摘要：因为一线南向望江，和汇悦台靠得也很近，所以很多人就充满了想象，这里会不会是又一个汇悦台？

未来几个月，广州最猛的可能不是楼盘，而是地块。

员村南方面粉厂地块。

在昨天广州的推介里，该地块被定为为传世系地块。

因为一线南向望江，和汇悦台靠得也很近，所以很多人就充满了想象，这里会不会是又一个汇悦台？

并且，在土地推介的现场，看到了打造汇悦台的开发商侨鑫的身影。他们很少出现在一级土地市场上，罕见现身更加引起大家的猜测：他们来复制自己？

房叔今天来聊聊这个话题。

汇悦台的3个前提

其实，汇悦台还是挺多的，除了珠江新城东正宗的汇悦台，广州还有黄埔汇悦台、海珠汇悦台、番禺汇悦台……基本上，只要是玻璃幕墙，都被冠于汇悦台的名号。

不过，这些都只是汇悦台分台，最终都没能取代汇悦台。

面粉厂地块如果做一个员村汇悦台，肯定问题不大。

但如果想成为汇悦台第二，难度大得很。

汇悦台也好，或者凯旋新世界也好，成为广州标杆楼盘，有3个非常重要的条件：

1、核心地段和稀缺资源；

2、突破性产品；

3、上行的市场……

我们先来看核心的地段和稀缺资源。

稀缺资源，无非就是江景，这个南方面粉厂有，离江的距离、江面宽度这些都差不多。

并且，南方面粉厂江对面就是已经很成熟的琶洲会展，当年汇悦台江对面就是一片烂地，完全靠开发商大饼来想象。

地段上，当年汇悦台所处的东区，也没那么高大上；现在面粉厂的金融城，和当年珠江新城东区也算是半斤八两吧。

比较不同的是，当年汇悦台卖的时候，珠江新城最后一块住宅用地已经出让了好多年，没有更多的住宅出现了；面粉厂地块卖的时候，大家都知道，后面还很多地，很多房子。

其次，说到突破性的产品，汇悦台当年真的有很多创新……

至于面粉厂地块，也处于广州产品升级换代的阶段，并且相关的规定也给了地块更多创新的空间。

问题是，开发商舍不舍得花钱去做很多创新。

市场下行难出汇悦台

这就涉及到第三个问题：市场。

汇悦台、凯旋新世界广粤尊府为什么能成为标杆？

因为它们都很贵。

如果一个楼盘很便宜，它的天花板最多就是知名，而不是什么标杆。

标杆的标准，就是贵。

汇悦台在2012年开卖的时候，号称10万豪宅。

这个价格是什么水平呢？

当年广州一手房价是1.4万，汇悦台是其7倍。

当年珠江新城一手房价是2.1万，汇悦台差不多是5倍。

在楼盘前一年开卖的天銮，当时是珠江新城的顶豪（公寓，但很多人都觉得是住宅），普通房子5-6万，楼王8-9万。

但是，汇悦台的出现，把珠江新城的价格又拉升了一个台阶。

面粉厂地块要想成为汇悦台，先别和其它片区相比，首先得把虽然离得很远，但都是金融城板块的鹏瑞1号PK掉吧。

鹏瑞1号前段时间网签的价格是20万左右，最近还搞了一出戏码，备案价56万。

都别说多少倍了，就是20万，面粉厂估计都不敢开。

你觉得，现在除了头铁得像孙悟空的金箍棒的开发商，还有人敢开20万的价格？

那他别想卖房了，直播卖货算了吧。

在市场上行期，贵就是品质；在市场下行期，贵就是*B呀。

市场下行，大家都不敢开高价

保利珠江天悦在老城区的西边，一线江景开了个5万多6万，你在老城区东边开个20万，3倍多4倍，你真的不要客了？

确实，广州最近有些亿亿声的房子成交，但加起来都不超过5套，面粉厂不会想着也只卖个5套就可以了吧。

如果连鹏瑞1号都打不赢，别说汇悦台第二了，先做个员村汇悦台吧。

就算侨鑫拿了这块地，都复制不了自己。

因为市场完全不同了。

无论什么市场，都是上行期敢花钱，敢为情怀买单，才能出现标杆；下行期，都只追求经济利益，只能出现性价比的楼盘。

这就可以回到前面那里，因为标杆，都需要时间、金钱来打磨。

现在绝大部分开发商，时间、金钱都缺。

追求短平快的阶段，只能出一些性价比还可以的楼盘。

所以，不要动不动就汇悦台。

面粉厂地块最好还是承接珠江新城溢出的需求，做个琶洲南TOD升级版更现实。

来源：广州房叔