摘要：项目虽位于文晖街道，但北侧紧邻东新园、三塘等老社区，南面被德胜快速路与传统文晖板块分隔，这种“新旧夹击”的地理位置，让它的价值判断变得微妙。

关于岸芷丁香的板块归属，与其纠结“文晖还是东新”，不如直面它的真实处境：

项目虽位于文晖街道，但北侧紧邻东新园、三塘等老社区，南面被德胜快速路与传统文晖板块分隔，这种“新旧夹击”的地理位置，让它的价值判断变得微妙。

就像一碗加了鲍鱼的泡面——有人看到的是鲍鱼的稀缺，有人嫌弃泡面的廉价。

文晖的蜕变始于杭氧搬迁和嘉里城落地。

说到城市小板块的运营能力，拱墅区确实值得一夸。

从桥西到申花，从杭钢、智慧网谷到运河新城，无论是新版块规划开拓还是老板块的城市更新，拱墅区一直能找到破局的路子。

或优质综合体先行，或优质学校引入，或造网红公园，打法不一，目的都是让板块活起来。

连文晖这个曾经的“工业锈带”，东侧还有铁路影响的硬伤，硬是靠拆迁杭氧厂房、引入嘉里城综合体，把一片老厂区变成了城市新封面。

但城市更新的红利并未均匀覆盖每个角落。

▲岸芷丁香周边楼盘配套图

岸芷丁香北侧的东新园社区、三塘系列小区，房龄超20年，居住密度高、界面陈旧、烟火气浓得化不开，这里的老一代二手房挂牌普遍单价2万出头。

岸芷丁香隔着一条德胜快速路的南侧，则是文晖核心区的住宅群。

尽管德胜东村近半年成交了85套，均价也仅2.1万+；但整体城市界面的更新让德胜东村隔壁以和品、望庐为代表的次新房，成交单价基本都站上了6万。

例如望庐一套115㎡房源，合同价做低至570万，实际成交价800万带车位，折算单价近7万/㎡；馥源庭尚未有成交，挂牌普遍8万/㎡+；和品案例，如一套139㎡显示成交700万，实际是950万带车位，单价6.5万+。

▲和品（左）望庐（右）近期成交情况

▲和品（左）望庐（右）近期成交情况

这种割裂感直接影响了购房者的心理预期：

买岸芷丁香，到底是享受文晖的规划红利，还是承担老旧界面？到底是在为文晖的未来买单，还是在为东新园的过去买单？

岸芷丁香这个非限价盘陆续入市，猜价格就成了最好玩的游戏，也是考验开发商操盘能力的时刻。

半站地铁、一路之隔，差价可以到多少？

岸芷丁香放风价5.5-6万/㎡，号称对标周边二手。

还真别说，如果开发商卖6万，还是能卖掉，流速快慢而已，总共就283套房子，随便从边上扒拉扒拉都能扒拉出这么两百多户想原地改善的居民。

项目楼面价3.65万/㎡，若以5.8万/㎡售价计算，利润不菲。从岸芷丁香的户型配置、示范区展示的界面来看，“适配”板块当是比较中肯的评价，凭借绿城的品控和恒温泳池配置，成为区域标杆没有疑问。

笔者估计价格就在5.5万-6万的中位数5.7-5.8万相对合适。如果市场突然冷下来，如果示范区开发后手持150万验资的购房者的反馈不理想，开盘价格或会略低。

这是考验开发商对人性的认知和对利润的期待，有多少人会一边骂骂骂一边买买买。

岸芷丁香的纠结不仅在于板块的割裂，更在于项目自身优点很多，硬伤也不少。

它的优点很明确：市中心地段、总价可控的139㎡四房。

现在市中心的新房都往大户型奔，恨不得把老钱改善一锅捞起，相比之下，岸芷丁香的139㎡的户型，尽管被吐槽户型一般、“主卧还不如89方舒适”，但800万级的总价，对三代同堂家庭仍有吸引力。简单说就是安全垫高，流通性也好。

不仅是周边老业主，卖掉东新园，加点钱置换一套新房，这种“原地改善”的需求真实存在；另外太多通勤跨越核心区的需求，岸芷丁香是当下新房市场唯一的解，潜在客群基数庞大。

▲岸芷丁香入户大门实景图

与限价盘时期净是猪队友不同，岸芷丁香的队友如望庐、馥源庭以及后面要交付的文樾上院、星晖嘉和府等实力都不俗。

所以尽管岸芷丁香的产品有所升级，卷门头卷会所卷公区，但因为盘规模小，腾挪空间就小，这在示范区就能感受到，产品升级肯定有，但幅度不算大，总体评价当是适度升级后的“适配”。

▲岸芷丁香景观实景图

学区这对看重学区的首次置业小年轻来说算个弱点，小学大概率是西面在建的草庵小学，青蓝小学集团托管。

德胜快速路南面至少有长寿桥岳帅托底，且是大批商品房区域，还有36班学校在建，在生源决定论的当下，显得尤其有前景。

相比之下，岸芷丁香就显得略微孤单，申花甚至运河新城、铁路北都会对考虑学区和氛围的年轻人起到分流作用。岸芷丁香其实蛮适合周边已经有一套好一点的老破小学区房的家庭做改善居住环境用。

整体来说，岸芷丁香做东新的一哥，做一堆泡面里的鲍鱼就好了，适度沾点文晖的红利，从板块匹配度来说也没必要一味往“顶豪”去堆品质，按照目前绿城这样的配置和“卷度”，挺合适。

就如房叔直播间每次重复无数次的回答：

6万？能买，不香；

5.7-5.8万？合适的购买力可以积极购买；

5.5万？可抢。

▲岸芷丁香楼幢图

选房建议：

岸芷丁香西侧有河景，沿河都是159㎡，中间两幢是楼王179㎡。

如果预算充足，139㎡、159㎡、179㎡均可拿下的购房者，更建议5号楼的159㎡西边套优先，边厅赏赏河景还是很美好的，毕竟城市河景很难得的，未来二手溢价也会更高。

▲岸芷丁香外立面效果图

如果预算只够139㎡，考虑到南面建筑遮挡、南面道路噪声影响等因素，确实是很为难的选择。

岸芷丁香所有的139㎡都是四开间朝南的户型，整体来说6号楼东边套优先，其次7号楼中间套。

4号楼东边套和8号楼西边套各有利弊，更建议先选4号楼中高楼层，虽然3号楼对4号楼的光照略有影响，但8号楼临着南面和东面两条马路，噪声影响更大。

179㎡的总价应该会过千万了，并不是很建议斥巨资豪赌于此，平行可选板块和户型实在很多。当然本地改善，实在很喜欢这里，就根据自己喜欢和预算随便选了。

来源：杭州房叔一点号