从月份看的话，甚至外环外、郊环外的供求比都高于市区。

具体看板块，也很令人意外。成交量最多的，竟然是外环旁一众板块。

比如说久无声息的南汇新城，默默卖了745套，占据全市成交第一名。原因不用多说，大家看数据就知道了，套均总价仅且三百多万，性价比到位。

嘉定新城、南大、南翔这些板块就不说了，松江洞泾、金山新城等板块也卖了400多套。

这些位于外环周边的板块，成为当前市场的成交主力，不难看出购房者在地段与价格之间的权衡。

03

上海的魅力，恰恰在于其多样性

透过五一期间以及前四个月的楼市表现，我们可以得出几个重要观察：

1、刚需仍是市场压舱石：

300万以下二手房占比持续提升，表明首次置业需求仍是当前市场最稳定的支撑力量。

包括新房市场外环旁板块的默默去化，也反映了普通人在资金能力与居住需求的现实平衡。

也反映了很多人购房理念的变化——更多人愿意用通勤时间换取居住品质。

2、改善需求待激活：

中高端市场的相对平静，说明改善型购房者仍持观望态度。这部分需求的释放程度，将直接影响市场能否实现全面回暖。

3、供应策略影响市场表现：

新房市场的分化很大程度上源于供应端的调控。开发商推盘策略的变化，以及政府对土地供应的把控，都在重塑市场格局。

正如开头所言，上海楼市有它的AB面。

作为国际大都市，一举一动都备受关注。但从实际数据而言，我们会看到一个更复杂的世界。

不止有千万级的豪宅，不止有地段为王的市中心，还有很多刚需在不断地妥协中做选择。

新房还是二手房？远大新还是挤进中外环？我们所看见的数据，都是这样不断妥协的过程。

展望后市，上海楼市很可能继续保持这种结构性特征。随着夏季传统淡季来临，市场可能进入调整期。

但长期来看，上海作为超一线城市的基本面依然坚实，市场调整也将为理性的购房者提供更多选择空间。

这或许也是这座城市的魅力所在。

既有流光溢彩的繁华表象，也有理性务实的市场本质。

转自一房一万

来源：我爱工地